Guia de FIIs de Recebíveis: após período de dividendos recordes, rentabilidade deve se manter atrativa

Os FIIs de Recebíveis, também conhecidos como FIIs de Papel, investem em ativos financeiros de renda fixa garantidos por imóveis de diferentes tipos, sendo uma opção menos volátil com relação aos FIIs de Tijolos.  A seguir, saiba o que esperar para o FIIs desse segmento e quais são as nossas recomendações.

Fundos Imobiliários de Recebíveis

Os FIIs de Recebíveis possuem a maior parte de seu patrimônio líquido alocado em ativos de renda fixa com lastro imobiliário, como, por exemplo, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH). Os rendimentos pagos por esses ativos determinam diretamente a capacidade dos FIIs de pagamentos de dividendos.

O Gráfico 1, abaixo, mostra a composição atual das carteiras dos FIIs analisados neste relatório. De modo geral, predominam no portfólio dos fundos os CRIs atrelados a índices de inflação, em especial o IPCA.

Desde o início de 2021, o IPCA vem apresentando uma tendência ascendente, revertida apenas nos últimos meses. Como a maioria dos ativos dos FIIs de Recebíveis está atrelada a esse índice, observamos uma distribuição de dividendos nos últimos meses claramente acima da média histórica.

Nos meses de julho e agosto, o IPCA teve duas leituras seguidas de deflação, causadas principalmente por reduções de impostos sobre os preços de energia elétrica, combustíveis e telecomunicações, além da reversão parcial das fortes altas no preço internacional do petróleo. Com isso, os FIIs de Recebíveis sofreram uma queda nos rendimentos gerados por seus ativos atrelados àquele índice, e, consequentemente, uma pressão pela redução do seu pagamento de dividendos. Alguns fundos conseguiram manter alguma estabilidade no seu pagamento de dividendos, por contarem com CRIs protegidos contra deflação, reservas de lucro não distribuídas, ou parte relevante da carteira indexada ao CDI.

A expectativa dos economistas da XP é de continuidade do processo de desinflação, com a possibilidade de uma nova leitura negativa do IPCA no mês de setembro, porém com valores positivos no restante do ano, atingindo a taxa anual de 6,08% no ano de 2022. O dividend yield dos FIIs de Recebíveis analisados aparentam ser fortemente correlacionados à variação do IPCA, dada a concentração de suas carteiras em ativos ligados ao índice. Aplicando as projeções da XP para o índice até o final de 2023, esperamos, portanto, uma queda nos pagamentos de dividendos desses fundos em relação às distribuições acima da média observadas desde 2021.

Avaliamos, entretanto, que os fundos podem apresentar um gradual aumento na sua exposição a ativos atrelados ao CDI ao longo dos próximos meses, de modo a se beneficiarem do atual momento de política monetária contracionista, com a taxa Selic em patamares altos.

Aplicando as projeções da área econômica da XP para 2023 de taxa Selic média de 12,6% e IPCA de 5,28%, calculamos uma projeção da rentabilidade da carteira de CRIs dos FIIs analisados para o próximo ano, comparada à volatilidade observada para os mesmos ao longo dos últimos 12 meses. De modo geral, avaliamos que o segmento deve manter uma rentabilidade atrativa ao longo do próximo ano, se mantendo competitivo, inclusive, em comparação a investimentos em renda fixa pós-fixados.

Desconto Médio dos Fundos de Recebíveis

Por contarem com patrimônio líquido investido em ativos financeiros, os FIIs de Recebíveis não costumam apresentar grandes desvios de valor de mercado em relação ao seu valor patrimonial, relativamente ao que podemos observar em FIIs de Tijolos.

A relação valor de mercado x valor patrimonial dos fundos do segmento apresentava valores próximos de 110% no ano de 2019, possivelmente precificando o valor adicionado pela gestão ativa dos portfólios de ativos dos fundos. O choque do início da pandemia de COVID-19 trouxe um desconto médio relevante nos preços dos fundos do segmento. Porém, este foi revertido mais rapidamente em comparação aos descontos observados em FIIs de tijolos, de modo que atualmente a relação segue próxima do nível de 100%.

Para os próximos anos, não esperamos grandes desvios da relação valor de mercado x valor patrimonial dos principais fundos de recebíveis para abaixo do patamar de 100%. Ademais, acreditamos que os fundos com bom histórico de gestão que apresentam atualmente algum desconto constituem excelentes oportunidades para compra, dado o upside proporcionado pelo valor adicionado pela gestão ativa.

Conheça mais detalhes da nossa visão e recomendação para os Fundos de Recebíveis no arquivo abaixo:

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