Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Maio de 2022

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 10 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo

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1. Panorama e Performance

No mês de abril o cenário macroeconômico global permaneceu bastante conturbado. A guerra entre Rússia e Ucrânia persiste e ainda contou com novos intensificadores, como o corte dos fluxos de gás da Rússia para a Polônia e a Bulgária. Permanecem os efeitos diretos nos custos de produção e nos preços de commodities que geram grandes impactos sobre a inflação, porque são refletidos em aspectos como alimentação, transporte e produção industrial.

Com a inflação sendo destaque, O IPCA-15 de abril subiu 1,73% e tem maior taxa para abril desde 1995 no mês. No ano, o IPCA-15, acumula alta de 4,31% e, em 12 meses 12,03%, acima dos 10,79% registrados nos 12 meses imediatamente anteriores. Em abril de 2021, a taxa foi de 0,60%. O IGP-M, inflação do aluguel, registrou alta de 1,41% abaixo da taxa de março de 1,74%. Com o resultado, o índice acumula alta de 14,66% em 12 meses e 6,98% em 2022. Em abril de 2021, o índice havia subido 1,51% e acumulava alta de 32,02% em 12 meses. Já o INCC subiu 0,87% em abril,  superior ao índice de 0,73% em março, mas ficou abaixo do 0,95% de abril de 2021. Com esse resultado, o INCC-M acumula alta de 11,54% em 12 meses.

No âmbito dos fundos imobiliários, em destaque os FOFs, fundos de investimentos que aplicam em cotas de outros fundos de investimento imobiliários. A classe além de diversificar sua carteira, atualmente ainda apresenta uma espécie de desconto duplo: o da cota do FII e o dos fundos que compõem a carteira do FOF, que também estão negociando abaixo do valor patrimonial. Os dividendos dos FOFs vem sendo bastante atrativos e vem ganhando espaço.

Ainda em FIIs, os Hedge Funds FIIs surgem como uma nova categoria de investimentos dentro dos Fundos Imobiliários. Estes FIIs têm chamado a atenção de muitos investidores por suas características específicas e também por apresentarem rentabilidade robusta nos últimos meses. A estratégia de investimentos desse tipo de fundo se baseia em trazer maior flexibilidade na alocação de seu patrimônio líquido, buscando ativos com melhor posicionamento de acordo com o momento, ou seja, possibilitando ao gestor explorar melhor o ciclo de cada ativo. Confira aqui o relatório completo.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou alta de 1,19% no mês, após alta de 1,42% em março. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou alta de 1,34%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou alta de 1,85% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou queda de 1,21%.

^{Data Base: índices até fechamento 29/04/22}

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

A carteira recomendada mantém sua maior alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. No entanto, entendemos que atualmente existem boas oportunidades nestes segmentos, fundos negociando em patamares atrativos.

Alteramos marginalmente a composição dos pesos da carteira recomendada, buscando maximizar o retorno total. Reduzimos a exposição nos fundos PVBI11 (-2,5%) e em RBRF11 (-2,5%) e aumentamos a alocação em KNCR11 (+2,5%) e em RBRR11 (+2,5%), aproveitando a possibilidade de realizar um pequeno ganho de capital e de manter maior exposição em fundos que se beneficiam com atual cenário macroeconômico.

Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (55,0%), Logística (12,5%), Híbridos (10,0%), Lajes Corporativas (10,0%), Fundos de Fundos (7,5%) e Shoppings (5,0%).

Fundos de Recebíveis (55% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (12,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Fundo de Fundos (7,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.

Shopping Center (5,0% da carteira): Incluímos uma parcela marginal da nossa alocação em fundos de shoppings centers. Entendemos que com a flexibilização das medidas de isolamento da pandemia combinada com a aceleração do processo de vacinação no Brasil possa impulsionar a recuperação do desempenho operacional dos shoppings. Temos preferência por fundos que possuam portfólios compostos por shoppings dominantes, portanto, na nossa visão, que venham a se beneficiar mais rapidamente e também se demonstram mais resilientes. No entanto, é importante ressaltar que os preços de suas cotas podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.