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Selic em 11,75%: vale a pena investir em fundos imobiliários?

Como ficam os fundos imobiliários nesse cenário?

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Na última quarta (16/03/2022), o Copom aumentou em 1 ponto percentual a taxa Selic, elevando-a de 10,75% para 11,75% a.a e indicou possíveis novos aumentos para as próximas reuniões. Dito isso, os economistas da XP estimam que a Selic deve se manter nos patamares de 12,75% a.a. no final de 2022.

Cenário de inflação associado à guerra

Nas últimas semanas a discussão sobre pressão inflacionária tem sido abordada globalmente, dado a tensão entre Rússia e Ucrânia. No Brasil, o movimento de subida de juros do Banco Central já vem acontecendo desde o ano passado e somado com o recente anúncio de aumento dos preços de combustíveis, faz com que a distância para a meta da inflação se torne ainda mais alta.

Com a persistente inflação de curto prazo, é esperado um movimento contínuo de aumentos da taxa de juros e isso, poderia possivelmente impactar na atividade econômica. Nos últimos relatórios seguimos destacando que nesse ambiente a seletividade dos investimentos, é essencial.

Além disso, com possível cenário de estagflação entendemos que os ativos reais são a melhor forma de se proteger e inclusive buscar ganhos acima da inflação. A preferência se dá em commodities, metais preciosos, imóveis e fundos imobiliários.

Os ativos reais são aqueles que possuem valor intrínseco, ou seja, são de alguma passíveis de utilização na economia real (diferente dos ativos financeiros). Justamente por ter esse valor real, o preço desses ativos tende a acompanhar a inflação de forma direta, configurando, portanto, uma boa proteção.

Por isso, nesse relatório vamos comparar o retorno para os diferentes segmentos dos fundos de tijolos, dentre eles: Lajes Corporativas, Ativos Logísticos e Shoppings.

Fundos Imobiliários continuam atrativos?

Mesmo com patamares mais elevados da Selic, esperamos que os fundos imobiliários continuem distribuindo dividendos acima da rentabilidade de outras classes de ativos como a Poupança, Tesouro Selic e aluguel de imóveis residenciais, principalmente ao considerar que os dividendos são livres de imposto de renda (IR).

Ao compararmos o dividend yield médio do IFIX, que está hoje em aproximadamente 11,12%, com juros reais de longo prazo (NTN-B com vencimentos longos, nesse caso NTNB 2035), o prêmio de risco ainda permanece em patamares saudáveis, em aproximadamente 5,48 p.p.. Observamos uma pequena queda do spread do dividend yield do IFIX em relação à NTN-B2035 se comparado a janeiro, em 0,73 p.p..No entanto, o d.y. do IFIX se mantém em patamares bem superiores a média histórica do spread.

Isso é ilustrado pelo gráfico abaixo:

Dividend Yield IFIX vs NTN-B 2035 (títulos públicos do Tesouro Direto)

Selic e Fundos de Lajes Corporativas

Os fundos de Lajes Corporativas apresentaram desvio significativo em janeiro, com dividend yield médio de 12% a.a., no entanto, vimos uma correção no mês de fevereiro retomando aos patamares de 8,20% e comparando com a NTNB 2035, o prêmio de risco ainda permanece em atrativo em 2,56 p.p..

Spread do dividend yield médio dos FIIs de Lajes Corporativas do IFIX e a NTN-B 2035 (títulos públicos do Tesouro Direto)

Selic e Fundos de Ativos Logísticos

Spread do dividend yield médio dos FIIs de Lajes Corporativas do IFIX e a NTN-B 2035 (títulos públicos do Tesouro Direto)

Os fundos de Ativos Logísticos apresentaram dividend yield médio de 8,69% a.a. e comparando com a NTNB 2035, o prêmio de risco ainda permanece em atrativo em 3,05 p.p..

Selic e Fundos de Shoppings

Os fundos de Shoppings apresentaram dividend yield médio de 8,74% a.a. e comparando com a NTNB 2035, o prêmio de risco ainda permanece em atrativo em 3,1 p.p..

Spread do dividend yield médio dos FIIs de Lajes Corporativas do IFIX e a NTN-B 2035 (títulos públicos do Tesouro Direto)

Nossa visão para os FIIs de Tijolos

No âmbito dos fundos de tijolos, ressaltamos que os investidores devem priorizar fundos que detém portfólio com elevado padrão construtivo, imóveis bem localizados e com equipe de gestão experiente, com track-record sólido.

Entendemos que os fundos de tijolos estão negociando em patamares atrativos, e sua maioria com descontos significativos. Investidores orientados ao longo prazo podem se beneficiar de um eventual upside no médio prazo.

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