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Fundos de tijolos com a queda da Selic: qual o melhor segmento agora?

Embora os gestores divirjam sobre alocação de recursos, todos concordam com o otimismo geral

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No dia 31/05, realizamos o evento XP Talks Fundos Listados, que reuniu gestores, assessores e analistas de mercado, além de nomes como José Berenguer, CEO Banco XP, e João Pedro Nascimento, presidente da CVM, para discutir as perspectivas dos fundos listados no Brasil. De forma geral, as principais mensagens do evento foram: (i) grandes oportunidades em fundos de recebíveis com valores patrimoniais descontados (ii) otimismo em relação aos FIIs de tijolos (iii) bom momento para FIAgros e Fi-Infras (iv) inovações regulatórias da CVM diante do desenvolvimento da indústria. 

A perspectiva atual para os fundos de tijolos é positiva e está atrelada principalmente ao cenário macroeconômico de redução da taxa de juros Selic e crédito. Embora os gestores divirjam sobre alocação de recursos, todos concordam com o otimismo geral em relação aos FIIs.

O segundo Painel do evento buscou abordar o os fundos de tijolos e quais as oportunidades para investidores diante do atual momento. Os três gestores que participaram trouxeram perspectivas diferentes sobre os setores nos quais atuam e acreditam que terão um desempenho sólido.

Pedro Carraz, por exemplo, expressou otimismo em relação aos shoppings, destacando sua trajetória ascendente. Apesar do cenário conturbado, ainda há oportunidades nesse segmento. Os shoppings fazem parte da cultura brasileira e, mesmo com um fluxo menor de pessoas em comparação ao período pré-pandemia, estão apresentando um aumento nas vendas.

Diego Siqueira, por sua vez, é entusiasta dos fundos imobiliários focados no desenvolvimento e venda de empreendimentos residenciais. Ele vê esse segmento como altamente resiliente, com um grande potencial ainda não explorado no interior do país. Segundo ele, esses fundos têm a capacidade de gerar retornos de IPCA +19% para os investidores.

Rodrigo Abbud ressaltou que todos os segmentos têm grandes oportunidades de recuperação, incluindo o de lajes corporativas, que vem enfrentando dificuldades desde 2016.

Apesar das opiniões divergentes sobre onde alocar os recursos, os gestores enfatizaram o otimismo em relação aos fundos imobiliários. A indústria ainda possui um amplo espaço para crescimento e desenvolvimento. O desempenho desses fundos depende do tipo de crédito e do comportamento da taxa de juros Selic.

Além disso, os gestores compartilharam suas opiniões sobre o momento dos fundos imobiliários voltados para renda e desenvolvimento, discutindo qual dos dois focos possui um futuro mais promissor. Pedro Carraz observou que o momento indica espaço para investimentos em ambos os focos, e a escolha depende mais do perfil do investidor, uma vez que os perfis de risco são diferentes. Os produtos são distintos em termos de prazos de retorno e riscos envolvidos.

Rodrigo Abbud também destacou que o foco do fundo depende do perfil do investidor. No entanto, ele ressaltou que a principal diferença entre os dois focos é o potencial de recuperação. Os fundos de desenvolvimento enfrentam desafios significativos no contexto brasileiro, devido aos longos períodos de aprovação para a construção de novos empreendimentos, o que pode prejudicar os rendimentos do fundo. Na sua visão, os fundos imobiliários voltados para renda estão atualmente desvalorizados em relação ao valor patrimonial, muitos refletindo o período anterior de dificuldades. É possível encontrar fundos com rendimentos de IPCA +9% e potencial de valorização de 20%. Portanto, ele acredita que, nesse momento, as oportunidades estão nos fundos de renda, sem a necessidade de assumir os riscos específicos dos fundos de desenvolvimento.

Diferentemente de Abbud, Diego Siqueira acredita que a grande oportunidade reside nos fundos de desenvolvimento. Embora existam pontos de atenção, se o fundo tiver a capacidade de mitigar esses riscos, o potencial de retorno é expressivo. Ele destaca que o fundo de desenvolvimento da Trinus só investe em projetos aprovados, minimizando o risco de atrasos na aprovação. Além disso, ele ressalta que, em parceria com a TG Core, conseguiram superar os desafios de back office, que ele considera o maior risco dos fundos imobiliários voltados para desenvolvimento. Com uma carteira diversificada e um fluxo constante de empreendimentos em andamento, sem riscos, o fundo tem um potencial de retorno de IPCA +19%.

Além disso, durante o evento, os gestores discutiram as melhores oportunidades geográficas para os fundos imobiliários. Ficou claro que não há uma limitação geográfica para as oportunidades atuais. A estratégia dos fundos deve estar mais associada a três critérios: momento, localização e estrutura de capital. Ao escolher um ativo, os gestores devem considerar a demanda e a oferta na região em que o imóvel está localizado, dando preferência a áreas com oferta limitada e alta demanda, o que permite aumentar os aluguéis sem correr o risco de ficar sem inquilinos. 

Pedro Carraz, por exemplo, prefere investimentos direcionados a shoppings no Nordeste e em localizações específicas de São Paulo. No caso de galpões e hotelaria, a preferência é por regiões fora de São Paulo. Quanto aos fundos de desenvolvimento, o foco fica no interior do Brasil, especialmente em regiões com forte presença do agronegócio, onde há muitas oportunidades, principalmente no segmento residencial. Diego Siqueira acredita que a estratégia de desenvolvimento residencial, aliada à mitigação dos riscos e ao apoio dos empresários locais, possui um grande potencial de retorno.

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