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VBI Logístico (LVBI11): Qualidade, localização e alta ocupação em foco

Mantemos a nossa recomendação de Compra

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Nossa Visão e Recomendação: Mantemos a nossa recomendação de Compra para o LVBI11. Os principais pontos da tese são: (i) acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos, com potencial de upside; (ii) entendemos que a concentração de imóveis de alta qualidade e bem localizados, pode contribuir para a manutenção da vacância física e financeira em níveis saudáveis; (iii) vemos que o fundo pode se beneficiar de possíveis reajustes reais nos preços dos aluguéis do segmento de logística e da demanda robusta. O fundo ainda possui 39% de contratos de locação com revisionais em aberto previstos para 2024.

Portfolio:

O portfólio do fundo possui 10 empreendimentos, que somam mais de 519,5 mil m² de ABL e vacância física de 0,7%, concentrado no imóvel de Itapevi (10%), após o aditivo do imóvel Aratu. Vale ressaltar que a inquilina do ativo Mauá comunicou sua vontade de entregar antecipadamente o imóvel, que estava planejada para dezembro de 2024, levando a vacância física para 6,7%. O imóvel representava 8% da receita do fundo. Embora o imóvel apresente vacância projetada ele possui um elevado padrão construtivo e está localizado em região cuja dinâmica comercial tem se mostrado favorável. Esse cenário pode facilitar um reposicionamento do ativo no mercado.

O portfólio do fundo conta com ativos localizados em regiões estratégica nos principais polos logísticos do país. Além disso, o fundo possui 30% de sua receita imobiliária em contratos atípicos, 45% dos contratos de locação têm vencimento a partir de 2028, e 53% dos contratos são indexados ao IPCA. O fundo possui boa pulverização de inquilinos em diferentes setores (Amazon, Ambev, DHL, Magazine Luiza, IBL Logística e outros), e acreditamos que os mesmos são empresas de grande porte e consolidadas em seus segmentos de atuação. Em relação ao setor de atuação, 23% dos inquilinos são de E-commerce, 22% logística, 16% varejo, 14% automobilista, 10% bebidas, entre outros (17%). O fundo mantem apenas a dívida do Ativo Aratu, com saldo devedor de 13,1 milhões. Ainda, pagamento da última parcela do ativo Cajamar está projetada para dez/24. Vale ressaltar que o fundo, atualmente possui 152 milhões em caixa e outros ativos financeiro, refletindo uma gestão de caixa conservadora.

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