Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, o Banco Central dos EUA decidiu manter a sua taxa básica de juros inalterada. No comunicado após a reunião, o tom foi mais duro, destacando o crescimento dos salários e o aumento dos preços das importações, mesmo tendo reconhecido a queda da inflação. Ainda, os resultados dos PMIs industrial e de serviços dos EUA ficaram acima do patamar de 50 pontos, reforçando o cenário de cautela para o início do ciclo de cortes. Na Zona do Euro, o Banco Central Europeu (BCE) reduziu em 0,25p.p. suas taxas de juros de referência, em linha com as expectativas. No comunicado após a decisão, a presidente do BCE, ressaltou os avanços no âmbito desinflacionário como o motivo pela decisão. No entanto, o avanço dos salários no 1T24 reforçou a necessidade de cautela, quanto a flexibilização monetária. Na China, sinais de recuperação lenta da demanda doméstica, refletidos no preço ao consumidor. Ainda, o Banco Popular da China (PBoC), optou por deixar inalteradas as taxas de juros de referência.
No Brasil, o Copom decidiu manter a taxa Selic inalterada, assim encerrando o ciclo de cortes. A decisão unânime reforça a estratégia de convergência da inflação para a meta. A ata da reunião destacou maiores incertezas quanto ao cenário global. Já no contexto doméstico, foi ressaltado atividade econômica e mercado de trabalho marcado pela resiliência, reforçado pelo resultado do PIB do 1T24 acima das expectativas e da elevação dos salários reais. Ainda, o comitê mencionou a desancoragem das expectativas inflacionárias e a elevação das projeções, como pontos que demandam maior cautela da política monetária.
Por fim, diante das incertezas fiscais e da desvalorização da moeda, o presidente Lula, se reuniu com os Ministros da Junta e da Execução Orçamentária para discutir a revisão de gastos públicos. Ainda, arrecadação federal de maio apresentou alta de 10,5%. Apesar do resultado, as projeções dos economistas da XP, ainda apontam para um cenário de déficit primário. A deterioração das percepções para as contas fiscais, também podem ter contribuído para pessimismo das expectativas inflacionárias.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de maio, medida pelo IPCA-15, indicou alta mensal de 0,39%, abaixo das expectativas de mercado, o índice acumulado em 12 meses registrou reaceleração de 3,70% em maio para 4,06% em junho. O IGP-M, por sua vez, registrou alta de 0,81% em junho puxado pelos preços ao produtor amplo e pelos custos de construção, e acumula deflação de 2,45% em 12 meses. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou variação de 0,93% entre maio e junho de 2024, influenciado principalmente pelo componente de mão de obra, e registrou crescimento de 3,68% para 3,77% no acumulado em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, o mês de junho foi marcado pela performance negativa do índice de fundos imobiliários, refletindo a abertura da curva de juros, encerramento do ciclo de cortes. Diante da taxa de juros Selic no atual patamar, é comum ver performances negativas dos fundos imobiliários, principalmente do segmento de tijolos, que costumam ser mais sensíveis aos movimentos e expectativas da taxa Selic. Por outro lado, a manutenção da taxa em patamares elevados, pode significar rentabilidades mais atrativas para os fundos de papel. Entenda mais sobre a nossa visão no relatório “Manutenção da Selic em 10,50%: Como ficam os FIIs?”.
Vale ressaltar que a última semana de junho apresentou performance positiva, puxada principalmente pelos fundos do segmento de tijolo. Este movimento positivo foi reflexo das falas do governo sobre a situação fiscal.
No campo das transações e outros acontecimentos, o memorando assinado pelos fundos de shoppings da XP, BTG Pactual, Capitânia e Vinci Partners, referente a aquisição do Shopping Center RioSul, não está mais em vigor, pois sócios dos ativos confirmaram a sua intenção de exercer o direito de compra do ativo. Ainda no segmento de shoppings, o XPML11 concluiu a aquisição de 40% do Uberlândia Shopping pelo valor total, aproximado de R$152 milhões e do pacote de 6 shoppings da Syn pelo montante aproximado de R$2,1 bilhões. O VISC11, concluiu a aquisição de 6,2% do São Luís Shopping (cap rate de 10,1%) pelo montante aproximado de R$21,2 milhões. Ademais, o HSML11 realizou a reavaliação patrimonial dos ativos do fundo, a qual resultou em variação positiva de 13,6% na cota patrimonial de mai/24.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance negativa de -1,04% no mês de junho, após encerrar maio com performance neutra. No mês, fundos de papel registraram uma queda média de -0,08%, enquanto fundos de tijolos apresentaram queda média de -1,68%.
Data Base: índice até fechamento 30/06/24
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (47,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no médio prazo, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (15,0% da carteira): A menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce.
Híbridos (7,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco, dada sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (12,5% da carteira): As regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (14,0% da carteira): Mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já nos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Os Fundos de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos, de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente, o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
