Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 16 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
No cenário externo, o mês de maio foi marcado por um maior alívio nos mercados, embora as incertezas permaneçam no horizonte. As tarifas de exportação anunciadas por Donald Trump continuaram no centro das atenções dos investidores, mas teve desdobramentos mais amenos no último mês, o que contribuiu para um ambiente de maior apetite por risco.
No entanto, questões estruturais importantes permanecem, como o impacto da política tarifária na inflação, regionalização da produção e crescimento global mais lento. Além disso, a deterioração fiscal dos EUA, com aumento do déficit e da dívida pública, gera incertezas, refletidas nas altas taxas de juros de longo prazo, que indicam expectativa de juros elevados por mais tempo na maior economia do mundo.
No Brasil, o cenário fiscal também foi destaque com o anúncio do aumento do IOF, dando sequência às medidas do governo para elevar a arrecadação e buscar o equilíbrio das contas públicas — voltando a acentuar as incertezas domésticas, elevando os juros futuros e depreciando o real frente ao dólar.
Acreditamos que, como resultado desse aumento de impostos — que tende a impactar negativamente a demanda — o Banco Central do Brasil não deverá realizar novos aumentos na taxa Selic, encerrando o ciclo nos atuais 14,75% ao ano. Na projeção do nosso time de economia, esse patamar deve ser mantido ao menos até o início de 2026, quando a atividade econômica deverá apresentar desaceleração mais clara, reduzindo as pressões inflacionárias.
No campo dos indicadores econômicos, o IPCA-15 apresentou alta de 0,36% em maio, 0,07 ponto percentual (p.p.) abaixo da taxa registrada em abril (0,43%). No ano, o IPCA-15 acumula alta de 2,80% e, em 12 meses, 5,40%, abaixo dos 5,49% observados nos 12 meses imediatamente anteriores. O IGP-M caiu 0,49% no mês, apresentando recuo significativo em relação a abril, quando havia registrado alta de 0,24%. Com esse resultado, o índice acumula alta de 0,74% no ano e 7,02% nos últimos 12 meses. Já o INCC-M, registrou alta de 0,26% em maio, porém abaixo da taxa de 0,59% observada no mês anterior. A tendência de aumento nos custos do setor de construção é reforçada pela taxa acumulada em 12 meses, que atingiu 7,17%.
O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registrou uma performance positiva de 1,44%. Entre os segmentos, os fundos de papel se destacaram, com uma performance média de 2,19%, enquanto os FIIs de tijolos apresentaram um desempenho médio de 0,88%.
Entendemos que esse movimento foi impulsionado, principalmente, pelo fechamento da curva de juros observado no mês, aliado a um tom mais brando adotado pelo Copom, sinalizando o possível fim do ciclo de alta da taxa Selic.
Historicamente, os fundos imobiliários apresentam correlação negativa com a curva de juros. Dessa forma, em períodos de queda (alta) das taxas de juros, é comum observar valorização (desvalorização) das cotas dos FIIs, especialmente nos fundos de tijolo e FOFs.
Embora o cenário aponte para o fim do ciclo de alta da Selic e a classe mantenha essa correlação negativa, o momento segue oportuno para alocação em fundos de recebíveis imobiliários com risco de crédito baixo a moderado, negociados a preços atrativos e com bom carrego. Afinal, o cenário de taxa Selic elevada por um período prolongado permanece, tendo em vista a atividade econômica ainda robusta e a inflação acima da meta.
Além disso, o mês também foi marcado por importantes mudanças regulatórias. O CMN ampliou as restrições para emissões de certificados de recebíveis, estendendo-as também para empresas fechadas. Ademais, a CVM autorizou FIIs e Fiagros a realizarem recompras de cotas, medida que consideramos um marco de amadurecimento para a classe. Outro destaque foi o contrato vinculante firmado pelo Patria Investimentos para adquirir a unidade de gestão de fundos listados da Genial Investimentos. (Clique aqui e entenda mais sobre as novas regras e da aquisição dos fundos da Genial).
Entre os fundos sob nossa cobertura, o principal destaque foi o BLTG11, que apresentou uma carta de intenções para adquirir a totalidade dos ativos do portfólio do Santander Renda de Aluguéis (SARE11) por aproximadamente R$ 476 milhões, com pagamento em cotas emitidas sem custos e baseadas no valor patrimonial atualizado. Avaliamos a operação como positiva sob a ótica quantitativa, devido ao desconto relevante na aquisição e a potencial geração de valor que o acordo pode gerar para os cotistas (Clique aqui para entender mais).
Além disso, o HGRE11 realizou duas vendas de imóveis: o conjunto nº 64 do Centro Empresarial Transatlântico, por R$ 3,3 milhões (com parcelas corrigidas pelo IPCA + 3% a.a.), e quatro conjuntos do Edifício Berrini One, por R$ 68,1 milhões à vista. Ambas as operações geraram ganhos relevantes em relação ao custo de aquisição e aos laudos de avaliação, mas apresentaram taxas internas de retorno (TIR) abaixo da inflação ou de títulos públicos indexados ao IPCA..s. Por outro lado, as vendas contribuem para a redução da vacância do portfólio e de seus custos associados, nos levando a avaliá-las como neutras (“Patria Escritórios (HGRE11) anuncia venda conjunto localizado na região da Chácara de Santo Antônio/SP | XP Curtas” & “Patria Escritórios (HGRE11) anuncia venda de imóvel na região da Berrini/SP | XP Curtas”).
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance positiva de 1,44% no mês de maio, após encerrar abril com performance positiva de 3,01%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 2,19%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 0,88%.
Data Base: índice até fechamento 30/05/25
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (46,0% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com uma duration em torno de 4,5 anos. Essa característica proporciona a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade nas suas cotas de mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano.
Ativos logísticos (18,5% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2024 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência resulta em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 60 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento estão sendo beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (9,0% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os Fundos Imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (9,0% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em um ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza. .
Shopping Center (11,5% da carteira): Mantemos nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados para alta renda, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil. Além disso, prevemos efeitos positivos nos aluguéis mínimos decorrentes de ajustes positivos relacionados ao IGP-M e ao IGP-DI, bem como uma ocupação mais elevada.
Fundo de Fundos (6,0% da carteira): Apesar do cenário incerto e da falta de gatilhos de curto prazo, os fundos de fundos (FOFs) oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos estão em níveis saudáveis, e o duplo desconto — resultante do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos FIIs em que investem — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos com gestão que tenha um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
