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Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Setembro de 2024

Confira nosso panorama do mercado e as mudanças da carteira recomendada de fundos imobiliários de setembro de 2024

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Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 15 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.

1. Panorama e Performance

No cenário internacional, o presidente do Federal Reserve (Fed), Jerome Powell sinalizou no Simpósio de Jackson Hole que o momento de afrouxamento da política monetária, diante do ganho de confiança quanto ao andamento da inflação para a meta. Ainda, indicadores econômicos de atividade e inflação, diminuíram as preocupações quanto à possibilidade de uma recessão abrupta da economia americana. Na zona do euro, resultado da inflação mostra persistência na inflação de serviços. Na China, o banco central manteve ambas as taxas de juros de referência em linha com as expectativas. Ainda, resultados econômicos apontam para a necessidade de novos estímulos.

No Brasil, comunicados dos diretores do Banco Central, juntamente com a ata do Copom, sinalizaram que caso exista necessidade eles estão dispostos a adotar medidas monetárias mais restritivas. Os economistas da XP, diante do aumento das expectativas econômicas e da solidez da atividade econômica, alteraram as projeções da taxa Selic de 10,50% para 11,75% no final de 2024. Ademais, o setor de serviços apresentou avanços em junho e no 2º trimestre acima das expectativas.

No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de agosto, medida pelo IPCA-15, indicou alta mensal de 0,19%, em linha com as expectativas da XP e o índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 4,45% em julho para 4,35% em agosto. Apesar da desaceleração, os resultados desagregados não trouxeram alívio. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 029% em agosto, desaceleração frente ao resultado de julho, e acumula deflação de 4,26% em 12 meses. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou variação de 0,64% entre julho e agosto de 2024, registrando desaceleração frente a taxa do mês anterior, influenciado principalmente pelo componente de serviços, e registrou crescimento de 4,42% para 4,84% no acumulado em 12 meses.

No âmbito dos fundos listados, o mês de agosto foi marcado pela performance positiva do índice, puxado principalmente pelos fundos de papel, influenciado pelo fechamento na curva de juros, frente a 1 mês atrás. Destacamos que o cenário de possível aumento da taxa de juros, frente à resiliência da atividade econômica e inflacionário, deve continuar a favorecer os fundos de recebíveis que se beneficiam da pressão inflacionária e aumento da taxa Selic.

No entanto, entendemos que no cenário atual as cotas de alguns fundos de tijolos já precificam o possível aumento da taxa de juros, dado a abertura da curva de juros. Indicando que mesmo com poucos catalizadores, fundos que possuam portfólios de boa qualidade e boa gestão, devem apresentar resiliência. Dentre os fundos de tijolo, os fundos do segmento de logística vêm apresentando as melhores performances. A redução da taxa vacância dos condomínios logísticos, devido à absorção líquida, tem contribuído para os reajustes de preços pedidos de locação, as performances dos fundos e com isso o apetite deste por aquisição de novos imóveis.

No campo das transações e outros acontecimentos, o BTLG11, firmou um compromisso para aquisição de 11 ativos, dos quais 94% da receita seria proveniente de ativos localizados no raio de 60km de São Paulo, área que costuma apresentar maior liquidez. Ainda, o HGLG11 adquiriu um terreno, para construção de um galpão logístico na modalidade Built To Suit, locado para o Mercado Livre. O maior apetite de aquisições tem sido impacto, entre outros fatores, pelo maior apetite do mercado por espaços logísticos. Por fim, o RCRB11, fundo de lajes corporativas, junto dos outros proprietários do imóvel Girassol 555, entrou no processo de despejo da locatária Wework, que segue inadimplente, o que impacta negativamente na receita imobiliária do fundo.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance positiva de 0,86% no mês de agosto, após encerrar julho com performance positiva de 0,52%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 1,08%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 0,64%.

Data Base: índice até fechamento 30/08/24

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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Fundos de Recebíveis (46,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.

Ativos logísticos (19,0% da carteira): A menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce.

Híbridos (5,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco, dada sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (12,0% da carteira): As regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.

Shopping Center (14,0% da carteira): Mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já nos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.

Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Os Fundos de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos, de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente, o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.

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Disclaimer:

Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa opiniões pessoais ou recomendações de investimento financeiro de qualquer natureza. Não se configuram, portanto, como ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte da XP Investimentos CCTVM S/A. É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia ou divulgação não autorizada das informações presentes neste conteúdo. O investimento em ações é um investimento de risco. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de perdas superiores aos valores investidos, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Para avaliação da performance de um fundo de investimentos é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Todas as informações sobre os produtos, bem como o regulamento e o prospecto e regulamento aqui listados, podem ser obtidas com seu agente de investimentos, em nosso site na internet ou no site do referido gestor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor – FGC. A taxa de administração máxima compreende a taxa de administração mínima e o percentual máximo que a política do FUNDO admite despender em razão das taxas de administração dos fundos de investimento investidos. Os fundos de ações e multimercados com renda variável /sem renda variável podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, com os riscos daí decorrentes. Os fundos de crédito privado estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Os fundos de cotas aplicam em fundos de investimento que utilizam estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas. Os fundos de renda fixa estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas não são líquidas de impostos e taxas de saída e performance. As informações publicadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Caso os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros sejam expressos em uma moeda que não a do investidor, qualquer alteração na taxa de câmbio pode impactar adversamente o preço, valor ou rentabilidade. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização dessa plataforma. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

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