Se você adquiriu cotas em algum dos ativos disponíveis no mercado de FIIs, agora deve estar curioso para entender como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda.
Embora exista a isenção de IR para a distribuição de rendimentos mensais, muitas pessoas se confundem e não entendem como funciona o imposto sobre os FIIs e como declarar esse fundo.
Isso porque a Receita Federal determina que todo contribuinte pessoa física que faz negociações na bolsa de valores, deve preencher a declaração de Imposto de Renda.
Sendo assim, mesmo quem apenas comprou cotas de Fundos Imobiliários é obrigado a preencher as informações sobre o ativo na declaração.
Para explicar melhor sobre como funciona o Imposto de Renda nos fundos imobiliários, continue a leitura.
Como funciona o Imposto de Renda em fundo imobiliário
“Fundo Imobiliário (FII) paga Imposto de Renda?” Para incentivar o mercado de fundos imobiliários, o governo oferece um incentivo de isentar investidores pessoa física de pagarem Imposto de Renda sobre os rendimentos em FIIs.
Desde então, o mercado cresceu bastante para as pessoas físicas, que viram os benefícios de se investir em fundos ao invés dos imóveis físicos.
Muita gente investiu em FIIs por conta dos benefícios fiscais, mas talvez não tenha ficado claro muitos aspectos sobre a isenção e a necessidade de se declarar os investimentos no Imposto de Renda.
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O que são rendimentos isentos e tributáveis?
Para começar a explicar as diferenças, vamos à dois conceitos básicos:
- Rendimentos isentos: são aqueles oriundos da exploração dos imóveis do fundo (como aluguel e venda, por exemplo).
- Rendimentos tributáveis: são os que vêm da valorização das cotas do FII no momento da venda.
Ou seja: tudo o que você recebe do fundo como uma renda periódica (como os conhecidos “aluguéis”, por exemplo) é isento. Mas quando você vende suas cotas, terá de pagar IR, caso tenha obtido ganhos.
Aqui, é importante acrescentar que a isenção de IR para os rendimentos de FIIs vale para fundos que são exclusivamente negociados em bolsa, tendo mais de 50 cotistas. Além disso, o investidor pessoa física não pode ter mais de 10% das cotas.
A seguir, vamos entrar em detalhes sobre os tipos de rendimentos e como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda.
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Quais são os rendimentos isentos em fundos imobiliários?
“Comprei um fundo imobiliário. Vou precisar pagar IR?”
Não é preciso se preocupar em recolher Imposto de Renda sobre os rendimentos que o fundo imobiliário vai pagar, já que eles existem por conta da exploração dos imóveis do fundo e estão cobertos pelo benefício da isenção prevista na legislação.
Mas atenção: mesmo que você tenha apenas rendimentos que sigam o critério de isenção, você terá de declarar os valores na Ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis na declaração anual de Imposto de Renda IRPF.
Isso porque a Receita Federal faz uma verificação de tudo o que você declara como bens e rendimentos. Preencher os dados de forma correta é fundamental para que você fuja das multas e evite cair na malha fina.
Como funcionam os rendimentos com valorização de cotas?
Se você tem fundos de investimento imobiliário e resolve negociá-los, é preciso ficar atento. Isso porque quando ocorre lucro em negociações de cotas (até mesmo em casos de day trade), há a incidência de Imposto de Renda.
Fique atento aos detalhes sobre as tributações:
- Todo o ganho líquido com vendas de cotas sofre a tributação de 20%
- Não há diferenciação de operações normais e de day trade, como acontece com ações
- Não existe isenção para operações normais, como no caso de ações (para vendas de até R$ 20 mil por mês)
- Se você precisar pagar imposto por conta das negociações, terá de fazer isso de forma mensal, com pagamento do DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da apuração do ganho.
- É possível compensar prejuízos na alienação de cotas de FIIs com ganhos auferidos na alienação de cotas de fundos da mesma espécie
Se você recebeu amortizações de fundos imobiliários, precisa considerá-las como redução do saldo financeiro investido, e não rendimento pago. Ou seja, a amortização reduzirá o saldo da cota na sua ficha “Bens e Direitos”.
Já o resgate das cotas realizado em decorrência do término do prazo de duração do fundo ou da sua liquidação deve ser tratado de maneira diferente dos rendimentos.
Nesse caso, como ele representa devolução do capital investido, caso tenha havido ganho (valorização da cota), ele será tributado à alíquota de 20%. O Imposto de Renda é retido na fonte pelo administrador do fundo. Ou seja, você não precisa se preocupar em pagar o IR no caso de amortizações, mas ainda assim deverá reportar esse evento na sua Declaração de Ajuste.
Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda
O primeiro passo para declarar corretamente o fundo imobiliário no IR é consultar o informe de rendimentos enviado pelo administrador do fundo via Correios ou disponibilizado por meio de plataformas virtuais.
Observação: Caso não tenha recebido o informe de rendimento, vá até o site da B3 para verificar o nome do administrador. Assim, você saberá com quem precisa entrar em contato para pedir o documento.
Com documento em mãos, siga o seguinte passo a passo:
Passo 1 – Como declarar rendimentos isentos
Os rendimentos obtidos em fundos imobiliários devem ser lançados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o código 26 – Outros.
Aqui, é preciso indicar o CNPJ do administrador do fundo, conforme exibido no informe de rendimentos enviado. Como cada administrador envia um informe separado ao cotista, por vezes fica mais complicado para o investidor organizar todas as informações de forma clara e padronizada.
Para facilitar nesse processo, confira esses manuais preparados pelos nossos especialistas que irão lhe ajudar a identificar o administrador de cada fundo imobiliário e a obter a segunda via dos informes, se precisar:
Fundo por Administrador – IR 2024Baixar
Procedimento para 2ª via – IR 2024Baixar
Passo 2: Como informar negociações em FIIs
Se você realizou negociações de cotas de fundos imobiliários, o cotista precisará preencher a ficha “Renda Variável”, selecionando a opção “Operações de Fundos de Investimento Imobiliário”.
Será preciso informar o ganho líquido recebido ou o prejuízo obtido na venda. Vale ressaltar mais uma vez que a isenção de IR ocorre apenas sob o rendimento dos FIIs pagos mensalmente.
O ganho líquido obtido na alienação das cotas está sujeito a 20% de Imposto de Renda, e a responsabilidade do pagamento do imposto é do cliente, através de DARF, que deverá ser informado no campo “Imposto Pago”.
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Veja a seguir os campos que precisam ser preenchidos:
Passo 3: Como declarar FIIs
Para declarar FIIs, você deve acessar:
- Ficha “Bens e Direitos”
- Grupo: 07 – Fundos
- Código: 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
Especifique então o nome do fundo, o CNPJ do fundo, a corretora custodiante e o valor da cota. Neste caso, descreva os valores nos campos Situação nas datas discriminadas. Todas essas informações podem ser encontradas no informe de rendimentos enviados pela gestora do fundo.
Se preferir, acompanhe o vídeo a seguir para ter uma visão sobre como declarar fundos imobiliários diretamente pelo programa de declaração.
Passo 4: Revise as informações antes de finalizar
Antes de finalizar o preenchimento da declaração dos fundos imobiliários, é importante fazer uma revisão dos dados para evitar problemas.
Isso porque eventual divergência entre o imposto devido e o imposto pago pode gerar pendência no processamento da declaração pela Receita Federal.
Caso tenha mais do que um fundo imobiliário na carteira, repita o processo descrito acima até que todos os campos estejam completos.
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