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06/10/2025 18:42:37 • Atualizado em 06/10/2025 19:21:46
4 minutos de leitura

Tellus Properties (TEPP11) | FII conclui aquisição de dois conjuntos comerciais no FL1.355 por R$ 12,6 milhões

O fundo firmou contrato para adquirir 60% de participação em dois conjuntos comerciais no FL 1.355, ampliando sua presença no imóvel

Marx Gonçalves
Marx Gonçalves
Head de Fundos Listados

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O Tellus Properties (TEPP11) é um fundo imobiliário de lajes corporativas, cuja tese de investimento se baseia na aquisição de imóveis com padrão construtivo limitado, mas estrategicamente bem localizados e com potencial de valorização por meio de uma gestão ativa. Para isso, a gestão implementa revitalizações (retrofits), realiza benfeitorias e adota medidas voltadas à redução de custos condominiais nos empreendimentos. O objetivo é aumentar a receita por meio da valorização dos aluguéis e, em um segundo momento, alienar os ativos a preços atrativos, gerando ganhos de capital para os cotistas.

O que há de novo?

O fundo firmou contrato com a Fundação Previdenciária IBM para adquirir 60% de participação em dois conjuntos comerciais no Edifício Brigadeiro Faria Lima (FL 1.355), em São Paulo/SP, ampliando sua presença no imóvel para 25,74%. Os espaços estão atualmente locados para a Necton Investimentos, com contrato vigente até 29 de fevereiro de 2028, incluindo vagas de garagem vinculadas e indeterminadas.

A transação, no valor de aproximadamente R$ 12,61 milhões, foi realizada a um preço de R$ 12.562/m², representando um deságio de 59,5% em relação ao custo de reposição na região, segundo estimativas da gestora. O valor também ficou cerca de 17% abaixo do laudo de avaliação. O pagamento será feito de forma parcelada, com correção das parcelas a prazo pelo IPCA, conforme o seguinte cronograma:

  1. R$ 3,79 milhões em até três dias da assinatura do compromisso (25/09/2025);
  2. R$ 1,26 milhão, com vencimento 6 meses após a primeira parcela;
  3. R$ 2,25 milhões, com vencimento 12 meses após a primeira parcela;
  4. R$ 1,26 milhão, com vencimento 18 meses após a primeira parcela;
  5. R$ 3,78 milhões, com vencimento 24 meses após a primeira parcela.

Como a aquisição contará com o mecanismo de seller finance, o fundo passará a receber integralmente os aluguéis correspondentes à sua participação a partir do pagamento da parcela à vista. Com isso, estima-se um incremento de aproximadamente R$ 0,01 por cota na distribuição projetada a partir de dezembro de 2025, com yields projetados de 34,8%, 19,0% e 12,2% nos três primeiros anos, respectivamente.

Nossa Visão:

Embora o valor da transação seja modesto, avaliamos a operação como positiva sob os aspectos qualitativo e financeiro.

Do ponto de vista qualitativo, destacamos a localização privilegiada do imóvel na Av. Faria Lima — um diferencial relevante, mesmo diante de seu padrão construtivo inferior ao de outros ativos da região. O aumento da participação no ativo também reforça a estratégia de gestão ativa da gestora, ao facilitar a implementação de melhorias, como retrofits, benfeitorias e otimizações condominiais — iniciativas que podem aumentar a atratividade do imóvel e contribuir positivamente para a receita do fundo, como veremos a seguir.

Sob a ótica financeira, os principais pontos positivos são:

  • Preço atrativo: aquisição com desconto relevante frente ao laudo de avaliação e ao custo de reposição de novos empreendimentos na região;
  • Potencial de valorização: o aluguel da área adquirida está em torno de R$ 125/m², cerca de 26% abaixo do preço médio pedido para imóveis de padrão semelhante (classe B) na região. Diante dessa defasagem, do baixo nível de vacância na Faria Lima e do histórico positivo da gestão ativa da Tellus, há espaço para reajustes reais no valor de locação no médio prazo;
  • Cap rate convidativo: nossas projeções indicam um cap rate estabilizado de 11,9%, com base no valor atual de locação — superior ao cap rate implícito de 10,5% pelo qual o fundo é negociado atualmente, com potencial de incremento caso haja reajustes no aluguel.
Fonte: Research XP; TEPP11; SiiLA;
Fonte: Research XP; TEPP11; SiiLA;

Por outro lado, a aquisição antecipa a necessidade de caixa do TEPP11 para abril de 2027, anteriormente prevista para novembro do mesmo ano. Embora o fundo tenha tempo hábil para se capitalizar — seja por meio da venda de ativos maturados ou da realização de uma nova emissão de cotas — esse ponto merece acompanhamento contínuo.

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