Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Setembro de 2024

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 15 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.

1. Panorama e Performance

No cenário internacional, o presidente do Federal Reserve (Fed), Jerome Powell sinalizou no Simpósio de Jackson Hole que o momento de afrouxamento da política monetária, diante do ganho de confiança quanto ao andamento da inflação para a meta. Ainda, indicadores econômicos de atividade e inflação, diminuíram as preocupações quanto à possibilidade de uma recessão abrupta da economia americana. Na zona do euro, resultado da inflação mostra persistência na inflação de serviços. Na China, o banco central manteve ambas as taxas de juros de referência em linha com as expectativas. Ainda, resultados econômicos apontam para a necessidade de novos estímulos.

No Brasil, comunicados dos diretores do Banco Central, juntamente com a ata do Copom, sinalizaram que caso exista necessidade eles estão dispostos a adotar medidas monetárias mais restritivas. Os economistas da XP, diante do aumento das expectativas econômicas e da solidez da atividade econômica, alteraram as projeções da taxa Selic de 10,50% para 11,75% no final de 2024. Ademais, o setor de serviços apresentou avanços em junho e no 2º trimestre acima das expectativas.

No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de agosto, medida pelo IPCA-15, indicou alta mensal de 0,19%, em linha com as expectativas da XP e o índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 4,45% em julho para 4,35% em agosto. Apesar da desaceleração, os resultados desagregados não trouxeram alívio. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 029% em agosto, desaceleração frente ao resultado de julho, e acumula deflação de 4,26% em 12 meses. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou variação de 0,64% entre julho e agosto de 2024, registrando desaceleração frente a taxa do mês anterior, influenciado principalmente pelo componente de serviços, e registrou crescimento de 4,42% para 4,84% no acumulado em 12 meses.

No âmbito dos fundos listados, o mês de agosto foi marcado pela performance positiva do índice, puxado principalmente pelos fundos de papel, influenciado pelo fechamento na curva de juros, frente a 1 mês atrás. Destacamos que o cenário de possível aumento da taxa de juros, frente à resiliência da atividade econômica e inflacionário, deve continuar a favorecer os fundos de recebíveis que se beneficiam da pressão inflacionária e aumento da taxa Selic.

No entanto, entendemos que no cenário atual as cotas de alguns fundos de tijolos já precificam o possível aumento da taxa de juros, dado a abertura da curva de juros. Indicando que mesmo com poucos catalizadores, fundos que possuam portfólios de boa qualidade e boa gestão, devem apresentar resiliência. Dentre os fundos de tijolo, os fundos do segmento de logística vêm apresentando as melhores performances. A redução da taxa vacância dos condomínios logísticos, devido à absorção líquida, tem contribuído para os reajustes de preços pedidos de locação, as performances dos fundos e com isso o apetite deste por aquisição de novos imóveis.

No campo das transações e outros acontecimentos, o BTLG11, firmou um compromisso para aquisição de 11 ativos, dos quais 94% da receita seria proveniente de ativos localizados no raio de 60km de São Paulo, área que costuma apresentar maior liquidez. Ainda, o HGLG11 adquiriu um terreno, para construção de um galpão logístico na modalidade Built To Suit, locado para o Mercado Livre. O maior apetite de aquisições tem sido impacto, entre outros fatores, pelo maior apetite do mercado por espaços logísticos. Por fim, o RCRB11, fundo de lajes corporativas, junto dos outros proprietários do imóvel Girassol 555, entrou no processo de despejo da locatária Wework, que segue inadimplente, o que impacta negativamente na receita imobiliária do fundo.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance positiva de 0,86% no mês de agosto, após encerrar julho com performance positiva de 0,52%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 1,08%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 0,64%.

^{Data Base: índice até fechamento 30/08/24}

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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Fundos de Recebíveis (46,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.

Ativos logísticos (19,0% da carteira): A menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce.

Híbridos (5,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco, dada sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (12,0% da carteira): As regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.

Shopping Center (14,0% da carteira): Mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já nos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.

Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Os Fundos de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos, de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente, o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.