Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Julho de 2022

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 11 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo

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1. Panorama e Performance

No mês de junho, os mercados globais intensificaram as preocupações com a possibilidade de uma recessão econômica nos EUA e Europa. Os anúncios dos níveis inflacionários de junho vieram fortemente acima das expectativas, de modo que seus bancos centrais passaram a sinalizar apertos monetários mais intensos, aumentando as chances de recessão global.

Ainda, no mês, o Copom decidiu por uma elevação de 0,50 p.p. na taxa Selic, para 13,25%, indicando que o processo de aperto monetário no país se aproxima ao fim. Os economistas da XP esperam uma nova alta de 0,50 p.p. em agosto, levando a Selic a uma taxa de 13,75% e finalizando o ciclo de altas. Por sua vez, a inflação doméstica começa a dar alguns sinais de desaceleração. O IPCA-15 de junho foi de 0,69%, em linha com a expectativa da XP, de 0,70%. Já o IPCA do mês de maio, divulgado no início deste mês, foi de 0,47%, e veio abaixo do esperado pelo mercado, após vários meses surpreendendo na direção contrária. O acumulado de 12 meses do índice é de 11,73%, e os economistas da XP esperam um valor de 7,0% para o ano de 2022, já com a incorporação dos efeitos do PLP 18, aprovado este mês.

Já o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou inflação de 0,59% em junho, ante 0,52% em maio, acumulando alta de 8,16% no ano e de 10,70% em 12 meses. Por sua vez, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) subiu 2,81% em junho, ante 1,49% em maio, afetado principalmente pelos preços de mão de obra. O índice acumula alta de 7,20% no ano e 11,75% nos últimos 12 meses.

No campo dos fundos imobiliários, publicamos este mês uma análise aprofundada do mercado de lajes corporativas e as nossas recomendações de FIIs no segmento. O mercado de escritórios foi afetado pela pandemia de COVID-19, e, com os sinais de uma possível recuperação na atividade econômica, acreditamos que os reflexos sob os aluguéis e níveis de vacância possam se traduzir em oportunidades em alguns FIIs. Acesse aqui o relatório completo. Também durante o mês de junho, dois fundos imobiliários da gestora Rio Bravo informaram ao mercado a antecipação do vencimento e execução das garantias do CRI New Village, que compõe o portfólio dos fundos. O movimento foi causado pela inadimplência nas parcelas da dívida de janeiro e fevereiro, e os direitos creditórios a serem executados se referem a um empreendimento residencial em Abadia de Goiás (GO). Com isso, ressaltamos a necessidade de uma avaliação criteriosa em relação aos portfólios dos fundos, buscando maximizar a relação riso-retorno, perante   o cenário atual de incertezas no mercado de crédito que vem se formando em consequência dos novos patamares de juros e cenário macroeconômico global mais desafiador.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

Sobre os índices dos fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de -0,88% no mês, após alta de 0,26% em maio. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou queda de -1,21%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -1,81% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou queda de -0,83%.

^{Data Base: índices até fechamento 30/06/22}

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

A carteira recomendada mantém sua maior alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. No entanto, entendemos que atualmente existem boas oportunidades nestes segmentos, fundos negociando em patamares atrativos.

A distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (55,0%), Logística (12,5%), Híbridos (10,0%), Lajes Corporativas (10,0%), Fundos de Fundos (7,5%) e Shoppings (5,0%).

Fundos de Recebíveis (55% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (12,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Fundo de Fundos (7,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.

Shopping Center (5,0% da carteira): Incluímos uma parcela marginal da nossa alocação em fundos de shoppings centers. Entendemos que com a flexibilização das medidas de isolamento da pandemia combinada com a aceleração do processo de vacinação no Brasil possa impulsionar a recuperação do desempenho operacional dos shoppings. Temos preferência por fundos que possuam portfólios compostos por shoppings dominantes, portanto, na nossa visão, que venham a se beneficiar mais rapidamente e também se demonstram mais resilientes. No entanto, é importante ressaltar que os preços de suas cotas podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.