Quais são as perspectivas dos gestores de Fundos Imobiliários? | Outubro de 2020

Principais Destaques:
•O XPFI (Índice de Fundos Imobiliários da XP) apresentou alta de 0,78%, após alta de 2,5% em agosto e o mesmo se aplica ao IFIX que apresentou alta de 0,46% em setembro, após performance de 1,80% no mês passado.

•No mês, o boletim de fundos imobiliários da B3 confirmou que o número de investidores pessoa física em fundos imobiliários atingiu a marca histórica de 1 milhão de investidores em agosto/2020 (crescimento de 6,0% no mês e 60% desde o começo do ano), mostrando cada vez maior interesse nessa classe de ativo de renda variável.

•A maioria dos gestores vêm a desaceleração da economia como o maior risco da indústria de Fundos Imobiliários para 2020, principalmente pelo impacto que o Covid-19 na economia brasileira.

No mês de setembro continuamos vendo uma melhora gradativa da economia após a flexibilização da quarentena, abertura do comércio e recuperação do varejo. De acordo com o último relatório Focus do Banco Central, os economistas continuam apresentando projeções levemente mais positivas mês a mês quanto ao PIB em 2020 (-5,0% contra -5,3% no mês passado).

Com o objetivo de obter suas perspectivas diante desse cenário de baixa visibilidade, realizamos uma nova edição da nossa pesquisa com os maiores gestores de fundos imobiliários do Brasil.

Qual a performance esperado do IFIX para 2021?

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou uma alta de 0,46% em setembro, após a alta de 1,8% no mês passado e o mesmo se aplica para o XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, que apresentou a alta de 0,78% no mês contra 2,5% no mês passado. Já os índices XPFT (tijolo), teve uma performance positiva de 1,04% e o XPFP (papel) performance de 0,38%. Na opinião dos gestores, 62,5% acreditam que a performance do IFIX para o ano de 2021 fique entre 1% e 10%. Por outro lado, no território negativo, 25% dos gestores projetam a performance do IFIX para o ano de 2021 entre -10% e 0%.

Quais são os potenciais propulsores do mercado para 2021?

Na visão dos gestores, no próximo ano de 2021, a entrada de novos investidores pessoas físicas e os fundos de desenvolvimento serão as maiores propulsores do mercado do ano (37,5% dos entrevistados, respectivamente), principalmente pelo fato que novos investidores trazem uma maior liquidez para estes ativos e acaba mostrando cada vez um maior interesse nessa classe de ativo de renda variável.

Qual segmento deve apresentar maior crescimento dos alugueis em 2021?

Na visão dos gestores, a maioria (100% dos entrevistados) acreditam que o segmento de galpões logísticos apresentará um maior crescimento dos alugueis no próximo ano.

O motivo do segmento logístico estar apresentando o maior crescimento de alugueis, segundo os gestores, é pelo fato de ser um setor mais resiliente no cenário atual de pandemia, principalmente aqueles Fundos que possuírem locatários que estão mais expostos ao e-commerce, transporte/logística, alimentação e varejo. Atualmente, há espaço para possível renegociação dos preços de locação. Por outro lado, o aumento da adoção do “home office”, levantou-se algumas dúvidas sobre os impactos nas locações de lajes corporativas no médio e longo prazo.

Quais os maiores riscos para 2021?

A maioria dos gestores (37,5% dos entrevistados) vêm a desaceleração da economia como o maior risco da indústria de Fundos Imobiliários para 2021, principalmente pelo impacto que o Covid-19 poderá causar na economia brasileira. Vale ressaltar também que na visão dos gestores (25% dos entrevistados) o aumento da taxa de juros gerará uma pressão inicial nas cotas dos fundos imobiliários. Sobre a mudança da tributação, até o momento, há pouca visibilidade dos impactos da reforma no universo de fundos imobiliários, o que reflete na opinião dos gestores para este mês.

Qual segmento apresenta as maiores oportunidades com os preços nos patamares atuais?

