FIIs na Semana | IFIX avança e RZAG11 no radar

Cotações

Gráfico de Cotação IFIX

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O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registrou alta de 0,28%. Entre os principais segmentos, os FIIs de papel que compõem o índice apresentaram um desempenho de 0,20%, enquanto os fundos de tijolo registraram resultado de 0,12%.

Entre os eventos relevantes da semana, destacou-se a divulgação do IPCA de dezembro, que avançou 0,33%, praticamente em linha com as projeções do time Macro da XP. Com isso, a inflação acumulada em 12 meses recuou de 4,46% para 4,26%, encerrando 2025 dentro do intervalo de tolerância da meta e reforçando o movimento de desinflação observado nos últimos meses. Apesar da dinâmica favorável, a inflação de serviços fechou o ano em 5,95%, refletindo um mercado de trabalho ainda aquecido. Além disso, a operação militar dos EUA na Venezuela permaneceu no radar dos investidores, diante dos possíveis impactos sobre a oferta global de petróleo e seus reflexos na dinâmica inflacionária e no ciclo de juros no Brasil.

O IFIX registrou alta de 0,28%, impulsionado principalmente pelos segmentos híbridos e FOFs, que avançaram 0,83% e 34%, respectivamente. Os fundos de papel registram alta de 0,20% na semana, enquanto os fundos de tijolo avançaram 0,12%, pressionados pelo segmento de logística, que apresentou queda de 0,32%, refletindo spreads mais comprimidos em relação ao padrão histórico, especialmente quando comparados aos segmentos de shoppings e lajes corporativas.

Entre os fundos da nossa cobertura, o destaque foi o TEPP11, que concluiu a aquisição do Edifício Top Center, localizado na Avenida Paulista. O ativo, classificado como padrão B, possui localização estratégica na região. O valor da transação foi de R$ 167,4 milhões (R$ 12.431/m²), com pagamento parcelado e correção pelo IPCA: as duas primeiras parcelas serão realizadas por compensação de cotas e a última em moeda corrente. Avaliamos a transação como positiva para o TEPP11 sob as perspectivas qualitativa e financeira, embora não deva gerar impactos imediatos sobre o nível de distribuição atualmente projetado para o fundo (clique aqui para entender mais).

Além disso, o VISC11 assinou um Memorando de Entendimentos (MoU) para aquisição de 10% de participação no BH Shopping, localizado em Belo Horizonte (MG). O valor total estimado da transação é de R$ 285 milhões, com pagamento parcelado e correção pelo IPCA: (i) R$ 138,75 milhões à vista; (ii) R$ 69,37 milhões em até 12 meses; (iii) R$ 69,37 milhões em até 18 meses; e (iv) R$ 7,50 milhões em até 24 meses após a inauguração da Expansão V. A gestora projeta yield médio de 11,4% nos três primeiros anos, após a quitação do preço de aquisição, considerando a utilização do mecanismo de seller finance. Seguiremos acompanhando os desdobramentos da transação.

Por fim, o devedor Uniggel do fundo RZAG11 entrou com pedido de recuperação judicial. O fundo possui exposição de 7,9% do seu PL, dividida em duas operações: uma com representatividade de 6,4% e outra de 1,5%. Vale ressaltar que ambas contam com garantias robustas, sendo a maior respaldada por alienação fiduciária de terras, com valor equivalente a 130% do CRA. 

Em nossa visão preliminar, acreditamos que a estrutura da operação pode contribuir para que os créditos devidos a favor do fundo sejam classificados como extraconcursais no âmbito da RJ. Se confirmado, isso configuraria em um cenário mais construtivo para o fundo no que diz respeito à recuperação, ainda que parcial, do valor investido. Seguiremos acompanhando os desdobramentos do evento, sendo certo que comunicaremos os investidores em caso de novidades.

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