Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 15 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
No cenário externo, o panorama econômico geral segue marcado por preocupações vindas dos Estados Unidos. Em abril, os mercados globais negociaram em um movimento de rotação dos investimentos para fora dos EUA, alimentado por receios de uma desaceleração mais pronunciada da maior economia do mundo.
E qual a razão por trás dessa deterioração de sentimento? O grande fator continua sendo o alto e crescente nível de incerteza sobre o futuro da política econômica nos EUA. Nos últimos meses assistimos a alguns capítulos da “novela das tarifas” encabeçada pelo presidente norte-americano Donald Trump. O imbróglio tarifário culminou no anúncio de “reciprocidade tarifária” feito por Trump em 02 de abril – que, se efetivado, se consolidará como o maior patamar tarifário para o país desde a década de 1930; o que aumenta ainda mais a imprevisibilidade das regras do jogo em diferentes esferas da economia. E, apesar do anúncio de suspensão das tarifas em 09 de abril para os países que não retaliaram os EUA e da consequente descompressão de riscos nos mercados, as incertezas ainda estão elevadas e os investidores seguem receosos com os efeitos da nova política tarifária na economia global e, principalmente, na economia americana.
Apesar do horizonte ainda nebuloso na principal economia do mundo, outras regiões foram beneficiadas por esse movimento de rotação. Entre elas, destaque para a China e outros mercados emergentes.
O Brasil teve um mês marcado por movimentos positivos no mercado financeiro. O fechamento da curva de juros, a valorização do real e o avanço dos ativos de risco refletiram uma descompressão de riscos no cenário doméstico. O país tem se beneficiado do fluxo de rotação de ativos globais e de uma expectativa pelo fim do ciclo de alta de juros no Brasil.O Brasil teve um mês marcado por movimentos positivos no mercado financeiro. O fechamento da curva de juros, a valorização do real e o avanço dos ativos de risco refletiram uma descompressão de riscos no cenário doméstico. O país tem se beneficiado do fluxo de rotação de ativos globais e de uma expectativa pelo fim do ciclo de alta de juros no Brasil.
Do lado macroeconômico doméstico, não observamos grandes mudanças nos fundamentos. Os desafios fiscais permanecem, e embora a inflação corrente tenha mostrado uma leve melhora, os avanços ainda não são significativos. No entanto, no campo político e fiscal, espera-se um período de maior estabilidade até o segundo semestre do ano, com a expectativa de que a meta fiscal seja cumprida de forma tranquila em 2025. No entanto, parte dos investidores demonstra preocupação de que a política fiscal e creditícia possa limitar os efeitos esperados da política monetária.
No campo dos indicadores econômicos, o IPCA-15 apresentou alta de 0,43% em abril, 0,21 ponto percentual (p.p.) abaixo da taxa registrada em março (0,64%). No ano, o IPCA-15 acumula alta de 2,43% e, em 12 meses, 5,49%, acima dos de 5,26%, observados nos 12 meses imediatamente anteriores. O IGP-M acelerou 0,24% em abril, apresentando expressivo avanço em relação a março, quando havia registrado queda de 0,34%. Com esse resultado, o índice acumula alta de 1,23% no ano e 8,50% nos últimos 12 meses. Já o INCC-M, acelerou 0,59% em abril, após registrar alta de 0,38% no mês anterior. A tendência de aumento nos custos do setor de construção é reforçada pela taxa acumulada em 12 meses, que atingiu 7,52%. Esse aumento tende a encarecer os custos de novos projetos imobiliários, elevando o custo de reposição dos ativos existentes, o que contribui para a valorização dos imóveis já construídos e dos aluguéis.
O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registrou uma performance positiva de 3,01%. Entre os segmentos, os fundos de tijolos se destacaram, com uma performance média de 4,03%, enquanto os FIIs de papel apresentaram um desempenho médio de 1,25%.
Entendemos que esse movimento reflete, principalmente, a continuidade da correção do excesso de pessimismo com a classe, observado entre o final de 2024 e janeiro de 2025, uma vez que os fundamentos macroeconômicos não sofreram alterações significativas. Essa percepção é reforçada pelo fato de o IFIX ter acumulado uma performance de apenas 1,08% nos últimos 12 meses, mesmo com a forte alta recente. Além disso, o fechamento da curva de juros foi um fator determinante para o bom desempenho da classe em abril.
Os resultados setoriais do 1º trimestre de 2025 indicam que os fundamentos do mercado imobiliário continuam sólidos. Um exemplo disso é o segmento de lajes corporativas em São Paulo, que registrou a menor taxa de vacância desde o início da pandemia, conforme levantamento da consultoria imobiliária JLL. Além disso, os preços médios pedidos de locação apresentaram avanço em comparação ao mesmo período de 2024 (+12,14%) e ao trimestre anterior (+1,13%).
Dessa forma, ressaltamos que, apesar da recente recuperação, muitos fundos continuam sendo negociados a níveis atrativos, incluindo aqueles que possuem ativos de alta qualidade, localização estratégica e níveis saudáveis de ocupação.
Entre os fundos sob nossa cobertura, o principal destaque foi o XPML11, que concluiu a aquisição de 10,04% de participação no Shopping Pátio Higienópolis por um valor total aproximado de R$ 243,7 milhões. Avaliamos essa aquisição como positiva para o fundo, tanto do ponto de vista qualitativo quanto quantitativo (Clique aqui e entenda mais).
Além disso, o PVBI11 recebeu uma notificação da locatária China Construction Bank, informando sua intenção de rescindir antecipadamente o contrato de locação referente a uma área bruta locável de 6.239,93 m² do ativo FL 4.44. Com a saída da inquilina, estimamos um aumento na vacância física do portfólio e um impacto negativo de aproximadamente R$ 0,07 por cota, considerando os efeitos na receita e nas despesas imobiliárias (Clique aqui e entenda mais).
Por fim, o TEPP11 celebrou um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, com condições resolutivas, comprometendo-se a vender a loja localizada no térreo do Condomínio Ed. Torre Sul. Avaliamos a operação como positiva, pois, além do ganho de capital destravado, estimamos que a transação tenha gerado um nível de rentabilidade atrativo aos cotistas (Clique aqui e entenda mais).
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance positiva de 3,01% no mês de abril, após encerrar março com performance positiva de 6,14%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 1,25%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 4,03%.
Data Base: índice até fechamento 30/04/25
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (44,0% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com uma duration em torno de 4,5 anos. Essa característica proporciona a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade nas suas cotas de mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano.
Ativos logísticos (18,5% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2024 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência resulta em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 60 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento estão sendo beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (9,0% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os Fundos Imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em um ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza. .
Shopping Center (12,5% da carteira): Mantemos nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados para alta renda, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil. Além disso, prevemos efeitos positivos nos aluguéis mínimos decorrentes de ajustes positivos relacionados ao IGP-M e ao IGP-DI, bem como uma ocupação mais elevada.
Fundo de Fundos (6,0% da carteira): Apesar do cenário incerto e da falta de gatilhos de curto prazo, os fundos de fundos (FOFs) oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos estão em níveis saudáveis, e o duplo desconto — resultante do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos FIIs em que investem — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos com gestão que tenha um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
