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REITs: Retomada do mercado global de ativos imobiliários

Por Fábio Bergamo, COO da JLP Asset Management

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Desde o início da pandemia, a dinâmica do mercado imobiliário tem chamado a atenção dos investidores, não só no Brasil como globalmente. Apesar de ser um mercado fundamentalmente local, os impactos do distanciamento social e a nova dinâmica de trabalho remoto trouxe consequências quase uniformes em todas as regiões.

Os ativos globais de real estate oferecem uma ampla gama de subsetores da economia, e por isso foram consideravelmente impactados pela pandemia no início, principalmente aqueles mais tradicionais e dependentes de um “retorno à normalidade”, como hotéis, varejo e corporativo. Enquanto isso, os segmentos ligados ao e-commerce e ao aumento de uso de dados em decorrência do trabalho remoto, como data center e logística, vem desfrutando de crescimento da demanda em escala global.

Com o avanço da vacinação, ainda que de maneira não uniforme, as atividades vêm sendo gradualmente retomadas e os setores que tinham sido mais impactados negativamente apresentam melhores perspectivas, como o segmento de varejo e corporativo nos EUA, por exemplo, que se beneficia de uma dinâmica de demanda e suboferta local desde a Crise Financeira de 2008. Ainda nos Estados Unidos, no setor residencial, as propriedades do modelo single-family rentals, voltadas exclusivamente para locação, seguem com uma demanda historicamente alta – impulsionadas pela migração das famílias a lugares maiores e em busca de uma qualidade de vida melhor – refletido também no aumento dos aluguéis.

Na Europa, a partir da melhoria dos dados econômicos e um aumento na taxa de vacinação em alguns países, as condições de varejo e escritórios, com uma dinâmica é diferente dos EUA, estão melhorando, mas o setor de logística continua sendo a principal escolha entre os investidores. Enquanto isso, a volatilidade do mercado asiático tem trazido oportunidades na mesma proporção que incertezas, o que exige um conhecimento profundo e análise rigorosa para se posicionar nos nomes que sairão vencedores desse ciclo.

No Brasil, além dos impactos da Covid, as incertezas econômicas, políticas e fiscais têm contribuído para uma retomada mais lenta das atividades e um maior nível de risco, que deve seguir nessa escalada até as eleições presidenciais de 2022. Nesse cenário de incerteza local, temos visto um movimento cada vez mais intenso de pessoas buscando diversificar suas carteiras, com uma alocação crescente em ativos no exterior, com mercado de Real Estate Investment Trusts (REITs) emergindo com uma opção sólida e que oferece uma ampla diversificação.

Assim, como os FIIs (fundo de investimento imobiliário), os REITs são portfólios de ativos imobiliários negociados em bolsa, também com benefício fiscal, mas diferem do primo tupiniquim por terem uma gestão interna com foco em gerar valor ao seu acionista no longo prazo, ainda que também contem com uma forte política de distribuição de dividendos. Com desempenho consistente ao longo das últimas décadas, o mercado vem crescendo a cada ano e atualmente tem cerca de US$4.5 trilhões em ativos  – quase o mesmo tamanho do mercado imobiliário privado –, oferecendo grande diversificação de países (+50) e setorial (+17) – residencial, datacenter, logística, escritórios etc. – com alta liquidez e volumes de investimento significativamente menores que no mercado de investimentos imobiliários diretos.

Em momentos de incerteza como o atual, é preciso estar atento às oportunidades e buscar diversificar o portfólio para bons rendimentos e resultados no longo prazo. Globalmente, a expressiva quantidade de capital disponível, tanto via dívida como via capital próprio, vem elevando os valores das propriedades no mercado privado. Enquanto os preços das ações de companhias listadas ainda não refletem esse cenário, há uma janela de boas oportunidades de investimento.

Sobre a JLP

A JLP Asset Management é uma gestora global de Real Estate. Sediada em Nova York e com escritórios em Amsterdã, São Paulo e Singapura, a JLP tem mais de R$ 3 bilhões em ativos sob gestão, com atuação em estratégias Long-Only de Listed Real Estate (REITs e property companies listadas).

Liderada por Jim Rehlaender (CEO & CIO com +37 anos de experiência), um dos precursores do mercado de Listed Real Estate, a equipe de investimento tem décadas de experiência no setor, tendo atravessado inúmeros ciclos econômicos entregando resultados consistentes ao longo dos últimos 15 anos. Estratégia de investimento baseada em uma análise fundamentalista, com portfólios concentrados de alta convicção de empresas de alta qualidade, com modelo de negócio sustentável e com altas barreiras de entrada.

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