Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Abril de 2021

Confira nosso panorama do mercado e as mudanças da carteira recomendada de fundos imobiliários de Abril.

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1. Panorama e Performance

O mês de março foi marcado pelo aumento da taxa de juros Selic para 2,75% a.a. e sinalização do Copom para possíveis novos aumentos nas próximas reuniões. Para os economistas da XP a expectativa é a taxa Selic a 5,0% no final de 2021 e 6,5% para 2022. Já a inflação medida pelo IPCA-15, no mês de março veio ligeiramente abaixo das expectativas, com variação de 0,93% ao mês. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) apresentou crescimento de 2,94% no mês de março contra 2,53% em fevereiro. Com essa alta, o índice acumula crescimento de 8,26% no ano e 31,10% em 12 meses, sendo a maior variação do índice desde 2003.

Além disso, permanece em destaque o crescente número de casos de Covid. A fim de evitar um colapso generalizado do sistema de saúde, medidas de restrições mais rígidas têm sido implantadas basicamente em todo país. Recentemente o estado do Rio de Janeiro decretou maiores restrições à atividade econômica, enquanto que o Distrito Federal e a região Sul do país ampliaram a base das atividades em funcionamento, mesmo que com restrições de horário. Nesse sentido, as atenções continuam voltadas para o avanço da vacinação contra a Covid-19 e para o pacote de estímulos.         

No entanto, com as constantes mudanças relacionadas às restrições permanecemos mais conservadores em relação a alguns segmentos (como shopping centers e em menor grau, lajes corporativas), já que são significativas as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho destes no curto prazo.


2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

O IFIX apresentou performance negativa de -1,38% em março, após a alta de 0,25% em fevereiro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de -1,52%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -2,96% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de -0,15%.

Ainda no âmbito dos FIIs, em geral, a perspectiva para este ano segue otimista. Na nossa visão, mesmo com a alta prevista na taxa de juros nos próximos meses, esperamos que os fundos imobiliários continuem distribuindo dividendos acima da rentabilidade de outras classes de ativos como a Poupança, Tesouro Selic e aluguel de imóveis residenciais, principalmente ao considerar que os dividendos são livres de imposto de renda (IR). Ainda, com o crescente número de fundos listados nos últimos anos, a B3 informou que a partir de 5 de abril irá disponibilizar um protocolo eletrônico para listagem de ofertas públicas de fundos (FII) para negociação em Bolsa, visando maior agilidade, já que até o momento o processo é feito por via física dos documentos.   

Por fim, a carteira recomendada da XP apresentou a performance negativa de -1,2% em março, 0,18 p.p acima do IFIX, que apresentou queda em março. Adicionalmente, a carteira apresentou um dividend yield médio mensal de 0,64% (7,7% de dividend yield anualizado). Com isso, a carteira acumula alta de 19,4% nos últimos doze meses (14,9% do IFIX, 4,5 p.p acima do índice).

3. Racional da Nova Carteira Recomendada

Alteramos os pesos da carteira recomendada, aumentando a alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos, principalmente). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo após restrições mais rígidas em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (45,0%), Logística (27,5%), Híbridos (17,5%) e Lajes Corporativas (10,0%).

Fundos de Recebíveis (45,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (27,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Shopping Center (0,0% da carteira): Retiramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.

Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.


4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs

Considerando os acontecimentos do mês de março, a performance dos fundos imobiliários e o contexto macroeconômico, estamos retirando a alocação de 10,0% em CSHG Real Estate (HGRE11) para 7,5% em XP Crédito Imobiliário (XPCI11) e aumentamos 2,5% em RBR Rendimento High Grade (RBRR11).

CSHG Real Estate (HGRE11) – 10,0% para 0,0%: Estamos retirando CSHG Real Estate da carteira recomendada. Apesar de portfólio com boa diversificação geográfica, o fundo apresenta um percentual de vacância acima de mercado. Na nossa visão, a perspectiva de locação continua desafiadora dado a crise do coronavírus. Desse modo, acreditamos que os dividendos devam permanecer pressionados no curto prazo, já que além dos espaços vagos, a Torre Martiniano ainda está em processo de retrofit. Perante esse contexto, visualizamos poucos catalisadores de curto prazo para um aumento na distribuição de dividendos. Assim, estamos substituindo HGRE11 por XPCI11 e RBRR11.

XP Crédito Imobiliário (XPCI11) – 0,0% para 7,5%: Estamos adicionando o fundo XPCI11 na carteira recomendada de abril. Acreditamos que o fundo possui grande potencial de retornos no médio/longo prazo, já que possui portfólio com baixo risco de crédito, alta diversificação setorial e credores consolidados em seus segmentos. Além disso, o fundo está negociando com pequeno desconto sobre seu valor patrimonial (98% P/VP) e com dividend yield anualizado de 10,6%.

