Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, comunicados de autoridades do Federal Reserve (Fed), sinalizaram maior probabilidade de cortes na taxa de juros americana no segundo semestre. Como termômetro, o resultado do índice de preços ao consumidor de abril que subiu frente a março, no entanto, o crescimento se manteve abaixo das expectativas, o que reforça o aumento da probabilidade de cortes na taxa de juros. Na contramão os resultados do PMI de maio, tanto industrial quanto de serviços, ficaram acima dos 50 pontos, destacando resiliência da economia. Ainda, índice de inflação do consumo pessoal nos Estados Unidos (PCE) a variação 2,75% em abril, resultado pouco alterado em relação a março (2,81%). Na zona do euro, a inflação ao produtor registrou queda, em linha com as expectativas. Na visão dos economistas da XP, os dados de inflação reforçam o cenário de inícios de cortes na taxa de juros em junho. Na China, o Banco Central (PBoC) manteve as taxas de juros estável, em linha com as expectativas e trouxe novos estímulos para o setor imobiliário. Quanto à atividade econômica, os resultados foram mistos, com a produção industrial avançando na comparação anual e as vendas de varejo desacelerando.
No Brasil, o Banco Central decidiu cortar a taxa de juros Selic em 25 pontos-base, levando-a para 10,50%. Após a decisão dividida dos membros do comitê entre 0,5p.p e 0,25p.p., o comunicado destacou um cenário global mas adverso e mercado de trabalho doméstico ainda aquecido. Ainda, a ata sinalizou uma percepção de aumento das incertezas de ambos os lados, apesar da decisão dividida. Na visão dos economistas da XP, a ata reforçou o tom duro do comunicado após a decisão. No âmbito do setor de serviços, o resultado das receitas reais aumentou em março frente a fevereiro, marginalmente acima das expectativas.
Por fim, no campo fiscal, a arrecadação federal de abril somou R$228,9 bilhões, melhor desempenho para o mês na série histórica. Apesar do resultado, o crescimento ainda foi abaixo do necessário para que governo atinja a meta de déficit zero. Ainda, o relatório de Avaliação de Receitas e Despesas Primária (RARDP) bimestral alterou as projeções do déficit de R$9,3 bilhões para R$14,5 bilhões, permanecendo dentro do limite inferior da meta de resultado primário. Na visão dos economistas da XP, o relatório trouxe premissas otimistas para as estimativas de arrecadação e projeções subestimadas de despesas.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de maio, medida pelo IPCA-15, indicou alta mensal de 0,44%, abaixo das expectativas de mercado, ao passo que o índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 3,77% em abril para 3,70% em maio. Segundo os economistas da XP, a leitura do resultado foi mais uma vez favorável, com números de curto prazo sugerindo o cenário melhor que os preços de mercado e mantem vivas as chances de um corte 25 pontos-base na taxa Selic em julho. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 0,89% em maio puxado pelos preços ao produto amplo, e acumula deflação de -0,34% em 12 meses. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou variação de 0,59% entre abril e maio de 2024, influenciado principalmente pelo componente de mão de obra, e registrou crescimento de 3,48% para 3,68% no acumulado em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, o mês de maio foi novamente marcado pela performance neutra do IFIX, refletindo maiores incertezas quanto ao mercado doméstico e comunicados mais duros da política monetária. No entanto, o apetite do investidor pessoa física para a classe se mantém, dado que diversos fundos imobiliários permanecem com novas emissões bem-sucedidas no mercado.
O mês de maio também foi marcado pela aprovação dos cotistas para transferência da gestão dos fundos do CSHG para o Pátria. O processo de transição foi iniciado no ano passado, teve um preço de R$650 milhões e contou a migração do time de gestão do CSHG, o que enxergamos como algo positivo. Ainda, a calamidade do Rio Grande do Sul, trouxe impactados em ativos de fundos que possuíam exposição na região. Vale ressaltar que alguns possuem baixa exposição no estado, mas o fechamento parcial pode afetar a capacidade destes em gerar receita no futuro.
A Vibra entrou com um pedido de arbitragem para resilição do contrato de aluguel atípico de sua sede no Rio de Janeiro, assim interrompendo o pagamento tanto do aluguel como do CRI vinculado. Na nossa visão, o não pagamento dos aluguéis deve impactar negativamente os fundos que possuem exposição ao CRI. Importante ressaltar que ambos os fundos com o CRI em seu portfólio possuem pequenas exposições ao contrato atípico.
No campo das transações e outros acontecimentos, os fundos da XP, BTG Pactual, Capitânia e Vinci Partners assinaram um memorando para adquirir 54% do Shopping Center RioSul, considerando por alguns como um Trophy Asset (ativo de maior qualidade), pelo montante superior a R$ 1 bilhão.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance neutra de 0,02% no mês de maio, após encerrar abril com queda de 0,77%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 0,57%, enquanto fundos de tijolos apresentaram queda média de 0,40%.
Data Base: índice até fechamento 31/05/24
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (43,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (7,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (12,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (18,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
