Fundos Imobiliários: Oportunidade de Tijolo

Oportunidade de Tijolo

No Brasil, Fundos Imobiliários (FIIs) crescem rapidamente, tanto pelo investidor que aplica uma porcentagem cada vez maior de sua carteira nesse veículo, quanto pelo aumento sistemático e consistente de novos CPFs. Com picos de taxa de vacância no passado e clara tendência de recuperação dos valores de aluguel, o risco do setor fica cada vez menor com upsides a todo momento mais interessantes. Efetivamente, o valor de mercado total dos fundos tem crescido ~20% a.a., segundo relatório de junho da Bovespa, e já atinge R$ 45 bilhões.

Justiça seja feita, se o crescimento é rápido, é também porque esta indústria ainda é pouco representativa. Ela representa apenas 1,6% do total de recursos alocados em fundos de investimentos, enquanto que nos EUA o mesmo veículo, intitulado REITs (Real Estate Investment Trusts), representam algo em torno de 13%. No mesmo sentido, temos hoje apenas 155 mil brasileiros com posições em fundos imobiliários, enquanto nossa contrapartida norte-americana desfruta da atenção de 80 milhões investidores. A título de conhecimento, a indústria de REITs nos EUA soma hoje USD 1,1 tri, sendo 96% desses fundos de tijolo, cujo lastro é uma propriedade real, e apenas 4% fundos de dívidas ou recebíveis imobiliários.

Se, por um lado, o comparativo estrangeiro põe nosso mercado local em perspectiva, por outro, traz prognóstico empolgante. Isto porque, para ser tão representativo, a própria gestão de carteiras de investimento do modo como é feito no Brasil deve ser questionada. Efetivamente, a diversificação de investimentos via setor imobiliário profissionalizado nos EUA é algo muito mais comum, algo que se desenvolveu ao longo de décadas, em ciclos longos. É preciso tempo para ajustar produto, veículo, profundidade de mercado, gestões vencedoras e remuneração adequada.

REITs

Nos EUA, a legislação que deu largada aos REITs é da década de 1960, mas não foi até o final da década de 1970, nessa época, o mercado alcançou pouco mais de USD 1,5 bilhão de capitalização. Mais interessante, este mercado cresceu 7x durante a década de 1980, atingindo a marca de USD 11 bilhões, e viu outro sprint durante a década de 1990, que observou esse mercado multiplicar-se outras 12x, chegando à marca de 138 bilhões. As condições para tal crescimento, especialmente no início da década de 1990, eram muito especiais. Com uma vacância que iniciava sua queda em meio a condições econômicas favoráveis e preços de ativos (reais e de tela) muito defasados da realidade, não só as novas emissões podiam ser lastreadas por produtos com rentabilidade muito atraente, como também os preços da cota deveriam subir para incrementar ainda mais os rendimentos dos investidores. Maiores retornos em um mercado com fundamentos cada vez melhores proporcionou o boom de crescimento da década de 1990. A saber, a maior parte desse crescimento (>85%) se deu por meio de ofertas de fundos já existentes, que passaram a se tornar cada vez mais líquidos e diversificados, ainda que muito fiéis às estratégias ligadas a tipologias específicas.

Os anos 2000 chegaram e, apesar dos problemas de 2008, os REITs continuaram a crescer. Entre 2007 e 2008 este mercado perdeu 40% em valor, passando de USD 312 bilhões para USD 191 bilhões de capitalização total. Nos anos seguintes, com o fim da recessão, atividade em alta, taxas de juros reais negativas, taxas de vacância cada vez menores e rentabilidades muito atraentes, o crescimento do setor se deu como uma locomotiva, aumentando em 6x seu tamanho ao longo dos últimos oito anos. Não se deixe enganar, apesar das taxas de crescimento anuais recentes mais modestas com relação ao seu boom no final do século passado, esse movimento corresponde a um crescimento de capitalização total de mercado maior que USD 110 bilhões por ano, algo como 10x o mercado brasileiro total de FIIs ao ano calculados na taxa vigente de câmbio (USD 3,7).

Independente da força com que vieram, o que ambos períodos têm em comum é o momento do ciclo imobiliário que puxou essa dinâmica. Tanto na década de 1990 quanto depois de 2010, o mercado via o início de quedas de taxas de vacância com recuperação econômica sustentável, de longo prazo. É claro que tantos investimentos institucionais e como novas captações e distribuições para o varejo se beneficiaram desse movimento, mas é muito importante entender que foi o mercado real que puxou a tendência, com fundamentos sólidos e rendimentos interessantes.

FIIs

E este é exatamente o momento que vivemos no mercado imobiliário brasileiro. A recuperação econômica garante a demanda, derrubando a vacância, aumentando aluguel e também o valor de patrimônio dos ativos. Por muitas tipologias (lajes corporativas e shopping centers, p.ex.) exibirem ciclos longos de produção, a tendência de upside desses setores não poderia estar mais garantida. Mesmo galpões logísticos, cuja construção após aprovações dura algo entre seis e doze meses, deverão ver parte significativa de seu estoque ocupado nos próximos anos, especialmente para os que se encontram mais próximos da cidade de São Paulo. Tudo isso aliado a taxas de juros reais sistematicamente mais baixas no longo prazo, muito em função do elevado desemprego e capacidade ociosa da economia, os retornos de tijolo se tornam muito atraentes a um risco muito baixo.

Todos esses fatores somam para mostrar que este é um momento singular de potencial de crescimento para FIIs. Com teses de investimento cada vez mais ambiciosas, focadas, ativas e ao mesmo tempo diversificadas, certamente esse veículo ganhará em liquidez, diminuirá sua volatilidade e performará muito bem frente outras classes de ativos. Neste sentido, rendimentos acima de 11% real livre de impostos ao ano deverão ser comuns já para os próximos 36 meses, sendo alternativa interessante para investidores que procuram diversificar e diminuir a volatilidade de sua carteira sem abrir mão de bons retornos.