RBR Rendimento High Grade (RBRR11) – 5,0% para 7,5%:  Estamos aumentando a alocação no fundo RBRR11 em nossa carteira recomendada. O fundo possui um portfólio com baixo risco de crédito e alta diversificação tanto setorial quanto em credores e LTV médio do portfólio é de 59%, equivalente a uma razão de garantia de 1,7x. Adicionalmente, o fundo deve apresentar um crescimento gradual da distribuição de dividendos em razão do aumento da taxa Selic nos próximos meses dado que aproximadamente metade de seu portfólio de CRIs possui indexador em CDI. O fundo apresenta um dividend yield anualizado de 7,5% em 2021. Portanto, estamos alocando mais 2,5% em RBRR11.

Carteira Recomendada – Abril de 2021

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.
** Para os investidores que não podem comprar cotas de fundos destinados exclusivamente à investidores qualificados, o CSHG Recebíveis (HGCR11) serve como alternativa ao Kinea Índice de Preços (KNIP11).


Sobre os fundos da Carteira Recomendada

XPCI11: O XP Crédito Imobiliário FII possui portfolio composto de CRIs com boa qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Em geral, o portfólio do fundo apresenta baixo risco de crédito. Adicionalmente, o portfolio está atualmente alocado em 83,2% na estratégia core, 9,7% em FIIs e 7,1% em caixa e apresenta baixo risco dado sua diversificação setorial, 40,7% em Crédito Corporativo, 32,4% Residencial e 26,9% Comercial. Atualmente a carteira possui exposição tanto em índices de inflação (68,2% do portfólio) e CDI (31,8% do portfólio), locatários com risco de crédito saudável e estrutura de garantias sólidas com ativos bem localizados. Além disso, o fundo está negociando com um pequeno desconto em relação ao seu valor patrimonial (99% P/VP) e um dividend yield anualizado de 10,6%.

KNIP11: O fundo tem seu portfólio dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, especialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Recentemente, o fundo Kinea Índice de Preços concluiu sua sétima emissão de cotas levantando o montante de R$691 milhões, o que pode pressionar a distribuição de dividendos dado o nível de caixa ainda não alocado em CRIs e/ou outros ativos-alvos. Além disso, o KNIP tem como objetivo principal investir em operação atreladas a um cupom de juros real, atualizado pela inflação medida pelo IPCA, e como o IPCA tem apresentado patamares mais elevados  nos últimos meses, isso contribui para maior rentabilidade, consequentemente nos dividendos. O fundo apresenta grande diversificação de portfólio com CRIs com baixo nível de risco (ativos mais high grade) e em grande parte indexados a IPCA (83,8% do portfólio). O fundo vem distribuindo dividendos robustos (dividend yield anualizado de 12,4% nos últimos meses, o que consideramos como atrativo dado o nível de risco da companhia).

PVBI11: O fundo possui dos ativos com qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440 e Ed. Park Tower). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, entre outros) que suportariam um aumento de aluguel cobrado. Assim, acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento do aluguel, reajuste de IGP-M nos contratos de aluguel (99% dos contratos indexados ao IGP-M e 1% a IPCA). Estimamos que o fundo distribuirá aproximadamente 5,5% de dividend yield em 2021, acima dos pares de mercados com ativos similares. No final de 2020, o fundo adquiriu aproximadamente R$30 milhões em cotas do fundo HAAA11 (Hedge AAA FII), que atualmente possui investimento no empreendimento WT Morumbi, prédio corporativo de alto padrão, 100% locado e localizado na cidade de São Paulo. Em nossa visão, a alocação está em linha com a qualidade dos ativos do fundo e poderá impactar positivamente a distribuição de dividendos do PVBI. No entanto, mesmo com a alocação, o fundo ainda possui aproximadamente R$141,5 milhões em caixa, o que pode, de um lado, pressionar a distribuição de dividendos do fundo, mas também deverá aumentar a rentabilidade do fundo após a alocação em ativos-alvos.

HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo (tanto supermercados, quanto varejo discricionário) e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes (grande parte em São Paulo), alta concentração em contratos atípicos (91,1% da receita contratada), inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas Big, Pernambucanas, YDUQS). Adicionalmente, o aluguel diferido nos últimos meses (a partir de abril/20) para os inquilinos do setor de educação (em razão da pandemia) continua a ser revertido gradualmente até abril/21, o que deve impactar positivamente a distribuição de dividendos nos próximos meses. Por fim, o fundo ainda possui aproximadamente R$ 341 milhões (16% do PL do fundo) ainda não alocados em ativos alvos, o que pode pressionar a rentabilidade no curto prazo. Continuamos com recomendação de compra e estimamos um dividend yield de aproximadamente 6,4% para 2021.

