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Relatório de análise – Genial Malls (MALL11)

Estamos reiterando a nossa recomendação Neutra.

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Recomendação Geral: Estamos reiterando a nossa recomendação Neutra para o MALL11, com Preço-Alvo de R$124 e upside de 5%. Os principais pontos da tese são: (i) Menor capacidade para upside de dividendos do fundo; (ii) Poucos catalizadores em relação ao nosso preço-alvo; (iii) Portfólio de menor qualidade em relação aos pares.

Portfolio de Ativos

Atualmente, o fundo possui participação em 14 shoppings, e que juntos somam mais de 127,5 mil m² de área bruta locável (ABL) própria. O portfólio do fundo atualmente está localizado em 5 estados, com destaque para Rio de Janeiro, São Paulo e Alagoas, que segundo o relatório gerencial de Jan/23, representam 49%, 22% e 17% respectivamente do patrimônio líquido do fundo. Ainda, os shoppings do fundo contam com 8 diferentes administradoras¹.

No campo dos indicadores, no mês de nov/23, os imóveis apresentaram uma taxa média de vacância de 5%, correspondente a um aumento de 1 p.p. em relação ao mesmo período no ano anterior. Já a taxa de inadimplência líquida do fundo atualmente foi de 6%, correspondente a um aumento de 6 p.p. em relação ao mesmo período no ano anterior. As vendas dos shoppings no acumulado do ano de 2023 até novembro, apresentaram aumento de 5,2% em relação ao mesmo período do ano de 2022. Os ativos apresentaram resultado operacional líquido/m² (NOI/m²) de R$ 79/m² em nov/23, contra R$ 90/m² em nov/22, o que representa uma redução de 12,2%. Com relação ao acumulado no ano de 2023 até novembro o NOI/m² apresentou um crescimento de 1,7% em relação ao mesmo período no ano passado. No âmbito das transações do fundo, foi vendida uma parcela de 20% do Madureira Shopping, assim permanece com 80% de participação. A venda teve um preço total aproximado de R$ 70,1 milhões, um cap rate de 8,56% e gerou em um ganho de capital de aproximadamente R$ 9,8 milhões. Vale ressaltar que o valor da venda já foi recebido pelo fundo. O fundo também concluiu a aquisição de 35% do Boulevard Shopping Bauru (34,7 m² mil de ABL), pelo montante aproximado de R$ 81,9 milhões. A aquisição teve um cap rate de 9%. Também foi anunciado a compra de participação em mais 4 shoppings. As transações tiveram um preço total aproximado de R$273,2 milhões e um cap rate acima de 9%. Por fim, o fundo encerrou a sua 5ª emissão de cotas, captando aproximadamente, R$ 459,9 milhões dos quais R$355,1 milhões foram utilizados para realizar as últimas aquisições de imóveis. Por fim, o fundo amortizou parcialmente os CRIs, no valor total de R$ 88,1 milhões.

Nossa Visão e Recomendação: Ao compararmos com seus pares, visualizamos menor capacidade para upside de dividendos do fundo, assim como vemos o preço atual da cota com poucos catalizadores em relação ao nosso preço-alvo de R$ 124/cota, se confrontado com os demais fundos analisados. Com isso, mantemos nossa visão NEUTRA para o papel.

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