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Relatório de análise – JS Real Estate (JSRE11)

Estamos reiterando a nossa recomendação Compra.

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Recomendação Geral: Estamos reiterando a nossa recomendação Compra para o JSRE11, com Preço-Alvo de R$97 e upside de 42%. Os principais pontos da tese são: (i) Boa qualidade dos imóveis do fundo; (ii) Expectativa de redução de vacância; (iii) Valuation com potencial de valorização.

Portfolio de Ativos

O fundo possui um portfólio de alta qualidade, com mais de 99% de sua ABL tendo classificação AA ou maior e localização em regiões da cidade de São Paulo como Berrini, Paulista e Chucri Zaidan, algumas delas podem ser consideradas regiões em eixo de crescimento da cidade. O fundo atual possui 5 empreendimentos Ed. Tower Bridge (48% da receita imobiliária), Torres Rochaverá (18%), Ed. Nações Unidas III (16%), Ed. Paulista (17%) e Ed. Praia de Botafogo (1%). O fundo está majoritariamente concentrado no estado de São Paulo, com apenas 1% de sua receita imobiliária vindo do Rio de Janeiro. Atualmente, o fundo possui uma única alavancagem, com saldo de R$135 milhões e custo da dívida de CDI +2,60% a.a.

Os imóveis de seu portfólio contam com 68 inquilinos, que avaliamos serem empresas consolidadas em seus segmentos e constituírem uma boa diversificação setorial para as receitas do fundo, sendo 25% da receita imobiliária ligada ao setor de seguros, 21% saúde, 23% tecnologia, 8% transportes, 5% financeiro 3% energia, entre outros. Além disso, 76% dos contratos apresentam vencimento após 2026, e o prazo médio remanescente dos contratos vigentes é de 4,0 anos. A vacância atual do Fundo é de 7,8%, o que representa um queda de 0,3p.p. em relação ao mesmo período no ano passado. A maior área não locada se encontra no Complexo Rochaverá (19,4%) considerando apenas a área direcionada a lajes corporativas, na Chucri Zaidan/Marginal Pinheiros, no Ed Tower Bridge (5,7%) na Berrini e no Ed. Paulista (7,8%). Devido a exposição do fundo em ativos em regiões centrais de negócios com possibilidade de maior desenvolvimento no médio e longo prazo e das expectativas quanto a retomada do modelo de trabalho presencial, esperamos uma redução na vacância durante os próximos anos.

Nossa Visão e Recomendação: O fundo está negociando com desconto em relação ao seu valor patrimonial (62% P/VP), e seu último dividend yield anualizado foi de 8,3%. Devido à boa qualidade dos ativos e à nossa premissa de redução nos níveis de vacância, mantemos a recomendação do papel de COMPRA, com preço alvo de R$97.

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