Fundos Imobiliários: como investir e montar uma carteira de FIIs

Você possui o sonho de viver de renda? Isso pode ser possível graças ao crescimento expressivo da indústria de fundos imobiliário.

Você possui o sonho de viver de renda? Isso pode ser possível graças ao crescimento expressivo da indústria de fundos imobiliário.

Atraindo cada vez mais investidores num curto período de tempo (de 184 mil em outubro de 2018, para 517 mil investidores em outubro de 2019), atualmente temos uma grande diversidade de FIIs para investir e atingir seu objetivo.

Número de investidores

Fonte: B3 – maio/2020

A seguir, preparamos um conteúdo onde você vai aprender tudo sobre fundos imobiliários, como montar sua carteira e investir em FIIs.

O que são Fundos Imobiliários?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) possuem o patrimônio dividido em cotas de valores iguais. Neste caso, o investidor de FIIs adquire através das cotas pequenas partes de imóveis.

Quais são os custos dos Fundos Imobiliários?

  • Taxa de corretagem: Cobrada pela realização da ordem do investidor junto à Bovespa. Na XP, esta Taxa é ZERO.
  • Taxa de administração: Cobrada para cobrir a gestão do fundo
  • Imposto de Renda: As pessoas físicas não pagam IR sobre a renda mensal gerada pelos FIIs, mas recolhem o imposto mensalmente quando vendem quotas por um valor superior ao da compra.

Riscos dos Fundos Imobiliários

  • Inadimplência: O inquilino do imóvel pode não pagar o aluguel ou pagar com atraso.
  • Liquidez: O número de negócios com cotas aumentou muito, mas ainda há fundos em que pode ser necessário oferecer algum deságio para vendê-las rapidamente
  • Mercado: O empreendimento pode perder valor e, portanto, afetar as cotas do fundo
  • Vacância: Um imóvel está exposto ao risco de passar por um período desocupado

Vantagens dos Fundos Imobiliários

–       Gestor profissional: Possibilidade de comprar cotas de grandes empreendimentos e facilidade de negociação na bolsa

–       Custos menores: Isenção de IR sobre os aluguéis distribuídos pelo fundo

Desvantagens dos Fundos Imobiliários

Não se pode comprar exatamente o imóvel desejado (toda a parte de gestão é feita pelo fundo).

Como funcionam os Fundos Imobiliários Alavancados?

Quem compra um imóvel na planta faz uma operação alavancada, já que costuma desembolsar apenas 30% do valor do imóvel até a entrega das chaves. Se o imóvel se valorizar durante o período de construção, os ganhos do investidor serão exponenciais, portanto. Mas essa é uma operação de alto risco, principalmente quando os preços dos imóveis já se encontram em patamares elevados.

Como investir em Fundos Imobiliários?

Para montar uma boa carteira, é importante estruturar um processo de seleção dos FIIs que incluam critérios importantes a serem avaliados. Para isso, dividimos o processo de seleção em 5 pontos principais.

Fonte: XP Investimentos

Ponto de Atenção: Olhe não só para o retorno, mas também para o risco.

Dividend yield não deve ser o único critério de seleção

Na nossa visão, avaliar um FII apenas considerando sua rentabilidade (nesse caso, o dividend yield) não é a melhor forma de escolher um fundo.

Ao avaliar um FII, é importante avaliar o risco daquele fundo, não só sua rentabilidade. Adicionalmente, é importante avaliar a perspectiva dos rendimentos para os próximos meses/anos, dado que os proventos futuros podem não ser os mesmos do passado.

O que é o dividend yield?

Dividend yield é um cálculo de rentabilidade da cota, dividindo os proventos pagos no período pelo preço da cota. O percentual resultante nos indica quanto foi o rendimento ao ano no período de referência.

Caso o período escolhido seja o último mês, pode-se anualizar o rendimento do mês (dividendo yield do último mês multiplicado por 12), para termos um número comparável com o dividend yield anual (considerando a soma dos últimos 12 meses).

Quando um FII tem distribuições relativamente estáveis, olhar uma janela de 12 meses ajuda a minimizar eventuais distorções pontuais. Por outro lado, quando os rendimentos mostram uma tendência ou houve algum evento que mudou o patamar dos rendimentos nos últimos 12 meses (aumento/queda relevante na vacância, saltos relevantes nas revisões de aluguéis, etc), olhar o último mês anualizado nos dá maior sensibilidade da situação atual do fundo.

