IGP-M perde espaço nos contratos de aluguel; veja como ficam os FIIs

A alta do dólar, dos preços de energia, commodities e combustível têm pressionado os índices de inflação no Brasil.

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que mede a inflação no atacado, subiu 0,58% na segunda prévia de setembro, mostrando uma desaceleração em relação ao avanço de 0,96% em relação ao chamado segundo decênio do mês passado, conforme dado divulgado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre). Em 12 meses, até agosto, a alta acumulada foi de 31,12% e no ano, de 16,75%.

A projeção dos analistas no último Boletim Focus é de uma alta de 18,21% do IGP-M neste ano contra uma elevação estimada de 8,35% para o IPCA.

O IGP-M ficou conhecido por ser utilizado amplamente como referência para os reajustes dos preços de locação de imóveis. No entanto, a disparada do índice, pressionado principalmente pela desvalorização do câmbio e alta das commodities, fez com que muitos contratos trocassem a referência usada pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

No ano, o IGP-M subiu 16,75%, até agosto, contra uma alta de 5,67% do IPCA. O acordo de reajuste é livre entre locador e locatário, segundo a Lei nº 8.245 (1991).

IGP-M x IPCA

O IPCA é o índice oficial de inflação do Brasil. Ele é calculado com base em um levantamento mensal de 430 mil preços, em 30 mil locais de 13 áreas urbanas do país.

Segundo o IBGE, o IPCA aponta a variação do custo de vida médio de famílias com renda mensal de 1 e 40 salários mínimos.

Já o IGP-M resulta da média ponderada de três índices de preços: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M), com peso de 60%, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), representando 30%, e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), com 10%, e é divulgado pela FGV. Ele é conhecido como índice de inflação do atacado.

Imobiliárias já mudaram índice de referência

Diante da escalada do IGP-M nos últimos 12 meses, muitos inquilinos preferiram negociar a troca do indexador dos seus contratos de aluguéis para o IPCA.

Em novembro de 2020, a plataforma imobiliária digital QuintoAndar, por exemplo, passou a adotar o IPCA como indexador de reajustes anuais dos novos contratos de aluguel. “O objetivo da troca é evitar os impactos negativos para inquilinos e proprietários causados pelas distorções do IGP-M, o padrão de mercado, especialmente em momentos de crise como o atual”, anunciou a empresa à época.

Outra imobiliária que passou a utilizar o IPCA como referência na correção anual das locações foi a Lello.

Projetos preveem adoção do IPCA para reajustes

A alta do IGP-M também gerou discussões no Congresso. O Projeto de Lei 1026/21, que está parado na Câmara dos Deputados, prevê a mudança na Lei de Locações para que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não possa ser superior ao IPCA.

“A Lei do inquilinato prevê a livre negociação do valor do reajuste entre locador e locatário; todavia essa livre negociação vem trazendo prejuízos ao locador, que na necessidade de fechar o contrato, aceita qualquer índice de reajuste”, afirma o deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), autor do projeto, no texto da proposta.

No Senado, o Projeto de Lei nº 1806/2021 foi apresentado em maio de 2021 pelo senador Telmário Mota (Pros-RR), também prevendo que o aumento nos preços de aluguéis residenciais e comerciais seja feito pelo IPCA.

Incorporadoras criticam mudança

A proposta de adoção do IPCA para reajustes dos contratos de aluguel não agradou a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). A entidade acredita que a mudança desestimula investimentos no setor.

“Esse tipo de intervenção no mercado traz insegurança jurídica para os investidores, afetando proprietários de imóveis, fundos imobiliários e demais instrumentos lastreados em recebíveis imobiliários”, afirmou Luiz França, presidente da entidade, em nota.

Segundo a associação, o país tem cerca de 12 milhões de moradias alugadas, sendo que 75% dos locatários têm apenas um imóvel e o utilizam como fonte de renda para sobreviver.

A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) também defende o IGP-M como referência para os contratos. “O IGP-M sempre refletiu a realidade da inflação dos negócios, enquanto outros índices medem a inflação de produtos e serviços controlados pelo governo”, diz José Roberto Graiche Júnior, presidente da entidade, em nota.

FGV sugere criação de novo índice

Além do IPCA, outros índices também podem ser utilizados como referência nos contratos, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), o Índice de Preços ao consumidor (IPC) e o Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (IGP-DI).

A FGV pretende criar um indicador específico para o mercado imobiliário e tem afirmado que o IPCA não é ideal para este propósito, já que não avalia a remuneração.

Como a discussão impacta os fundos imobiliários?

No âmbito dos fundos imobiliários, a inflação tem diferentes impactos nos segmentos de tijolos e de recebíveis.

Os fundos de recebíveis acabam repassando essas variações da inflação com maior “agilidade” e recorrência, já que geralmente distribuem a correção monetária no mês, enquanto os fundos de tijolos recebem os aluguéis, repassam esses valores aos cotistas, mas os ativos que compõem o portfólio são corrigidos pela inflação. 

Por isso, com a disparidade entre IGP-M e IPCA nos últimos meses, fundos do segmento de recebíveis apresentaram rendimentos expressivos, inclusive acima da média do IFIX.

O Índice XP de Fundos Imobiliários de Papel acumulava alta de 3,46% em 12 meses, encerrados em 6 de setembro de 2021, enquanto o IFIX acumulava queda de 2,51% no período.

Em geral, os gestores dos principais fundos do segmento de recebíveis têm feito a alteração de indexador de forma voluntária, ou seja, optando por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados em IPCA.

O mesmo comportamento tem sido notado nos fundos de tijolos, aqueles que possuem imóveis físicos em seu portfólio. Um fundo que fez essa alteração voluntária com alguns inquilinos entre os índices foi o Tellus Properties (TEPP11), voltado para o segmento de escritórios comerciais.

Nos fundos de tijolos, há ainda um ponto importante a ser observado: o tipo de contrato, que pode ser típico ou atípico. Os contratos do formato atípico muitas vezes possibilitam que os proprietários do imóvel tenham maior força no repasse do indexador, já que as multas atreladas à quebra do contrato são significativas. Por isso, deixam pouca margem para negociação. No entanto, até mesmo nesse tipo de contrato, com a grande disparidade do IGP-M, houve negociações entre as partes, repassando apenas parte do índice.

Já os contratos típicos, como possuem vencimentos em prazos menores, trazem maior flexibilidade em negociação e, com isso, grande parte dos proprietários acabaram até acordando entre si para alterarem o indexador para IPCA.

Em geral, fundos que possuem imóveis de padrão construtivo mais elevado, em localizações centrais, muitas vezes consideradas como privilegiadas e com inquilinos com baixo risco de crédito, acabam tendo maior “poder” de negociação e com isso, maiores chances de repassarem a correção por completo.

Além disso, existe também outro ponto fundamental para o entendimento do repasse do índice: o valor do aluguel do contrato em relação à média do aluguel praticado na região. Se o contrato estiver em patamares acima da média da região, a tendência é que o proprietário seja mais flexível quanto ao repasse completo do indexador.

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