Em meio ao horário reduzido do funcionamento dos shoppings centers e com a prática do “home office” sendo adotadas cada vez mais nas empresas, os gestores estão divididos em qual segmento apresenta as maiores oportunidades, sendo as Lajes Corporativas o setor com maior oportunidade nos patamares atuais, seguido pelos fundos de Desenvolvimento.

Vale ressaltar que na opinião dos gestores, os fundos de Galpões Logísticos, Recebíveis e Shoppings ainda estão com algumas oportunidades. Enquanto os Fundos de Fundo (FoFs) e Residencial, não possui oportunidade no momento.

Com o aumento dos IPOs, os FIIs terão uma diminuição da rentabilidade dos ativos alvo?

Nos meses de março a junho a indústria de FIIs não teve nenhum IPO de novos fundos, principalmente pelo impacto e preocupação dos investidores do Covid-19 na economia brasileira. Porém, nos meses seguintes vimos uma melhora gradativa da economia após o início da flexibilização da quarentena, abertura do comercio e recuperação do varejo.

Dito isso, os FIIs aproveitaram a janela de oportunidade e começaram ir ao mercado captar recursos para novas aquisições em um momento em que a demanda está maior que a oferta. Neste contexto, na opinião dos gestores, 87% dos entrevistados acreditam que os FIIs terão uma diminuição da rentabilidade dos ativos alvo.

Qual segmento deve voltar mais rapidamente após a crise?

O aumento do contágio do COVID-19 afetou os preços dos FIIs de forma generalizada desde o início da paralisação no Brasil. No entanto, gestores acreditam que os fundos de galpões logísticos devem recuperar mais rapidamente da crise (50% dos entrevistados) dado que o segmento logístico manteve seu funcionamento durante o período de paralisação das atividades não-essenciais pela necessidade de abastecimento das cidades. Vale mencionar que os outros segmentos como: Lajes Corporativas, Shoppings e Desenvolvimento estão no radar dos gestores também.

Os FIIs irão repassar a alta do IGP-M nos contratos?

A FGV divulgou o IGP-M de Setembro que atingiu a alta de 4,43% no mês, acumulando 17,94% nos últimos doze meses. O IGP-M é comumente utilizado para calcular reajuste anual dos contratos de aluguel.

O IGP-M, normalmente é a base usada para calcular o reajuste anual dos contratos de aluguel. Sendo assim, dependendo do valor do índice, o valor do aluguel pode aumentar. E no atual cenário, em que a atividade econômica foi afetada, esse descasamento entre IPCA e IGP-M pode gerar conflitos entre inquilino e proprietários a depender do tipo de contrato (típicos e atípicos). Em contratos atípicos, a chance de um possível acordo se torna mais remota, enquanto nos contratos típicos, o proprietário pode ser mais flexível a renegociar um desconto para evitar a saída do inquilino.

Perguntamos para os gestores sobre a possibilidade de repassar a alta do IGP-M nos contratos e na visão deles, 50% dos entrevistados afirma que só irão repassar esta alta para os inquilinos sólidos. Enquanto 25% dos entrevistados irão atrasar o repasse de inflação.

Dado o aquecimento do setor imobiliário e as incorporadoras indo a mercado para suportar o crescimento, qual a sua opinião sobre os fundos do segmento residencial e desenvolvimento?

Perguntamos para os gestores sobre forte aquecimento do setor imobiliário que estamos passando, que é explicado principalmente pela queda da taxa de juros e o aumento do financiamento imobiliário, qual é a opinião deles para os investidores pessoas físicas investirem neste segmento, seja em fundos imobiliários residenciais e de desenvolvimento.

Para metade dos gestores entrevistados, o investimento em FIIs do segmento residencial e desenvolvimento faz sentido para os investidores pessoa física, principalmente pelo fato de ter um retorno mais atrativo compensando a falta de periodicidade dos rendimentos. E para a outra metade dos entrevistados, também faz sentido para o investidor pessoa física para aumentar o risco da carteira.

Obs: Pesquisas realizadas entre os dias 01/10/2020 e 09/10/2020

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