Resumo da Semana
O IFIX fechou a semana em alta de 1,29%, impulsionado positivamente principalmente pelos fundos de logística, shoppings e recebíveis. Sobre os demais índices de fundos imobiliários da XP, o XPFI apresentou performance de 1,48%, o XPFT de 2,10% e XPFP de 0,41%.
No Brasil permanece em destaque o crescente número de casos de Covid. A fim de evitar um colapso generalizado do sistema de saúde, medidas de restrições mais rígidas têm sido implantadas basicamente em todo país. Recentemente o estado do Rio de Janeiro decretou maiores restrições à atividade econômica, enquanto que o Distrito Federal e a região Sul do país ampliaram a base das atividades em funcionamento, mesmo que com restrições de horário. Nesse sentido, as atenções continuam voltadas para o avanço da vacinação contra a Covid-19 e para o pacote de estímulos.
No âmbito dos fundos imobiliários essa semana publicamos a carteira recomendada de abril. E devido as constantes mudanças relacionadas às restrições permanecemos mais conservadores em relação a alguns segmentos (como shopping centers e em menor grau, lajes corporativas), já que são significativas as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho destes no curto prazo. Acesse aqui o relatório completo.
Quinta-Feira | Dia 01/04
Conteúdo XP: Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Abril de 2021
PATC11 – Positivo: O fundo informa assinatura de Compromisso de Compra e Venda, tendo por objeto a aquisição de 1 andar (1.152 m² de área BOMA) em um edifício classe A, localizado em São Paulo, na região da Paulista, pelo valor de R$17,3 milhões. Uma vez superadas as condições precedentes do CCV, o montante será pago em duas parcelas: 20% em até 3 dias úteis após a superação da integralidade das condições precedentes do CCV; e 80% em 01 de junho de 2021, concomitante à assinatura da Escritura de Compra e Venda do Imóvel.
RCRB11 – Positivo: O fundo anunciou a assinatura de Compromisso de Compra e Venda para uma possível alienação de sua participação em um dos imóveis do fundo. A operação deverá gerar um ganho extraordinário de R$5 milhões (R$1,35/cota), que será utilizada para linearizar os rendimentos em R$0,80/cota ao longo do semestre. O fundo não informa detalhes da operação e nem qual o ativo a ser alienado.
RBCO11 – Neutro: O fundo informa a inadimplência de um locatário e a antecipação por outro locatário dos pagamentos dos respectivos aluguéis, referentes as competências Fev/2021 e Mar/2021. O inadimplemento representa um decréscimo de R$ 0,03 e a antecipação R$ 0,08 por cota nos rendimentos a serem distribuídos pelo Fundo referentes ao mês de Mar/2021. Os contratos de locação representam respectivamente 5,6% e 14,4% da receita imobiliária e 8,7%. Devido ao valor recebido ser maior do que o inadimplido, além de outras receitas oriundas da saída da FedEx, o Gestor está administrando o caixa do Fundo objetivando manter estável a distribuição nos próximos meses.
Quarta-Feira | Dia 31/03
Negociação de aluguel com shopping fica mais difícil (Valor)
BRCO11 – Positivo: O fundo celebrou Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel BRESCO BAHIA, empreendimento 100% locado ao Mercado Livre, e realizou o pagamento da 2º parcela referente ao G200 BRESCO BAHIA. O valor total de aquisição do Bresco Bahia foi aproximadamente R$ 194,6 milhões, sendo o pagamento da 2ª parcela aproximadamente R$ 62,6 milhões. O valor do aluguel do G200 representa um Cap Rate de 8,0% em relação ao valor de aquisição e, aproximadamente, a R$ 0,03 por cota do Fundo ao mês a partir de abril.
CXTL11 – Positivo: Foi finalizada a venda, pelo Fundo, do imóvel localizado em Campo Largo/PR, tendo sido concluído pagamento ao Fundo do preço total ajustado de R$ 5,3 milhões. Será descontado o valor de R$ 267 mil correspondente à comissão imobiliária equivalente a 5% do valor de venda do imóvel. Em razão do exposto, haverá impacto positivo na distribuição de rendimentos aos cotistas do Fundo que será realizada em abril/2021.
THRA11 – Neutro: Fundo formalizou o Distrato de Locação da Locatária AUTOPASS e recebeu nesta data o valor de R$ 144 mil referente ao pagamento dos valores devidos de multa por rescisão antecipada. Desta forma, o Fundo terá um impacto positivo na receita de aproximadamente 25% em comparação às receitas do fechamento de fevereiro de 2021, resultando em um impacto positivo na distribuição de rendimentos de, aproximadamente, R$ 0,10 por cota, considerando como base a última distribuição de rendimentos realizada pelo Fundo.