Critérios para Investir em Fundos Imobiliários

Ambiente Macroeconômico

Na nossa visão, o primeiro passo para avaliar possíveis investimentos começa pela análise do cenário econômico, que deve influenciar fortemente a dinâmica dos diversos segmentos dos fundos imobiliários.

Depois de anos de crescimento econômico fraco, a atividade econômica finalmente vem mostrando sinais de melhora, elevando as chances de um crescimento mais forte para o PIB do país.

Apesar de melhores sinais, o mercado de trabalho brasileiro ainda não recuperou seu patamar pré-crise, mas números recentes apresentem maior geração de empregos. Em especial, o setor da construção civil vem sendo uma das surpresas positivas até agora. A inflação brasileira segue em níveis historicamente baixos e controlados, reforçando o potencial para um cenário de permanência dos juros nos menores patamares da história.

A expectativa da permanência dos juros em patamares baixos nos próximos anos, somados a expectativa de gradual recuperação econômica, trouxeram um ambiente fértil para o mercado de fundos imobiliários. Acreditamos que esse cenário continue favorecendo os FIIs nos próximos anos.

Perspectiva do setor

Após o fim da recessão da economia, o Brasil vem desenhando um novo ciclo imobiliário positivo dado a recuperação da economia, juros baixos e estáveis e queda gradual do desemprego. Entretanto, alguns segmentos dos fundos imobiliários devem se favorecer mais do que outros. Para maior direcionamento, acesse a página de fundos imobiliários para as informações mais atualizadas.

Análise da Gestora

É muito importante avaliar a gestora dos FIIs, uma vez que ela será a encarregada de gerir os imóveis do fundo e, indiretamente, o seu dinheiro.

Ao avaliar a gestora, recomendamos avaliar o histórico da gestora no segmento. Algumas perguntas que podem auxiliar na avaliação:

Para isso, sites institucionais, jornais, perfis em mídias sociais como Linkedin, entre outras fontes de informação podem ajudar.

Os relatórios dos gestores, frequentemente mensais, podem ser de grande utilidade para que o gestor possa explicar o momento atual do fundo e perspectivas, dando maior transparência sobre come ele está gerindo o seu investimento.

Esse relatório não é obrigatório pela regulação, mas vemos como uma boa prática de governança. Do lado oposto, fundos que não se preocupam em explicam os detalhes das operações aos seus investidores, além das informações mínimas exigidas pelos órgãos reguladores (CVM/Anbima), dificultam o entendimento da dinâmica do portfólio.

Na maioria dos casos, os gestores mantém fácil acesso a suas informações com comunicação clara e acessível por meio de seus times de relações com investidores (RI).

Em momentos adversos (como vacância ou inadimplência acentuada), algumas gestoras com maior robustez financeira optaram no passado por reduzir sua taxa de gestão cobrada para compensar parcialmente o período de baixo retorno. Em outros casos, ela pode cobrar um percentual reduzido enquanto o fundo tenha um patrimônio relativamente pequeno, de modo a onerar menos os cotistas.

Além de da qualidade, capacitação e alinhamento de interesses, é importante se atentar para as taxas cobradas pelos fundos e se assegurar que ela é condizente com o perfil do FII. Taxas elevadas de gestão e performance podem pressionar a rentabilidade do cotista, principalmente em momentos de juros e inflação baixa. Por outro lado, taxas muito baixas podem desincentivar a gestora para gerar valor ao cotista através de sua gestão ativa. Quanto menor for a complexidade da operação, menor deve ser a taxa cobrada. Por esse motivo classes/perfis diferentes de FIIs podem apresentar taxas médias de gestão e performances diferentes.

Outro ponto para se atentar é olhar o índice utilizado na taxa de performance. Um fundo com contratos de aluguéis ajustados por inflação ter um benchmark atrelado à inflação (IGPM ou IPCA) é mais coerente que usar o CDI. O inverso também vale. Um fundo de CRIs indexados majoritariamente a CDI ter um benchmark atrelado ao mesmo índice é mais coerente que usar um índice de inflação.

