Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Dezembro de 2024

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 15 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.

1. Panorama e Performance

No cenário internacional, o banco central dos EUA reduziu a taxa de juros de referência em 0,25 pontos percentuais, em linha com as expectativas. A desaceleração em relação ao corte de setembro foi acompanhada por um comunicado mais cauteloso do presidente Jerome Powell quanto ao ritmo dos cortes. Além disso, em seu discurso, ele reiterou que, apesar da confiança no andamento sustentável da inflação, ainda é necessário agir com cautela. Os resultados da atividade econômica americana e da inflação também foram cruciais para que os investidores ajustassem suas expectativas em relação à decisão de dezembro. Na China, em um momento de atividade econômica mais fraca, o Banco Central (PBoC) anunciou em setembro um pacote extenso de estímulos que visam cumprir a meta de crescimento de 5%; esse pacote vem dando suporte aos negócios, e agora os investidores estão atentos ao potencial anúncio de mais estímulos na conferência do governo central em dezembro.

No Brasil, a continuidade do ciclo de alta de juros continua a impactar a performance dos ativos de risco, como os fundos imobiliários, especialmente em um ambiente de incertezas, onde as projeções para o patamar final da taxa Selic estão aumentando, devido a expectativas de inflação ainda elevadas.

No âmbito fiscal, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, anunciou no fim do mês o tão aguardado pacote de medidas para conter o crescimento das despesas, que pode resultar em uma economia de até R$ 70 bilhões em dois anos. Em conjunto, foi anunciada uma possível isenção do Imposto de Renda para quem recebe até R$ 5 mil, a ser compensada pelo aumento da tributação sobre os mais ricos. No entanto, o anúncio dessas duas medidas em conjunto decepcionou os investidores e intensificou o sentimento de aversão ao risco nos mercados.

No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de novembro, medida pelo IPCA-15, avançou para 0,62% em relação ao mês anterior, acima das expectativas de mercado. No acumulado em 12 meses, a inflação passou de 4,47% em outubro para 4,77% em novembro. De maneira geral, os dados sugerem deterioração adicional no grupamento de serviços nos próximos meses, impulsionada pela sólida demanda doméstica, mercado de trabalho aquecido e expectativas acima da meta. O IGP-M de novembro ficou em +1,30%, abaixo do registrado em outubro (+1,52%) e acumula alta de 6,33% em 12 meses. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil, passou de +0,67% em outubro para +0,44% em novembro, destacadamente pelo aumento de materiais e serviços e registrando crescimento de 5,72% para 6,08% no acumulado em 12 meses.

No âmbito dos fundos listados, a continuidade do ciclo de alta da taxa de juros, desancoragem inflacionária e as questões fiscais continuaram a pressionar as cotas dos fundos para baixo. A última semana do mês de novembro foi marcada por volatilidade do índice de fundos imobiliários, após comunicados quanto as decisões fiscais, que decepcionaram os investidores e intensificaram o sentimento de aversão ao risco.

Dentre as partes que compõem o índice, os fundos de tijolos apresentaram maior volatilidade, com destaque para os segmentos de shoppings e de lajes corporativas. Os fundos de papel, apesar da deterioração do cenário macroeconômico, apresentaram um caráter resiliente. Entendemos que diante do cenário de taxa de juros em patamares elevados e de inflação mais alta, os fundos desse segmento podem vir a distribuir dividendos mais robustos, além de trazer um caráter mais defensivo.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance negativa de -2,11% no mês de novembro, após encerrar outubro com performance negativa de -3,06%. No mês, fundos de papel registraram uma queda média de -0,99%, enquanto fundos de tijolos apresentaram queda média de -2,93%.

^{Data Base: índice até fechamento 29/11/24}

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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

Fundos de Recebíveis (47,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares elevados no médio prazo, vemos retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ e IPCA+ podem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados e inflação pressionada.

Ativos logísticos (20,0% da carteira): A menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável devido a manutenção do crescimento do e-commerce. Além disso, entendemos que o segmento pode ter impactos positivos dos níveis de ocupação mais elevados e de reajustes de aluguéis reais. Por fim, acreditamos que fundos com portfólios de maior qualidade e localização mais próximas dos grandes polos consumidores podem apresentar maior resiliência.

Híbridos (5,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco, dada sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (11,0% da carteira): As regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica e a retomada da jornada de trabalho presencial, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.

Shopping Center (12,5% da carteira): Mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já nos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil e vemos possíveis efeito positivos, resultado de ajustes positivos associado ao efeito dos IGP-M e IGP-DI positivo e ocupação mais elevada.

Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Os Fundos de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos, de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente, o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.