RNGO11 – Negativo: O fundo informa que a Assurant locatária dos conjuntos 31, 32, 51 e 52 da Torre Demini optou pela rescisão antecipada do contrato de locação dos conjuntos 31 e 32 do Imóvel, com concomitante renovação dos contratos de locação dos conjuntos em que permanecerá, 51 e 52, por um período adicional de 30 meses, após o fim do contrato vigente. Os conjuntos têm, cada um, ABL de 611 m². O índice de reajuste permanece sendo o IGP-M. A Assurant deverá permanecer nos conjuntos 31 e 32 até o mês de junho de 2021 e deverá arcar com todas as suas responsabilidades contratuais e legais no período, inclusive o pagamento dos aluguéis mensais e demais encargos locatícios. A multa de rescisão corresponde a aproximadamente R$ 0,11/cota e deverá ser distribuída aos cotistas ao longo do segundo semestre, conforme legislação vigente. Simultaneamente, foi assinado novo contrato de locação com as Lojas União para o conjunto 32 do Imóvel, um dos conjuntos que a Assurant irá desocupar. O prazo de locação do Novo Contrato de Locação é de 60 meses e o índice de reajuste é o IPCA. O Novo Contrato de Locação terá início em julho de 2021 e segue condições comerciais em linha com o praticado no mercado. Não haverá impacto nas receitas do fundo no primeiro semestre, dado que a operação terá efeito somente no segundo semestre de 2021. No segundo semestre, ao considerar a vacância do conjunto 31, que compreende 1,8% do ABL total do Fundo, e as condições comerciais praticadas, o impacto negativo no resultado recorrente do Fundo deverá ser de R$ 0,03/cota, diminuído para R$0,02 após o fim da carência da nova locação, que ocorrerá no início de 2022.
HMOC11 – Informativo: Uma vez apurado o patrimônio líquido final do Fundo, a Administradora informa que realizará a liquidação do Fundo em: a) Quatro parcelas que totalizaram R$ 73,25 por cota, as quais foram pagas no período de 8 a 29 de março de 2021, a título de amortização parcial de cotas; e b) Quinta e última parcela de R$ 13,73 por cota, a ser paga em 6 de abril de 2021, a título de resgate da integralidade das cotas do Fundo. Ainda, em complemento à distribuição de rendimentos, será pago um valor de R$ 23,80 por cota a título de distribuição de rendimentos final, considerando o resultado acumulado do Fundo até o dia 29 de março de 2021, último dia de funcionamento do Fundo.
Terça-Feira | Dia 30/03
Projeção do mercado para IPCA de 2021 sobe de 4,71% para 4,81%, mostra Focus (Valor)
Com shoppings fechados, como a Aliansce Sonae conseguiu gerar caixa na pandemia e o que esperar de 2021: FIIs são uma opção (InfoMoney)
VLOL11 – Negativo: Um de seus inquilinos formalizou a devolução do conjunto n.101 do Vila Olímpia Corporate, mediante a obrigação do pagamento das penalidades contratuais. A decisão do locatário pelo encerramento parcial a partir de março, não sinaliza a sua intenção em devolver os outros dois conjuntos que mantém alugados com o Fundo no mesmo empreendimento. Estima-se que, caso nenhum outro locatário ocupe o conjunto, haverá um decréscimo de R$ 0,03 por cota a partir de abril/21 nos rendimentos a serem distribuídos pelo Fundo. A unidade em questão representa 4,3% da receita imobiliária total e 3,6% da área locável do Fundo (base – Fev./21).
HGBS11 – Positivo: O fundo firmou nesta data Escritura Definitiva de Venda e Compra para aquisição da totalidade da fração ideal de 23,06% detida pelo Hedge Shopping Praça da Moça Fundo de Investimento Imobiliário, localizado na cidade de Diadema, São Paulo. O valor da transação é de aproximadamente R$ 88,4, milhões sendo a última parcela do Saldo do Preço paga nesta data, com a consequente transmissão da propriedade do Imóvel ao Fundo. A operação apresenta um cap rate com base no Preço de 7,6% considerando o NOI. Com esta aquisição, o Fundo passa a deter 23,06% de participação no Imóvel e atinge o volume de 88,7% de sua carteira investido em ativos alvo, com participação em 17 shopping centers.
Segunda-Feira | Dia 29/03
Oferta de fundo imobiliário já encosta em R$ 15 bi (Valor)
Mercado de escritórios: os indicadores que você precisa conhecer para analisar as oportunidades de 2021 (InfoMoney)
MALL11 – Positivo: O fundo adquiriu a participação de 1,8% no Boulevard Shopping Feira de Santana. O valor da aquisição foi de R$ 5,2 milhões, representando um cap rate anual de aquisição de 9,7% a.a. sobre o orçamento projetado para o ano de 2021.
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