Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Janeiro de 2025

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 15 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.

1. Panorama e Performance

Nos Estados Unidos, o FOMC reduziu a taxa dos fundos do Fed (FFR) em 25 bps para 4,5% (limite superior). O Fed já reduziu a FFR em 100 pontos-base desde o início do ciclo de flexibilização. Entretanto, a decisão não foi unânime e a declaração por escrito mudou muito pouco e acrescentou elementos de “extensão e tempo” ao se referir a ajustes adicionais. Isso sugere uma postura mais cautelosa e prepara o terreno para uma pausa na reunião de janeiro e em outras reuniões, e uma taxa terminal potencialmente mais alta. Na China, as principais autoridades se reuniram em um importante encontro anual, e admitiram que a segunda maior economia do planeta enfrenta “desafios e dificuldades”, mas reiteram a intenção de atuar para impulsionar a atividade no ano que vem.

No Brasil, o Copom elevou a Selic em 1 ponto percentual, para 12,25% ao ano, mantendo um tom de cautela do comunicado e já antecipando mais duas altas da mesma magnitude nas próximas reuniões. Os motivos por trás da decisão do Copom vieram principalmente do cenário doméstico, com economia forte, inflação em alerta amarelo e incertezas fiscais persistentes no Brasil. Diante desse cenário, acreditamos que o Banco Central deverá dar sequência ao ciclo de alta de juros, até o segundo trimestre de 2025, quando a taxa básica de juros deverá atingir o patamar de 15,0% ao ano.

No âmbito fiscal, tivemos uma reta final com uma ‘tramitação a todo o vapor’ do pacote anunciado pelo governo. Os congressistas correram para garantir a aprovação ainda em 2024, antes do recesso parlamentar. Porém, essa ‘corrida’ não foi suficiente para animar os investidores, já que a desidratação das medidas reduziu a potência do ajuste pretendido.

No âmbito dos fundos listados, a continuidade do ciclo de alta da taxa de juros e cenário macroeconômico desafiador continuou a pressionar as cotas dos fundos no início do mês de dezembro. Dentre os segmentos que compõem o IFIX, foram os fundos de papel que apresentaram a pior performance até meados do mês.

No entanto, nas últimas semanas os fundos tiveram um rali positivo com a IFIX retornando para o patamar de 3.000 pontos, repetindo o comportamento registrado nos últimos anos, sendo que em menor intensidade refletindo o contexto mais desafiador.

O movimento negativo das cotas dos fundos imobiliários está principalmente relacionado com a deterioração do cenário macroeconômico, sem refletir, em alguns casos, os desempenhos individuais dos fundos imobiliários. Ainda que o cenário atual peça cautela, entendemos que alguns fundos, com fundamentos individuais sólidos, podem estar negociando em patamares interessantes para entrada, com viés de investimentos olhando para o horizonte de longo prazo, visto que, no cenário atual existem poucos triggers para ganho de capital. Entende mais acessando o relatório completo “4 formas de avaliar o atual momento do IFIX”. Ademais, atualizamos a nossa recomendação para os fundos de logística, conheça nossas preferências para o segmento: “Fundos de Ativos Logísticos | Demanda resiliente contribui para aumento de aluguel e ocupação do segmento”.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance negativa de -2,18% no mês de dezembro, após encerrar novembro com performance negativa de -2,11%. No mês, fundos de papel registraram uma queda média de -2,92%, enquanto fundos de tijolos apresentaram queda média de -1,48%.

^{Data Base: índice até fechamento 26/12/24}

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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Fundos de Recebíveis (47,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares elevados no médio prazo, vemos retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ e IPCA+ podem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados e inflação pressionada.

Ativos logísticos (20,0% da carteira): A menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável devido a manutenção do crescimento do e-commerce. Além disso, entendemos que o segmento pode ter impactos positivos dos níveis de ocupação mais elevados e de reajustes de aluguéis reais. Por fim, acreditamos que fundos com portfólios de maior qualidade e localização mais próximas dos grandes polos consumidores podem apresentar maior resiliência.

Híbridos (5,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco, dada sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (11,0% da carteira): As regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica e a retomada da jornada de trabalho presencial, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.

Shopping Center (12,5% da carteira): Mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já nos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil e vemos possíveis efeito positivos, resultado de ajustes positivos associado ao efeito dos IGP-M e IGP-DI positivo e ocupação mais elevada.

Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Os Fundos de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos, de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente, o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.