Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Fevereiro de 2022

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 9 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo

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1. Panorama e Performance

O mês de janeiro foi marcado por um cenário de queda dos fundos imobiliários, impulsionados negativamente principalmente pelos fundos de tijolos. As notícias relacionas a nova variante Ômicron e à medida da CVM ao fundo Maxi Renda (MXRF11), trouxeram maior volatilidade ao mercado, com isso o IFIX, índice dos Fundos Imobiliários acumula performance negativa no mês de -1,24% (data base: 28/01/22).

A inflação permanece sendo tema de destaque, com uma nova surpresa inflacionária, o IPCA-15 apresentou alta de 0,58% entre dezembro e janeiro, resultado muito acima da estimativa dos economistas da XP e da mediana das previsões de mercado. No acumulado em 12 meses, o índice exibiu aumento de 10,2%. A inflação brasileira segue bastante pressionada, quadro que não deverá ser alterado no 1º trimestre deste ano, de acordo com time de economia da XP. A partir do 2º trimestre, por sua vez, é esperado um processo de desinflação gradual na economia doméstica. Os economistas da XP projetam elevação de 5,2% para o IPCA de 2022, após o salto de 10,1% registrado em 2021.

No âmbito dos fundos imobiliários, no dia 25/01/22, a CVM publicou uma decisão sobre o Maxi Renda (MXRF11), maior fundo imobiliário do mercado em número de cotistas, vedando a distribuição de rendimento aos cotistas com cálculos baseados em regime de caixa, mesmo quando excedem os valores reconhecidos no lucro do exercício. Caso a medida seja implantada no segmento como um todo, os FIIs deixariam de ter recorrência na distribuição de dividendos, perdendo a essência do próprio produto. Segundo a CVM, reforçou o temor do mercado ao dizer que embora a decisão seja referente ao caso específico do fundo MXRF11, “o entendimento ali manifestado pode se aplicar aos demais fundos de investimento imobiliário que tenham características similares ao do caso analisado”. Por outro lado, a CVM deixou claro que sua decisão não impede que os fundos distribuam aos cotistas valores superiores ao lucro líquido contábil. Acesse o relatório completo.

Mesmo diante de um cenário macroeconômico mais desafiador, o boletim da B3 segue mantendo aumento no número de investidores pessoa física em fundos imobiliários, aumentando para 1,54 milhões de investidores em dezembro/2021, demonstrando que esses ativos se mantêm atrativos mesmo perante cenário de alta da taxa de juros Selic.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de -1,24% no mês, após alta de 8,78% em dezembro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou queda de -1,79%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -3,07% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou queda de -0,5%.

^{Data Base: índices até fechamento 28/01/22}

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

A carteira recomendada mantém sua maior alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos.

Mantivemos a composição dos pesos da carteira recomendada, conservando a maior exposição em fundos de Recebíveis e em Ativos Logísticos.

Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (50,0%), Logística (20,0%), Híbridos (12,5%), Lajes Corporativas (10,0%) e Fundos de Fundos (7,5%).

Fundos de Recebíveis (50,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (20,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (12,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Shopping Center (0,0% da carteira): Zeramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, a adoção, na época, de novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.

Fundo de Fundos (7,5% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.