PATL11: O fundo possui 84% do patrimônio líquido alocado em 2 ativos imobiliários, 12% em Fundos Imobiliários e 4% alocado em Renda Fixa. Em relação à diversificação do portfólio de imóveis, um ativo está localizado em Itatiaia – RJ e outro em Ribeirão das Neves – MG. Já a carteira de FIIs segue o racional de alocação em fundos de multiativos, sendo que dos R$ 64,3 milhões alocados em FIIs,  41% está alocado em VILG11, 25% em BTLG11, 23% em HGLG11 e 11% em LVBI11. Recentemente, os esforços do fundo estavam concentrados em diminuir o percentual do PL alocado em renda fixa, visando aumentar a sua rentabilidade no curto prazo. Desse modo, nos últimos meses, foram realizados investimentos em outros Fundos Imobiliários, diminuindo o valor alocado em renda fixa. Em geral, os imóveis do fundo são de alto padrão construtivo, possuem elevada taxa de ocupação e seus contratos são majoritariamente atípicos, o que traz maior segurança em períodos de incertezas. Apenas 4% desses contratos vencem em 2021, a maior parte dos vencimentos está concentrada a partir de 2024. Enxergamos um possível upside, uma vez que seus recursos estiverem alocados em ativos-alvo a médio prazo. Além disso, o fundo está negociando com desconto sobre o valor patrimonial (94%P/VP) e, em nossas estimativas, deve gerar um dividend yield de 7,2% em 2021.

RBRR11: O fundo RBR Rendimento High Grade é um fundo imobiliário do segmento de recebíveis com objetivo de auferir rendimentos e ganho de capital na aquisição de CRIs. A estratégia de investimento do fundo é pautada em operações 100% focadas em imobiliários com garantias reais e fluxo de recebíveis sólidos. O fundo possui um portfólio com baixo risco de crédito e alta diversificação tanto setorial quanto em credores. O LTV médio do portfólio é de 59%, equivalente a uma razão de garantia de 1,7x. Além disso, 72% das garantias estão em ativos localizados no estado de São Paulo. Adicionalmente, o portfolio está atualmente alocado em 83% na estratégia core, 10% em alocações táticas e 7% em ativos de alta liquidez. O fundo possui um portfólio com baixo risco dado sua diversificação setorial, sua exposição tanto em índices de inflação (48% do portfólio) e CDI (52% do portfólio), locatários com risco de crédito saudável e estrutura de garantias sólidas com ativos em ótimas localizações. Além disso, o fundo está negociando com um pequeno desconto em relação ao seu valor patrimonial (96% P/VP) e um dividend yield anualizado de 7,5%.

BTLG11: O fundo BTG Pactual Logística possui um portfólio com boa diversificação de ativos, em geral, voltados para logística, industrial e varejo. Em relação à seu portfolio, o fundo possui imóveis voltados para logística, para industrial e varejo. O fundo é composto por 15 imóveis com total de aproximadamente 454 mil m², sendo que a maioria deles está localizados no estado de São Paulo, no Ceará, Rio de Janeiro e em Santa Catarina. O fundo passou por algumas emissões de cotas recentemente e assim se tornou um fundo robusto, com Patrimônio líquido em torno de R$1,5 bi. Possui ativos de boa qualidade e bem localizados. A maior parte dos contratos do fundo são atípicos e o setor de atuação de seus inquilinos é relativamente diversificado, varejo, alimentício, automobilístico e em papel e celulose.  Como a maior concentração de vencimentos dos contratos se dá a partir de 2024, há uma maior segurança em relação ao fluxo de receita a ser recebido. Acreditamos que o fundo possui um portfólio sólido e com capacidade de manter seus inquilinos a longo prazo. Em nossas estimativas, o dividend yield se mantém em patamares de 6,7% em 2021.

VILG11: O Vinci Logística FII tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital por meio de investimentos em galpões logísticos. O fundo vem adotando a estratégia de crescimento focada em aquisições de ativos prontos. Recentemente passou pela 6ª emissão de cotas, captando R$ 480 milhões a serem alocados em ativos alvo. Atualmente, possui em seu portfolio 12 imóveis, distribuídos em 5 estados do país, que totalizam mais de 416 mil m² de ABL. O portfólio do fundo conta com ativos de boa qualidade e boa localização (em cidades próximas da capital paulista como Guarulhos, Osasco, Campinas, Jundiaí, Extrema). Ainda, possui empreendimentos em Minas Gerais, Rio de Janeiro, Espírito Santos e Rio Grande do Sul. Sobre a carteira de contratos, o fundo conta com inquilinos de grande porte como Tok&Stok, Magazine Luíza e Ambev e multinacionais como L’Oreal, Privalia, entre outros. Adicionalmente, o fundo possui 74% dos contratos na modalidade atípica e de longo prazo (86% dos vencimentos após 2023), que garantem maior estabilidade na receita de locação no que tange descontos, renegociações e rescisão contratual. Em nossa opinião, o fundo possui grande diversificação setorial dos inquilinos, onde 40% é do segmento de e-commerce. O fundo ainda possui aproximadamente R$600 milhões em caixa, o que pode, de um lado, pressionar a distribuição de dividendos do fundo no curto prazo. Do outro lado, a finalização da alocação do caixa em ativos alvos deve impactar positivamente a distribuição de dividendos do fundo.

Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.


Glossário

ABL: Área Bruta Locável
Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado
Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos
CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão.
CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais.
Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado
Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP
Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO
Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais
Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais
Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas
Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota
Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)
Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$
TIR: Taxa interna de retorno
Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes
Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago
Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento
Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa
VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido
Volume Diário: Média diária do volume em R$
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