Investimento Imobiliário Privado vs REITs

Historicamente, o mercado imobiliário tem sido considerado uma das principais classes de investimento ajustado ao risco, oferecendo uma combinação de fluxo de caixa estável com valorização de preço. É ainda tido pelos especialistas como um dos investimentos que mais protegem o seu patrimônio contra a inflação, instabilidades políticas e econômicas, além de ser muito popular nos EUA. Por isso, o mercado imobiliário americano tem tudo para continuar a crescer em 2021 e agora é a hora de entendê-lo melhor.

Para o público em geral, os dois principais veículos de investimento em imóveis são fundos privados (Private Funds) e fundos de investimento imobiliário (REITs) negociados publicamente. Ambos são maneiras fáceis e eficientes para investir em imóveis. Há prós e contras nos dois casos e por isso é importante fazer sua pesquisa e entender o mercado antes de tomar qualquer decisão.

Private Fund: Investimento Imobiliário Privado

Como o nome sugere, os fundos privados são parcerias que reúnem capital para investir diretamente em ativos imobiliários. Algumas parcerias podem investir em ativos únicos; outros levantarão capital suficiente para investir em vários ativos, como edifício de apartamentos, casas ou imóveis comerciais.

Se você participa da aquisição de uma propriedade residencial, você basicamente tem duas formas de ganhar dinheiro: a primeira é com a receita do aluguel. Neste caso o operador compra um imóvel com uma taxa de ocupação alta e já gerando rendimentos, que será distribuído entre os cotistas. Uma outra estratégia é adquirir imóveis com alto potencial porém com baixo desempenho. Neste caso uma boa administração e algumas melhorias na propriedade irão gerar uma grande oportunidade para quem investir. Isso é bastante comum no mercado de propriedades multifamily, bastante tradicional e consolidado nos EUA.

Uma das maiores vantagens de investir em um fundo privado é que você terá mais controle sobre as propriedades adquiridas do que teria se investisse em um REIT. Ao investir em um fundo privado é sempre interessante analisar a experiência da asset, o potencial da região e a localização dos imóveis em questão.

Geralmente os operadores desses fundos também investem seu próprio capital nas aquisições, proporcionando um alinhamento profundo de interesses com os seus investidores. Além disso são, normalmente, especialistas naquele assunto, buscando as melhores oportunidades locais e fazendo a gestão das mesmas, proporcionando melhorias operacionais e processuais, garantindo uma maior eficiência.

Para investidores que buscam estabilidade de longo prazo e relacionamentos profundos, com baixa volatilidade, baixa correlação com ações e títulos de renda fixa, um fundo privado provavelmente seja o melhor caminho de investimento. Com isso, a desvantagem do investimento em private funds está relacionado a prazo e, eventualmente, uma menor liquidez.

REITs

Um REIT é uma empresa que possui, opera ou financia bens imóveis geradores de renda. Tecnicamente, um REIT é uma forma de negócio, assim como uma LLC (como uma SPE) ou uma corporação. O Congresso dos EUA formalizou a estrutura de investimento REIT em 1960 para fornecer aos investidores individuais um caminho para investir em imóveis semelhante ao que é fornecido por um fundo mútuo no que diz respeito ao mercado de ações.

Os REITs – que significa Real Estate Investment Trust – são como os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), geralmente negociados na bolsa de valores americana e regulados pela SEC, a CVM dos EUA.

A grande vantagem desse tipo de investimento é a liquidez. Neste caso você consegue investir em imóveis podendo fazer a retirada do capital de maneira mais ágil.

Naturalmente, existem algumas desvantagens nos REITs. Eles são mais sensíveis às flutuações das taxas de juros, o que os torna uma escolha ruim quando as taxas de juros estão altas.

Outra desvantagem está ligada ao tipo de imóveis: se o REIT, por exemplo, estiver focado em shopping centers ou prédios de escritórios e a economia for duramente atingida como durante a pandemia, seu investimento também poderá ser prejudicado.

O ideal é sempre diversificar o seu portfólio, olhar para o mercado americano como uma excelente opção de investimento em uma moeda forte e uma economia mais estável. Opções, certamente, não faltarão.

Sobre a CONTI

A CONTI é uma empresa líder de investimentos em Real Estate nos Estados Unidos. Fundada em 2008, a CONTI atuou em mais de US$ 1,25 bilhão em transações imobiliárias e tem sido consistentemente reconhecida como uma das empresas privadas de maior crescimento nos EUA nos últimos sete anos. Hoje investe em classes de ativos diretamente, em imóveis próprios, e indiretamente por meio de estrutura de capital

O CEO Carlos Vaz, brasileiro reconhecido como um dos líderes mais influentes no Texas, esteve em publicações como Forbes, Harvard Business Review e também em renomados veículos da mídia brasileira.

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