Comunicado de Alteração – Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Junho de 2021

Confira nosso panorama do mercado e as mudanças da carteira recomendada de fundos imobiliários de Junho.

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Confira o relatório completo no link

1. Panorama

O mês de maio foi marcado pelo aumento da taxa de juros Selic para 3,5% a.a. e indicação do Copom para novos aumentos nas próximas reuniões. De acordo com os economistas da XP, a expectativa é de que a taxa Selic atinja o patamar de 5,5% a.a. até o final de 2021. Já a inflação medida pelo IPCA-15, no mês de maio desacelerou, ficando abaixo das expectativas, com variação de 0,44% ao mês. Por outro lado, o IGP-M apresentou crescimento de 4,10% no mês de maio (contra 1,51% em abril), acumulando alta de 14,39% no ano e 37,04% em 12 meses.

Além disso, permanece em destaque as incertezas relacionadas à uma nova possível onda de infecção de Covid-19, após a nova alta no número de casos. Desse modo, algumas restrições referentes à circulação de pessoas e funcionamento do comércio e serviços retornaram, além da prorrogação da fase de transição no estado de São Paulo. Assim, acreditamos que a expectativa de retomada e reabertura da economia se dará conforme avanço da vacinação.

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou performance de -1,7% em maio, após a alta de 0,51% em abril, impulsionado negativamente pelos fundos do segmento de recebíveis. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de -1,8%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -2,1% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de -1,7%.

No âmbito dos fundos imobiliários, com o atual ritmo de imunização e com essa ameaça de uma terceira onda de casos do coronavírus, mantemos uma visão mais defensiva para a carteira recomendada com maior alocação em segmentos mais defensivos como recebíveis e ativos logísticos e mais conservadores com os segmentos de shopping centers e lajes corporativas.

*Performance até o dia 28/05/2021


2. Pesos da Carteira Recomendada

Mantivemos os pesos da carteira recomendada, preservando a alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos).  Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Logística (35,0%), Híbridos (17,5%) e Lajes Corporativas (10,0%).

Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (35,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Shopping Center (0,0% da carteira): Retiramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.

Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.


3. Movimentações – Carteira FIIs

Estamos retirando a alocação de 10,0% em Pátria Logística (PATL11) e substituímos por 10% em Bresco Logística (BRCO11).

Pátria Logística (PATL11) – 10,0% para 0,0%: Estamos retirando a alocação do fundo em PATL11 da nossa carteira recomendada. Apesar de possuir um portfólio com alta exposição em contratos atípicos (96%) e baixa vacância (7% de vacância física), acreditamos que o fundo da Bresco possui um portfólio mais diversificado tanto em números de ativos, quanto em número de contratos/inquilinos e ativos com melhor localização (próximo da cidade de São Paulo). Portanto, estamos substituindo nossa alocação em PATL11 por BRCO11.

Bresco Logística (BRCO11) – 0% para 10,0%: Estamos adicionando o fundo BRCO11 na carteira recomendada de junho. O Bresco Logística é um fundo com um portfólio de ativos de alta qualidade e bem localizados (principalmente próximos na cidade de São Paulo) e ainda possui inquilinos com baixo risco de inadimplência e com alta exposição ao e-commerce (destaque para o Mercado Livre e Magazine Luiza). Assim, após a performance negativa de -5,1% no ano e -3,0% no mês de maio, acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica.

Carteira Recomendada – Junho de 2021

OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance. ** Dados referentes até 28/05/2021.


O relatório com a performance da carteira e outras informações complementares será divulgado no final do dia

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