XPCM: Análise da Rescisão Antecipada da Petrobrás

Entenda os impactos da saída da Petrobrás


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Orientação XP: SELL

Para mais informações, acesse o Relatório Dinâmico FIIs!

Saiba Mais!

Fato Relevante:

Estamos atualizando o relatório do XP Corporate Macaé FII. Conforme alertado pela equipe de fundos imobiliários, em 08 de julho de 2019, a gestora recebeu uma carta, da única locatária do Fundo – Petrobras, formalizando a intenção de descontinuar suas operações no Edifício Corporate Macaé, único imóvel de propriedade do Fundo. Segundo documento enviado, a desocupação total deverá ocorrer no final de dezembro de 2020 e a Petrobras deverá arcar com a multa de rescisão, aluguel integral e encargos devidos durante este período (ver seção extra ao final deste texto). Diante de tal fato, vimos o valor da cota oscilar de R$ 101,99 para R$ 66,00, representando uma queda de 35% em apenas um dia.

Diante do ocorrido, a Rio Bravo (administradora) e a XP Gestão (Gestora) optaram por cancelar a Consulta Formalizada no 1/2019. O documento propunha a substituição de seus serviços, passando-os para a BRL Trust Distribuidora e, além disso, a UBS Brasil e a REC Gestão de Recursos entrariam como consultores imobiliários. A Rio Bravo e a XP Gestão ressaltaram que já estão trabalhando, ativamente, nas negociações com a Estatal e que, concomitantemente, seguem buscando novas oportunidades de locação para as futuras áreas vagas do ativo.

Premissas Análise XP:

Ressaltamos que os obstáculos serão desafiadores para as companhias. Conforme mencionado no relatório anterior, a Petrobrás paga hoje ~R$118 por m², valor acima da média de mercados muito mais dinâmicos como o centro do Rio de Janeiro (~R$90/m²). Em Macaé, acreditamos que a média de contratos esteja em ~R$ 40 por m², visto que não é uma praça óbvia do mercado de lajes corporativas do Rio de Janeiro.

E é nesse preço de aluguel que calculamos o fluxo do fundo, além da redução do valor, adicionamos custos condominiais e de imposto que devem minar o FFO do fundo e os dividendos distribuídos aos cotistas. Estimamos que o dividendo distribuído cairá para 0,15 por cota (DY de 3,0% à cota de R$ 66), valor aquém dos R$ 0,85 pagos atualmente (DY de 15,5%). Desse modo, enquanto a estatal permanecer no empreendimento, esperamos que o valor da cota permaneça no patamar de R$61~65/cota. Após a sua saída e o fim da gordura de reserva gerado pela multa, que deve durar 10~12 meses, calculamos que a cota deve convergir para R$ 27,36, resultando em um valor de ~R$ 3.500 por m² para o ativo (queda de 73% em relação ao antigo valor de mercado do fundo – R$ 13.200 por m²). Caso a asset venha a apresentar um novo inquilino, iremos reavaliar o preço da cota.

Recomendação:

Diante dos fatos elencados, nossa ressalva segue pelo fundo ser monoativo e localizado numa praça não óbvia. Conforme mencionamos anteriormente, sempre ressaltamos ao fato, de que existia a possibilidade da Petrobras deixar o empreendimento, e foi o que aconteceu. Pelas ressalvas colocadas e pelo potencial de downside, nossa recomendação é de SELL para este fundo.

Extra – Valor da Multa:

Estimamos o valor da multa, segundo o relatório gerencial do fundo, como a Petrobras manifestou o interesse de rescindir a locação antecipadamente, deverá pagar na efetiva data de devolução o equivalente a 6 vezes o valor de locação base vigente à época proporcional ao tempo restante de locação. Ademais, em adição à multa supra, ela pagará a Locadora indenização rescisória equivalente ao valor de locação complementar I e valor de locação complementar II vigentes à época da rescisão multiplicados pelo prazo remanescente de cada um dos contratos. Deste modo, estimamos que a rescisão deve gerar um valor próximo de R$ 8~10 por cota.

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