Análise do Portfólio

Ao escolher um FII, recomendamos analisar o portfólio do FII, ou seja, os imóveis que compõem a sua carteira.

No caso de fundos de imóveis (comumente chamados de fundos de “tijolo”), os pontos mais importantes para se observar são:

O local do imóvel deve ter características que favorecem sua performance (fluxo de pessoas na região, proximidade com grandes centros comerciais, etc). A oferta de imóveis concorrentes na região também pode afetar sua dinâmica.

O tipo de projeto deve ser condizente com o público-alvo da região (por exemplo: imóvel alta-renda numa região com alto poder aquisitivo). Um shopping localizado no núcleo comercial ou residencial de uma região de média-renda provavelmente não terá boa performance se o seu projeto for focado em marcas de luxo e alta-renda.

Para fundos de ativos financeiros (comumente chamados de fundos de “papéis”), como CRIs LCIs, é importante estar ciente da rentabilidade da carteira (qual índice ela está mais exposta como IPCA, CDI ou IGPM), agressividade e riscos envolvidos com o investimento.

No caso de fundos de fundos (FoFs), deve-se atentar a exposição da sua carteira em termos de setores e papéis, ponderando a perspectiva e risco de cada segmento compondo a sua carteira de fundos imobiliários.

Avaliação do Preço

Por fim, avaliar o preço dos fundos elegíveis será o último filtro, mirando selecionar FIIs que ainda possuem potencial de ganhos que ainda não foram precificados nas cotas.

Para isso, deve-se atentar para o potencial de crescimento dos aluguéis, queda na vacância (no caso de fundos de tijolo) ou rentabilidade das novas alocações (fundos de CRIs ou FoFs) e compará-las com o seu respectivo benchmark (CDI, inflação ou IFIX).

Um fundo pode ter rentabilidade relativamente baixa atualmente, mas se a perspectiva para o médio e longo prazo é de crescimento robusto da rentabilidade, sua rentabilidade pode crescer. Isso poderia fazer esse fundo ser um bom investimento num horizonte mais longo, caso seja compatível com o seu horizonte de investimento.

Do lado oposto, carteiras de fundos imobiliários aparentemente muito rentáveis podem ter uma perspectiva de queda na rentabilidade (aumento súbito na vacância ou revisões negativas de aluguéis), o que eleva o risco do portfólio, e pode acabar se tornando um mal investimento no longo prazo.

Assim, reforçamos a importância de se analisar todos os pontos que vimos até então e entender a relação de risco e retorno entre os fundos imobiliários para compor a sua carteira de investimentos.

Reforçamos a importância de se realizar uma análise bem estruturada dos possíveis fundos a serem investidos. É com base nesse tipo de análise que selecionamos os fundos da nossa carteira recomendada mensal, que tem como objetivo auxiliar o investidor na tomada de decisão.

Passo a passo: como investir em FIIs na XP

Passo 1: Escolha um Fundo Imobiliário

–        Fundos de tijolo:  Possuem foco em diversos tipos de empreendimentos construídos. Exemplo:  Shoppings, lajes corporativas, hospitais, etc.

–        Fundos de papel: Composto por aplicações financeiras do setor imobiliário, como LCI, LCA e CRI. Exemplo:  Índice de preços (IPCA, IGP-M, etc) ou pós-fixados.

–        Híbridos: Possui uma carteira mista entre empreendimentos imobiliários, títulos imobiliários ou até mesmo cotas de outros FIIs.

Passo 2: Código do ativo de FIIs

Veja mais 146  linhas na B3

Passo 3: Fundos Imobiliários pelo home broker

As negociações são feitas por meio do home broker. Confira o passo a passo:

–       Acesse o home broker: Realize seu login no portal e selecione a opção home broker no menu superior da página.

–       Siga para a área de compra: Dentro do home broker, selecione a opção Comprar no topo da página.

–       Informe os dados da compra: Nos campos indicados, preencha a quantidade e preço desejados.

–       Envie a ordem: Conclua a autenticação por assinatura eletrônica e selecione a opção enviar ordem para concluir seu investimento.

–       Acompanhe suas ordens: É possível acompanhar o andamento da ordem de compra pelo próprio home broker. Faça o seu login no portal e selecione a opção no menu superior da página.

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