PMLL11 vai às compras e mira participações em ativos do VISC11

Constituído em dezembro de 2017, o Patria Malls (PMLL11) é um fundo imobiliário voltado ao segmento de shopping centers no Brasil. Seu objetivo é gerar renda por meio da exploração imobiliária de participações minoritárias nesses empreendimentos, além de buscar ganhos de capital com a venda dos ativos. Atualmente, o fundo conta com um portfólio de 15 shoppings, predominantemente direcionados ao público de média e baixa renda.

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O que há de novo?

No dia 15 de abril, o Pátria Malls firmou um Memorando de Entendimentos (MoU) para a aquisição direta, junto ao Vinci Shopping Centers (VISC11), de frações ideais em cinco shopping centers, pelo valor total de R$ 257,1 milhões, com pagamento a ser realizado da seguinte forma:

• R$ 35 milhões (13,6% do total), em dinheiro, a serem pagos à vista na data de fechamento do acordo;
• R$ 167,1 milhões (65%), a serem pagos à vista, em dinheiro ou por meio da integralização de cotas do PMLL11 pelo VISC11, tendo como referência o valor patrimonial (VP) das cotas do PMLL11;
• R$ 27,5 milhões (10,7%), a serem pagos em dinheiro em 12 meses contados do fechamento da transação, corrigidos pela variação do IPCA;
• R$ 27,5 milhões (10,7%), a serem pagos em dinheiro em 18 meses após a assinatura do acordo, também corrigidos pela variação do IPCA.,

Os ativos a serem adquiridos pelo PMLL11 estão detalhados na tabela a seguir:

Figura 1: Participações adquiridas pelo PMLL11 e remanescentes no VISC11

Sobre os ativos:

• Prudenshopping (Presidente Prudente/SP): Inaugurado em 1990 e administrado pela Argo, o ativo possui ABL de 32.758 m² distribuída em 149 lojas e fluxo médio mensal de 393 mil visitantes. Atualmente, o empreendimento representa cerca de 11% do NOI do VISC11, considerando a participação de 100%.
• North Shopping Maracanaú (Maracanaú/CE): Constituído em 2003 e administrado pela Ancar Ivanhoé, o ativo apresenta ABL de 20.119 m², com 109 lojas e fluxo médio mensal de 500 mil visitantes. Atualmente, representa 5% do NOI do VISC11.
• Shopping Granja Vianna (Cotia/SP): Inaugurado em 2010 e administrado pela Alqia, o empreendimento conta com ABL de 30.659 m² e 159 lojas, representando aproximadamente 5% do NOI do VISC11, considerando a atual participação de 49%.
• Natal Shopping (Natal/RN): Constituído em 1992 e administrado pela Ancar Ivanhoé, o shopping possui ABL de 28.394 m² distribuída em 161 lojas, e representa cerca de 3% do NOI do VISC11, considerando atual participação de 30%.
• Shopping Plaza Sul (São Paulo/SP): Inaugurado em 1994 e administrado pela Allos, o ativo é referência na Zona Sul de São Paulo, com ABL de 24.375 m² e fluxo médio mensal de cerca de 600 mil visitantes.

Vale destacar que a conclusão da transação está condicionada ao cumprimento de condições precedentes usuais para esse tipo de operação.

Nossa visão

Para o PMLL11:

Avaliamos que a transação apresenta viés qualitativamente positivo para o fundo, embora seja neutra sob a ótica quantitativa.

No aspecto qualitativo, destacamos que, em geral, os ativos adquiridos apresentam bom posicionamento em suas zonas de influência e indicadores operacionais sólidos. Além disso, estão alinhados à estratégia da gestão de ampliar a exposição do PMLL11 a shoppings de maior qualidade. Com exceção do North — que apresenta indicadores operacionais inferiores aos do portfólio atual do PMLL11 e aos dos demais ativos adquiridos —, os demais empreendimentos exibem métricas robustas, com destaque para o Plaza Sul

Figura 2: Tabela NOI/m² 2025

Em conjunto, os shoppings apresentam indicadores operacionais superiores aos do portfólio atual do PMLL11 e, desconsiderando as aquisições anunciadas recentemente, podem implicar crescimento de 1,3% no NOI por m², segundo nossas estimativas para 2026 (Figura 4). Por outro lado, considerando as aquisições recentes do RBR Malls e de alguns ativos do HGBS11 (acesse aqui e aqui para mais informações), o incremento sobre o resultado operacional do novo portfólio do PMLL11 tende a ser mais limitado, em torno de 0,1% (Figura 3).

Figura 3: Comparação do NOI/m² em caso de conclusão das aquisições

Figura 4: Comparação do NOI/m² antes e pós aquisição das participações

Sob a ótica quantitativa, estimamos que o cap rate da transação seja de cerca de 7,8%, com base no resultado operacional dos empreendimentos nos últimos 12 meses. Em um cenário conservador, com crescimento em linha com o IPCA projetado para 2026, o cap rate pode atingir aproximadamente 8,1% — patamar relativamente alinhado ao praticado no mercado para shoppings dessa categoria, porém inferior ao cap rate atual do PMLL11, o que pode gerar efeito dilutivo na rentabilidade de curto prazo do fundo.

Por outro lado, a estrutura de pagamento negociada tende a mitigar temporariamente esse efeito por meio do mecanismo de seller finance, pelo qual o comprador tem direito a 100% do resultado da participação adquirida, mesmo tendo desembolsado apenas a parcela à vista. Segundo a gestão, esse mecanismo pode gerar um yield projetado de 10,4% a.a. nos dois primeiros anos após a aquisição. Para o período subsequente, o yield estabilizado projetado pela gestora permanece atrativo, em torno de 9,4% a.a., considerando o potencial de crescimento real dos empreendimentos.

Como ponto de atenção para o PMLL11, destacamos a possibilidade de pressão baixista sobre a cota no mercado secundário caso as transações com o HGBS11 e o VISC11 sejam concluídas, uma vez que parcela relevante do pagamento dos acordos envolve a integralização de cotas do fundo.

Para o VISC11:

Avaliamos a operação como positiva para o fundo. Caso efetivada, a transação poderá gerar ganho de capital estimado em R$ 61 milhões, considerando a venda das cotas do PMLL11 recebidas ao valor de fechamento de R$  108,95 (VM/VP de 0,93), equivalente a R$ 2,13 por cota, a ser reconhecido ao longo do fluxo de pagamento previsto no acordo.

Considerando o ganho de capital a ser apurado no acordo e o incremento de resultado no curto prazo associado às últimas transações, é possível que o fundo eleve sua distribuição mensal para um patamar mais próximo ao limite superior do guidance, de R$ 0,90 por cota.

Figura 5: Estimativa de distribuição de rendimentos (R$/cota)

Além disso, entendemos que a conclusão da transação tende a endereçar a necessidade de capital do fundo projetada para 2028, ao reforçar o caixa em aproximadamente R$ 170 milhões, já desconsiderados os valores destinados ao pré-pagamento de dívidas vinculadas aos ativos alienados — mais especificamente, segundo nosso entendimento, ao Shopping Granja Vianna. Essa obrigação tem custo de CDI + 1,85% ao ano, patamar elevado no contexto atual, com a Selic ainda em níveis altos. Sendo assim, o seu pré-pagamento tende a destravar resultado para o VISC11.