5 Sinais de Amadurecimento dos Fundos Imobiliários

Nesse relatório discutiremos os 5 sinais de amadurecimento dos Fundos Imobiliários vistos no ano emblemático de 2019.

access_time 23/12/2019 - 18:32
format_align_left 6 minutos de leitura

O ano de 2019 foi um ano emblemático para os fundos imobiliários. Nesse ano, vimos alguns marcos históricos importantes para o amadurecimento da indústria de fundos imobiliários como o crescimento expressivo no número de investidores pessoa física de FIIs, o aumento da liquidez das cotas no mercado secundário, número recordes de ofertas e de arrecadação, entre outros.

Nesse relatório vamos elencar os 5 principais sinais de maturação da indústria de fundos imobiliários (FIIs) vistos em 2019:

  • Crescente liquidez dos FIIs
  • Gestoras mais robustas
  • Sinais de consolidação na indústria
  • Expressivo crescimento na base de investidores
  • Investidores ativos defendendo o valor para os cotistas

Crescente liquidez dos FIIs

O volume de negociação diária das cotas de fundos imobiliários saltou de R$46 milhões/ dia em 2018 para R$126 milhões/dia em 2019, um aumento considerável de 174%. Especificamente no segundo semestre de 2019, a liquidez diária acelerou e atingiu R$ 173milhões/dia, indicando que esse movimento ainda está em seus primeiros capítulos.

No início de 2018, apenas 12 FIIs possuíam liquidez diária acima de R$ 1milhão. Essa amostra cresceu consideravelmente e atualmente existem 55 fundos com liquidez acima de R$ 1milhão/dia. Hoje, XP Malls (XPML11) é o FII mais líquido, negociando R$19 milhões/dia em média.

Volume Negociado Mensal


Gestoras mais robustas

Devido ao ambiente favorável aos fundos imobiliários, vimos não só um número crescente de novas gestoras, mas também um crescimento expressivo das principais gestoras já existentes. Esse crescimento veio não só da valorização de seus ativos, mas também através da captação de recursos via ofertas públicas. Esse ascendente ritmo de ofertas continua a todo vapor, sem mostrar sinais de arrefecimento.

Com isso, as gestoras vem se tornando mais robustas, mais líquidas e com portfólios mais diversificados. Em 2019, os grandes gestores como a Kinea, XP Investimentos e o Credit Suisse Hedge Griffo (CSHG) captaram juntos aproximadamente R$11 bilhões por meio de ofertas iniciais (IPOs) de novos fundos e ofertas subsequentes (follow-ons) de fundos já existentes, praticamente 5 vezes mais que o valor levantado ano passado.

Patrimônio Líquido por Gestor


Sinais de consolidação na Indústria

Com o ambiente macroeconômico mais favorável e determinadas regiões/segmentos mostrando sinais de recuperação, vimos em 2019 alguns sinais de um possível início de consolidação nos fundos imobiliários.

Nesse ano vimos sucessivas propostas de aquisição do edifício Tower Bridge, que pertence ao fundo TBOF11, sendo aceita a proposta feita pelo fundo JSRE11. Após a transferência do ativo para o novo proprietário, o fundo TBOF11 será amortizado e encerrado. Com essa operação o fundo JSRE11 terá um portfólio mais diversificado e mais robusto.

Outro evento semelhante ocorreu com a parte do edifício Faria Lima 4440 pertencente ao fundo FVBI11, que recebeu uma proposta de aquisição pela empresa administradora de imóveis corporativos BR Properties. Porém, neste caso a aquisição acabou não sendo aprovada e a operação não foi concluída.

Na nossa visão, eventos de possíveis consolidações serão cada vez mais frequentes nos próximos anos e podem acabar gerando fundos (existentes ou novos) maiores, mais líquidos e mais diversificados. Esses fatores serão chave para o amadurecimento do mercado de FIIs.

Um outro exemplo é a incorporação dos fundos FOFT11 e TFOF11 pelo fundo HFOF11. Todos os três FIIs são fundo de fundos (FoFs) geridos pela Hedge Investments. De acordo com a gestora, essa incorporação tem como objetivo: (i) aumentar a liquidez do fundo; (ii) dar maior flexibilidade e simplificação operacional; e (iii) diluir de custos. Essa combinação de fatores deve melhorar a rentabilidade do fundo unificado, além de trazer maior visibilidade para o FII.


Expressivo crescimento na base de investidores

O ano de 2019 tem sido um ano histórico para os fundos imobiliários (FIIs). Vimos um aumento expressivo no número de investidores pessoas físicas de FIIs, chegando a mais de 518mil investidores até outubro, o que representa um crescimento de mais de 150% somente em 2019.

Apesar do volume relevante de pessoas físicas ingressando no mundo de fundos imobiliários, a base de investidores ainda é cerca de um terço da base de investidores totais da B3 (1,6milhão de Pessoas Físicas até o fim de Novembro) e inferior a 0,3% da população brasileira. Em contraste, mercados mais maduros como o dos Estados Unidos chegam a ter aproximadamente 24% da população investindo direta ou indiretamente nos REITs (produto americano análogo aos nossos FIIs).

Número de Investidores Pessoas Físicas


Investidores ativos defendendo o valor para os cotistas

Por fim, apesar da grande maioria da base de investidores ser relativamente nova nesse mercado (menos de um ano de investimento), alguns investidores se mostraram mais ativos nas assembleias, buscando defender o valor para os cotistas e expressando a sua visão quando em discordância com algum evento proposto ao respectivo fundo investido.

Como exemplo, vimos cotistas do TB Office (TBOF11), citado no exemplo anterior, bastante ativos em relação a negociação da venda do imóvel para os fundos interessados. Na primeira proposta recebida de R$909 milhões feita pela gestora Hedge Investments (Gestora do fundos HFOF11, FOFT11 e TFOF11), cotistas expressaram resistência à proposta inicial, acreditando que o edifício valeria mais que o valor proposto (que foi respaldada pela divulgação do laudo de avaliação após a proposta). Durante as discussões, novos interessados enviaram suas propostas pelo imóvel, sendo finalmente aceita a proposta feita pelo FII JS Real Estate (JSRE11) de R$1 bilhão, montante acima do valor patrimonial do imóvel.

Outro exemplo ocorreu com o fundo VBI FL 4400 (FVBI11). O fundo é proprietário de 50% do edifício Faria Lima 4400, torre corporativa de alto padrão bem localizada na cidade de São Paulo. A empresa administradora de imóveis BR Properties fez uma proposta de aquisição da participação do fundo no imóvel pelo valor de R$310 milhões de reais. Nesse caso, a resistência dos cotistas não foi pelo valor de aquisição do imóvel, mas sim pelo valor a ser pago como taxa de performance na eventual venda do imóvel. Após votação em assembleia, os cotistas rejeitaram a proposta da venda do imóvel e a operação não foi concluída. Deste modo, as operações do FII continuam normalmente.

O ano de 2019 foi não só um ano de crescimento, mas também de amadurecimento dos fundos imobiliários. Na nossa opinião, esse amadurecimento foi visto tanto na gestão e governança dos fundos, quanto na base de investidores ao longo do ano. Acreditamos que esse efeito continue nos próximos anos, possivelmente se intensificando e contribuindo para o crescimento desse mercado daqui em diante.

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