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Relatório de análise – VBI Logística (LVBI11)

Reiteramos nossa recomendação de "Compra” para o Fundo

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Recomendação Geral: Estamos reiterando nossa recomendação de Compra para o LVBI11, com Preço-Alvo de R$ 130. Os principais pontos da tese são: (i) Qualidade do portfólio de ativos; (ii) Boa diversificação dos inquilinos e setores; (iii) Capacidade de execução do time de gestão; e (iv) Valuation atrativo. Por estes motivos, mantemos nossa recomendação de Compra para o fundo.

Portfolio de Ativos

Atualmente, o portfólio do fundo possui 10 empreendimentos, que somam mais de 479 mil m² de ABL e vacância física de 0%. O portfólio do fundo conta com ativos com localização estratégica nos principais polos logísticos do país. Além disso, o fundo possui 27% da sua receita imobiliária em contratos atípicos, 83% dos contratos de locação têm vencimento após 2025, e 49% dos contratos são indexados ao IGP-M. O fundo possui boa pulverização de inquilinos em diferentes setores (Amazon, Ambev, DHL, Magazine Luiza, Dia%, IBL Logística e outros), e acreditamos que os mesmos são empresas de grande porte e consolidadas em seus segmentos de atuação. Durante o mês de outubro o fundo não teve movimentação de locatários. Vale ressaltar que até o momento, a equipe de gestão ainda não comunicou sobre eventuais locatários para o ativo Cajamar que está em desenvolvimento e tem previsão de lavratura de escritura de compra e venda para o final do 4T23. Adicionalmente, o fundo realizou a sua 4ª emissão, na qual foram subscritas um total aproximado de 2,468 milhões de cotas, perfazendo o montante aproximado de R$285,8 milhões. Parte do valor captado foi direcionado, conforme fato relevante divulgado no dia 16/10/23, para recompra antecipada de créditos imobiliários, representado por CCIs, pelo valor aproximado de R$152,2 milhões. Com isso, o resultado do mês de competência de outubro será impactado pelas despesas financeiras e pelos custos de estruturação das CCIs equivalente a R$0,06/cota. Por fim, no dia 31/10/23 o fundo celebrou o compromisso de compra e venda referente a venda do ativo Guarulhos, assim realizando o seu primeiro desinvestimento desde a sua criação. Valor total acordado foi de R$94 milhões que deverá ser pago da seguinte forme: R$60 milhões pagos na data de assinatura do contrato, e R$34 milhões a ser pago em duas parcelas iguais, sendo uma em janeiro e a outra em julho de 2024. Com a alienação do imóvel, o fundo espera receber um lucro distribuível de aproximadamente R$1,67/cota.

Nossa Visão e Recomendação: Entendemos que o fundo possui sua tese de investimentos embasada principalmente na: (i) Qualidade do portfólio de ativos; (ii) Boa diversificação dos inquilinos e setores; (iii) Capacidade de execução do time de gestão; e (iv) Valuation atrativo. Por estes motivos, mantemos nossa recomendação de Compra para o fundo.

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