O que é IFIX? Conheça o índice

O mundo dos fundos imobiliários tem particularidades que confundem, à primeira vista, aqueles que pensam em investir nessa classe de ativos, como cotas, dividendos, IFIX… A possibilidade de receber aluguéis, de certa forma, sem ter um imóvel é um dos grandes atrativos dessa modalidade de investimento e que faz com que, cada vez mais, investidores procurem ingressar no universo dos FIIs.

Para os iniciantes, conhecer alguns conceitos torna-se fundamental para boas escolhas (seja em FIIs ou em qualquer investimento que se pretenda fazer). Um desses é o IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários do Brasil e está diretamente relacionado ao panorama vivido por esse mercado.

O que é IFIX?

Responder de forma objetiva a essa pergunta é simples: trata-se de um índice, composto por fundos e ordenado pela liquidez e participação nos pregões. De acordo com a B3, “o objetivo do IFIX é ser o indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3”.

Portanto, compreender a fundo sua composição e seu impacto pode ser um diferencial no momento de investir. “O IFIX está para fundos imobiliários assim como o IBOV está para ações e é composto por cotas dos fundos que são negociados na B3”, explica Maria Fernanda Violatti, analista de FIIs e FIPs do Research da XP.

O índice é alterado a cada 4 meses, reflete o cenário macroeconômico e afeta de formas diversas as muitas modalidades de fundos imobiliários, como os chamados fundos de tijolos e fundos de papel. No caso destes últimos, “são beneficiados em um cenário de aumento de taxa de juros”, conta. Via de regra, o IFIX tem uma relação negativa com a taxa de juros, isto é, quando mais baixo os juros, melhores ficam os fundos imobiliários.

IFIX e a pandemia

O panorama atípico apresentado durante a pandemia afetou, como em todos setores, os fundos imobiliários, porém não de forma necessariamente negativa. Fundos de logística, por exemplo, inicialmente foram impulsionados em razão da ampliação do e-commerce de muitas empresas.

“Entre os fundos de tijolos, o momento foi favorável para novas emissões nos fundos de logística, devido a expansão de empresas de e-commerce”, de acordo com a analista. Isso pode ser explicado pelo comportamento de consumo alterado, que fez com que empresas procurassem propriedades como galpões mais próximos de onde os produtos seriam entregues, garantindo assim bom desempenho em dois fatores importantes: tempo de entrega e custo do frete.

Por outro lado, em razão da interrupção do fluxo de circulação das pessoas, os fundos de shoppings, por exemplo, foram diretamente impactados e passaram a ter seus rendimentos reduzidos. Isso fez com que sua participação no IFIX fosse reduzida, por exemplo, como podemos observar nos gráficos abaixo.

Composição do índice

A partir das informações, podemos compreender que o impacto da pandemia no IFIX ocorreu majoritariamente em razão da mudança de foco do consumo, muito mais que atrelada a indicadores macroeconômicos. Como se percebe na comparação entre as imagens 1 e 2, o crescimento da participação de fundos de logística marcou, na composição do IFIX, o período mais crítico da pandemia, conforme mencionado por Maria Fernanda, em oposição direta aos fundos de shoppings.

No entanto, ao observarmos as imagens 3 e 4, referentes à composição do índice em Janeiro de 2021 e Setembro de 2021, é nítido o avanço de recebíveis, cenário especialmente gerado pelo aumento de juros. “Estamos falando de uma inflação de dois dígitos ao ano, é algo significativo então, por isso, esses papéis são beneficiados por essa pressão inflacionária”, explica a analista de FIIs sobre a relação do cenário macroeconômico com os chamados fundos de papéis.

Visando o longo prazo

“Os fundos imobiliários, por si só têm uma característica básica: são um investimento de longo prazo“, explica Maria Fernanda. A comparação mais direta é investir em um imóvel. Por exemplo, comprar um apartamento dificilmente será um investimento para curtíssimo prazo: é de se esperar algum tempo até que o dinheiro aplicado passe a dar frutos consistentes. Com os fundos imobiliários, não é diferente, dado que os ativos presentes em FIIs estão justamente ligados à classe imobiliária. Por isso, a estratégia de longo prazo deve ser a procurada ao investir nessa classe de ativos.

Sobre o momento atual vivido pelos fundos imobiliários, a analista entende que a tendência de aumento da taxa de juros e de cenário de pressão inflacionária beneficiam os fundos de papel. Considerados “Renda fixa empacotada no instrumento de renda variável” pela analista da XP, os fundos de papel vivem uma fase de maior protagonismo na composição do IFIX.

“O cenário mudou: no início da pandemia, logística era a bola da vez, mas agora são os fundos de papel”, resume Violatti.

Comparação IFIX – Atratividade dos FIIs

O mercado tende a comparar a rentabilidade dos fundos imobiliários com CDI. No entanto, para se medir a atratividade dos FIIs, o melhor é fazer essa comparação com juros reais de longo prazo. Para isso, utilizamos títulos públicos do Tesouro (NTN-B) com vencimentos longos, que seriam os títulos mais seguros, são corrigidos a inflação e ainda pagam um prêmio (IPCA + taxa).

Quando comparamos a atratividade dos Fundos Imobiliários, normalmente utilizamos o dividend yield médio pago pelos fundos que compõem o IFIX. Dessa forma, conseguimos calcular e comparar a atratividade entre diferentes tipos de investimentos. Portanto, se o prêmio de risco pago pelo dividend yield médio do IFIX apresentar-se em patamares acima do prêmio pago pelos títulos públicos, consideramos que o investimento em FIIs é atrativo. No entanto, vale lembrar que o investidor exigirá um prêmio maior conforme o risco for aumentando.