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Investimentos em Real Estate: o que é Multifamily?

Conceitos de Investimento em Multifamily

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Dando seguimento a nossa parceria com a Conti, no artigo abaixo, abordaremos sobre os conceitos de Multifamily.

Nos últimos meses fizemos muitas publicações sobre a Indústria de Multifamily nos Estados Unidos mas sentimos que faltava um education sobre o setor e com isso surgiu esse relatório.

O que é Multifamily?

Conceitualmente, multifamily é qualquer imóvel residencial que contenha mais de uma unidade habitacional registrada na mesma escritura. É uma categoria pertencente ao mercado imobiliário comercial americano (embora a propriedade em si seja para fins residenciais), o chamado CRE, que inclui propriedades com diversos apartamentos (normalmente de 200 a 500 unidades), voltadas exclusivamente para aluguel e administradas por empresas especializadas.

O tamanho do mercado multifamily nos EUA.

O mercado de apartamentos já é absolutamente consolidado nos E.U.A e conta com mais de 100 anos de tradição. É um tipo de investimento bastante comum e conhecido entre os investidores locais e cada vez mais divulgado em todo o mundo, inclusive no Brasil.

Dentre as principais categorias que compõe o mercado imobiliário comercial dos E.U.A, como escritórios, varejo, galpões industriais e armazéns e hotéis, o mercado multifamily hoje ocupa uma fatia de 18%, o que representa aproximadamente USD 3 trilhões.

Composição do mercado imobiliário comercial americano (CRE)

Fonte: Nareit Calculations using CoStar All Properties Database 2018: Q4 and CoStar’s Commercial Real Estate Market Size Estimates 2018 Q4

Os tipos de propriedades Multifamily

Como dito, multifamily são tipicamente grandes propriedades, com diversos apartamentos destinados a locação. Mas a categoria engloba algumas subcategorias, sendo as mais comuns:

Fonte: Conti

Vetores do Mercado Multifamily

Quando falamos em multifamily falamos em moradia. Por isso, os 2 maiores vetores são:

  • Crescimento populacional;
  • Geração de empregos.

Fundamentos do mercado Multifamily

São 4 fundamentos principais que sustentam a tese multifamily e nos regem a encontrar as melhores oportunidades de investimento.

Fonte: Conti

De forma bem suscinta: onde há empregos, há migração populacional. Há estados que possuem benefícios fiscais e isso têm incentivado muito a transferências de empresas, como é o caso do Texas e Florida. Isso, somado ao clima quente, e ao fator home office, acelerado com a pandemia, fez com que em muitas áreas do chamado Sun Belt, faixa ao Sul dos E.U.A, tenha hoje um grande déficit habitacional.

Outros fatores como o aumento da taxa de juros e, consequentemente, a elevação das taxas de financiamento, também fizeram com que o aluguel – hoje – seja a opção mais viável mesmo para aqueles que estavam prontos para adquirir seu primeiro imóvel.

Investindo no mercado Multifamily

Os meios mais comuns para investir no mercado multifamily são via REITs ou Fundos de Private Equity.

Ambos são fundos imobiliários. A principal diferença entre eles é que o REIT é um fundo público, como os FIIs no Brasil, negociados na bolsa, e os Fundos de Private Equity, como o próprio nome diz, são fundos privados.

Ambos possuem seus prós e contras.

Enquanto um REIT é mais fácil de ser comercializado e oferece mais liquidez, ele também é mais volátil, pois sofre todas as influências de um fundo listado em bolsa.

Já o investimento em Private Equity proporciona baixa volatidade e maior controle sobre os ativos. Fica mais fácil entender onde você está investindo, qual o tipo de ativo, em qual região.

Vantagens do investimento em Multifamily nos EUA

O mercado multifamily é absolutamente consolidado nos EUA e não é à toa.

Tido historicamente como um hedge contra a inflação, é possível reajustar os aluguéis das unidades acompanhando a inflação, maximizando o retorno para os investidores.

As opções para financiamento das propriedades nos E.U.A. são excelentes e o ambiente regulatório também é favorável.

A grande questão é analisar muito bem com quem você vai investir e onde. É importante a gestora estar sempre muito bem-informada e acompanhar o fluxo migratório para identificar as melhores oportunidades.

A CONTI Capital é especialista em multifamily há 14 anos e desenvolveu uma ferramenta proprietária de análise de dados dos mercados em destaque.  Confira aqui os 10 principais mercados para investir em multifamily em 2022.

Sobre a CONTI

A CONTI Capital (www.conticapital.com) é uma empresa americana de investimentos imobiliários que investe capital em nome de indivíduos, wealth managers e instituições. Com sede em Dallas, Texas, a CONTI possuí escritório em São Paulo para melhor atender aos investidores brasileiros.

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