FIIs: Fundos de Galpões Logísticos surgem como nova aposta de crescimento do setor

Nesse relatório discutimos sobre a dinâmica do segmento de galpões logísticos nos principais mercados brasileiros e a nossa visão para essa indústria.

Entre os principais segmentos de fundos imobiliário (FII”), vemos o segmento de galpões com grande potencial de crescimento para os próximos anos. Nossa visão favorável em relação a esse segmento é principalmente devido a:

• Crescente adoção do e-commerce, que deve demandar mais áreas logísticas. Essa demanda deve se concentrar principalmente em ativos mais eficientes e com especificações técnicas mais modernas. 
• A expectativa de continuidade da recuperação econômica, especialmente do consumo.
• Demanda por serviços cada vez mais rápidos, impulsionados por tecnologias disruptivas que vem aprimorando a eficiência dos serviços logísticos, incluindo tempo de frete para compras online.

Uma Breve Introdução ao Segmento de Galpões Logísticos

Como esses ativos geram os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários?

Recapitulando a dinâmica de remuneração dos fundos imobiliários, o FII utiliza os recursos levantados em oferta pública para adquirir ativos logísticos (total ou parcialmente), disponibilizando as áreas adquiridas para locação a um ou mais inquilinos. Uma parte da receita dos aluguéis (de um ou mais ativos) é utilizada para arcar com algumas despesas relacionadas ao imóvel (como despesas de condomínio e IPTU, quando vagos) e a gestão do portfólio, lembrando que os FIIs são isentos de impostos sobre suas operações imobiliárias. O restante é distribuído (mínimo de 95% do lucro) para os cotistas do fundo via dividendos.

Deste modo, através dos fundos imobiliários é possível atingir diversificação em vários níveis, de modo a reduzir o risco da operação e a volatilidade nos resultados.

Porque Temos uma Visão Positiva para Esse Segmento?

Vemos um grande potencial de crescimento para esse segmento no Brasil. Isso se deve a constante demanda por serviços logísticos mais rápidos e eficientes, desde o tempo de frete para compras online, até os serviços de mobilidade urbana.

O Que Vem Alimentando Essa Crescente Urgência por Serviços Mais Rápidos?

Na nossa visão, um dos principais catalizadores para esse comportamento é a forte adoção de tecnologia em nosso dia a dia. Nos últimos anos vimos tecnologias disruptivas mudando o padrão de serviços que utilizamos diariamente.

Práticas que eram comuns há alguns anos atrás vem sendo substituída por novos serviços mais eficientes e que baseiam principalmente em tecnologia.

Em grandes metrópoles, era muito comum o uso de centrais de rádio-taxi para chamar um veículo ou até mesmo ligar para pontos de taxi próximos (se você tivesse o número anotado). Mesmo com essa praticidade, o tempo de espera poderia demorar de 15 a 30 minutos, dependendo da disponibilidade da frota da central.

Hoje em dia essa prática vem sendo substituída por aplicativos que conectam milhares de veículos na sua região e disponibilizam o carro mais próximo, com tempos de espera frequentemente menor que 5 minutos. Caso o percurso seja curto, uma outra alternativa recente em diversas cidades é o de bicicletas e patinetes, que conseguem evitar até o trânsito da região.

Mesmo as tarefas domésticas, como fazer compras no supermercado, hoje podem ser terceirizadas via aplicativos e entregues na sua porta. Tudo isso gerou uma demanda crescente por serviços ágeis a baixo custo.

Em paralelo, empresas dominantes no e-commerce americano, como a Amazon, vêm aprimorando seu serviço logístico de modo a reduzir consideravelmente o prazo e custo de frete em sua plataforma. Em determinados casos, realizando a entrega de encomendas no mesmo dia.

Isso vem gerando um incentivo a outras empresas do ramo, incluindo as com forte exposição ao mercado brasileiro, a reformularem suas operações logísticas de modo a se proteger de uma possível concorrência mais acirrada de concorrentes locais e estrangeiros. Como consequência, empresas relacionadas ao comércio online (incluindo varejistas de bens de consumo, operadores logísticos e as próprias empresas de e-commerce) demandam áreas cada vez mais próximas dos seus consumidores finais, de modo a encurtar a distância (e consequentemente o tempo de entrega) entre o produto e o consumidor. Podemos ver no exemplo abaixo a preferência por áreas mais próximas à região principal de demanda.

Aluguéis de Galpões são Resilientes

Devido ao ciclo de construção relativamente curto, há menos tendência de descasamento entre oferta e a demanda por galpões. Por esse motivo, oscilações de preço tendem a ser menos expressivas quando comparados ao segmento de lajes corporativas (em que o ciclo de construção é de 3 a 4 anos, em média), por exemplo. Se por um lado, tal estabilidade de preços não abre tanto espaço para aumentos expressivos nos aluguéis, por outro, ele nos dá mais previsibilidade da renda futura.

Ativos com Boas Especificações Técnicas e Bem Localizados já Apresentam Baixa Vacância

A demanda por ativos com características físicas mais modernas (carga máxima suportada pelo piso, altura da laje, existência de pátio de manobra, acessibilidade das docas) e bem localizados é grande. Isso levou os ativos com essas qualidades a apresentarem baixa vacância, abrindo espaço para novos desenvolvimentos próximos as principais regiões metropolitanas no Brasil.  Como exemplo, podemos ver a comparação da ocupação média dos FIIs de galpões logísticos com a ocupação média no Brasil.

Como Isso se Reflete na Carteira Recomendada de FIIs?

Como reflexo da nossa visão positiva para esse segmento devido ao seu forte potencial de crescimento, atualmente temos a segunda maior exposição da carteira ao segmento de galpões logísticos (25%), que é composto por FIIs expostos majoritariamente a região metropolitana de São Paulo.

Para monitorar as tendências do setor e aproveitar as melhores oportunidades no mercado de fundos imobiliários, acompanhe mensalmente a nossa carteira recomendada de FIIs.

Se você está ingressando agora no mundo dos FIIs, nós montamos um material introdutório explicando o que é e como funcionam os fundos imobiliários.

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