Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 10 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo
1. Panorama e Performance
No mês de abril o cenário macroeconômico global permaneceu bastante conturbado. A guerra entre Rússia e Ucrânia persiste e ainda contou com novos intensificadores, como o corte dos fluxos de gás da Rússia para a Polônia e a Bulgária. Permanecem os efeitos diretos nos custos de produção e nos preços de commodities que geram grandes impactos sobre a inflação, porque são refletidos em aspectos como alimentação, transporte e produção industrial.
Com a inflação sendo destaque, O IPCA-15 de abril subiu 1,73% e tem maior taxa para abril desde 1995 no mês. No ano, o IPCA-15, acumula alta de 4,31% e, em 12 meses 12,03%, acima dos 10,79% registrados nos 12 meses imediatamente anteriores. Em abril de 2021, a taxa foi de 0,60%. O IGP-M, inflação do aluguel, registrou alta de 1,41% abaixo da taxa de março de 1,74%. Com o resultado, o índice acumula alta de 14,66% em 12 meses e 6,98% em 2022. Em abril de 2021, o índice havia subido 1,51% e acumulava alta de 32,02% em 12 meses. Já o INCC subiu 0,87% em abril, superior ao índice de 0,73% em março, mas ficou abaixo do 0,95% de abril de 2021. Com esse resultado, o INCC-M acumula alta de 11,54% em 12 meses.
No âmbito dos fundos imobiliários, em destaque os FOFs, fundos de investimentos que aplicam em cotas de outros fundos de investimento imobiliários. A classe além de diversificar sua carteira, atualmente ainda apresenta uma espécie de desconto duplo: o da cota do FII e o dos fundos que compõem a carteira do FOF, que também estão negociando abaixo do valor patrimonial. Os dividendos dos FOFs vem sendo bastante atrativos e vem ganhando espaço.
Ainda em FIIs, os Hedge Funds FIIs surgem como uma nova categoria de investimentos dentro dos Fundos Imobiliários. Estes FIIs têm chamado a atenção de muitos investidores por suas características específicas e também por apresentarem rentabilidade robusta nos últimos meses. A estratégia de investimentos desse tipo de fundo se baseia em trazer maior flexibilidade na alocação de seu patrimônio líquido, buscando ativos com melhor posicionamento de acordo com o momento, ou seja, possibilitando ao gestor explorar melhor o ciclo de cada ativo. Confira aqui o relatório completo.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou alta de 1,19% no mês, após alta de 1,42% em março. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou alta de 1,34%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou alta de 1,85% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou queda de 1,21%.
Data Base: índices até fechamento 29/04/22
3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
A carteira recomendada mantém sua maior alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. No entanto, entendemos que atualmente existem boas oportunidades nestes segmentos, fundos negociando em patamares atrativos.
A distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (55,0%), Logística (12,5%), Híbridos (10,0%), Lajes Corporativas (10,0%), Fundos de Fundos (7,5%) e Shoppings (5,0%).
Fundos de Recebíveis (55% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.
Ativos logísticos (12,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.
Fundo de Fundos (7,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
Shopping Center (5,0% da carteira): Incluímos uma parcela marginal da nossa alocação em fundos de shoppings centers. Entendemos que com a flexibilização das medidas de isolamento da pandemia combinada com a aceleração do processo de vacinação no Brasil possa impulsionar a recuperação do desempenho operacional dos shoppings. Temos preferência por fundos que possuam portfólios compostos por shoppings dominantes, portanto, na nossa visão, que venham a se beneficiar mais rapidamente e também se demonstram mais resilientes. No entanto, é importante ressaltar que os preços de suas cotas podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.
Quer saber quais fundos que fazem parte da carteira?
Glossário
| ABL: Área Bruta Locável |
| Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado |
| Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos |
| CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão. |
| CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais. |
| Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado |
| Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP |
| Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO |
| Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais |
| Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais |
| Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas |
| Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota |
| Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários) |
| Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$ |
| TIR: Taxa interna de retorno |
| Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes |
| Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago |
| Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento |
| Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa |
| VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido |
| Volume Diário: Média diária do volume em R$ |
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