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Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Abril de 2022

Confira nosso panorama do mercado e as mudanças da carteira recomendada de fundos imobiliários de Março.

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Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 10 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo

1. Panorama e Performance

No mês de março se mantiveram as incertezas no cenário macroeconômico global, principalmente o que tange à inflação. As últimas semanas foram marcadas pela guerra entre Rússia e Ucrânia e grande volatilidade das bolsas mundiais. Efeitos diretos nos custos de produção e nos preços de commodities geram grandes impactos sobre a inflação, porque são refletidos em aspectos como alimentação, transporte e produção industrial. Esse choque chega em um momento em que a economia global já está fragilizada.

A inflação ganhou grande destaque global e segue pressionada no Brasil. A inflação oficial no País, medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), subiu 1,01% em fevereiro de 2022 na comparação com janeiro, sendo essa a maior variação para um mês de fevereiro desde 2015, 1,22%, conforme dados do IBGE. O índice ficou 0,47 ponto percentual acima do registrado em janeiro, 0,54% e, no ano, acumula alta de 1,56%.  Enquanto o IPCA-15 de março registra alta de 0,95%, 0,04 p.p. abaixo da taxa de fevereiro, 0,99%. O IGP-M registrou alta de 1,74% em março, abaixo da taxa de fevereiro, 1,83%. Com o resultado, o índice acumula alta de 5,49% no ano e 14,77% em 12 meses. Em março de 2021, o índice havia subido 2,94% e acumulava alta de 31,10% em 12 meses. Já o INCC subiu 0,73% em março, ante 0,48%, no mês anterior. Com esse resultado, o INCC acumula alta de 13,04% em 12 meses.

No âmbito dos fundos imobiliários, o aumento da taxa de juros Selic atingindo o patamar de 11,75% a.a., permanece pressionando as cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário. Além disso, perante um cenário de incertezas políticas, mantemos nossa maior alocação em fundos imobiliários do segmento de papel, dado seu caráter mais defensivo.

Com o choque adicional, a inflação de curto prazo tende a ficar mais persistente e é esperado que Banco Central do Brasil siga com a estratégia de aumento dos juros. O movimento de subida de juros já vinha acontecendo desde o ano passado, somado ao recente aumento do preço dos combustíveis, a distância para a meta da inflação torna-se ainda mais alta. Em períodos inflacionários anteriores, imóveis demonstraram desempenho superior a outras classes de ativos.

Os contratos de aluguel dos imóveis, seja de escritórios, ativos logísticos, varejo, shoppings ou outros, tendem a capturar o lado positivo da inflação, mesmos aqueles de longo prazo, já que são corrigidos anualmente. Por isso, esses ativos podem ser considerados como forma de proteção, já que à medida que os preços aumentam, a renda advinda deles também aumenta. Confira relatório completo.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou alta de 1,42% no mês, após queda de -1,29% em fevereiro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou alta de 1,55%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou alta de 1,76% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou queda de 1,17%.

Data Base: índices até fechamento 31/03/22

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

A carteira recomendada mantém sua maior alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. No entanto, entendemos que atualmente existem boas oportunidades nestes segmentos, fundos negociando em patamares atrativos.

Fizemos alteração na composição dos pesos da carteira recomendada, buscando maximizar o retorno total. Incluímos uma alocação marginal no segmento de Shoppings. No entanto, conservamos a maior exposição em fundos de Recebíveis e em Ativos Logísticos.

Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (50,0%), Logística (12,5%), Híbridos (12,5%), Lajes Corporativas (10,0%), Fundos de Fundos (10,0%) e Shoppings (5,0%).

Fundos de Recebíveis (50,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (12,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (12,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Fundo de Fundos (10,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.

Shopping Center (5,0% da carteira): Incluímos uma parcela marginal da nossa alocação em fundos de shoppings centers. Entendemos que com a flexibilização das medidas de isolamento da pandemia combinada com a aceleração do processo de vacinação no Brasil possa impulsionar a recuperação do desempenho operacional dos shoppings. Temos preferência por fundos que possuam portfólios compostos por shoppings dominantes, portanto, na nossa visão, que venham a se beneficiar mais rapidamente e também se demonstram mais resilientes. No entanto, é importante ressaltar que os preços de suas cotas podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

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Glossário

ABL: Área Bruta Locável
Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado
Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos
CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão.
CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais.
Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado
Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP
Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO
Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais
Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais
Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas
Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota
Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)
Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$
TIR: Taxa interna de retorno
Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes
Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago
Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento
Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa
VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido
Volume Diário: Média diária do volume em R$

 
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