Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Agosto de 2022

Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 12 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.

O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo

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1. Panorama e Performance

O mês de julho foi marcado por novos indicadores de inflação acima das expectativas ao redor do mundo e pelos aumentos das taxas de juros nos EUA e na Zona do Euro, alimentando o receio dos mercados de uma recessão econômica. O Banco Central Europeu decidiu por uma elevação de suas taxas de juros de referência em 0,50 pontos percentuais, na primeira alta de juros na Zona do Euro dos últimos 11 anos. No final do mês, foi a vez do Federal Reserve anunciar um novo aumento de 0,75 pontos percentuais na taxa de referência dos EUA.

Dentre os indicadores de inflação no Brasil, foi divulgado pelo IBGE o IPCA de junho: o índice apresentou inflação mensal de 0,67%, abaixo do aumento de 0,75% esperado pela XP, em especial pela inflação menor que o esperado nos preços administrados, e já mostrando deflação nos preços dos combustíveis. A expectativa dos economistas da XP para o IPCA do ano de 2022 é de 7,0%. Já o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou inflação de 0,21% em julho, ante 0,59% em junho, acumulando alta de 8,39% no ano e de 10,08% em 12 meses. Por sua vez, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) subiu 1,16% em julho, ante 2,81% em junho, afetado principalmente pelos preços de mão de obra. O índice acumula alta de 8,44% no ano e 11,66% nos últimos 12 meses.

No campo dos fundos imobiliários, publicamos este mês quatro novos relatórios com atualização das teses de investimentos e initiations de novas teses. O primeiro é o nosso Guia de FIIs do setor de Galpões Logísticos: nele, detalhamos a performance recente e a nossa visão para este segmento de Fundos Imobiliários, e discutimos nossas recomendações dentre eles. Clique aqui para acessar o relatório. No segundo relatório, apresentamos nossa visão e nossas recomendações dentro de cada segmento de FIIs. Utilizando o cenário macroeconômico como pano de fundo das análises, exploramos um pouco de como cada segmento deve se comportar em resposta aos principais movimentos econômicos no horizonte. Clique aqui para ler a discussão na íntegra. Divulgamos também o relatório de início de cobertura do fundo TG Ativo Real (TGAR11). Trata-se de um fundo híbrido, gerido pela TG Core Asset, com carteira concentrada em ativos de recebíveis e ativos de desenvolvimento imobiliário, e foco em imóveis de regiões ligadas ao agronegócio. Clique aqui para acessar a análise. Por fim, iniciamos este mês uma revisão das maiores altas e quedas dos fundos imobiliários durante o mês anterior. Clique aqui para acessar o relatório.

2. Carteira Recomendada vs IFIX

2.1 Visão Geral

Sobre os índices dos fundos imobiliários, o IFIX apresentou alta de 0,66% no mês, após queda de -0,88% em junho. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou queda de -0,45%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -2,02% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou alta de 1,69%.

^{Data Base: índices até fechamento 29/07/22}

3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

A carteira recomendada mantém sua maior alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. No entanto, entendemos que atualmente existem boas oportunidades nestes segmentos, fundos negociando em patamares atrativos.

A distribuição entre os segmentos segue com as alocações em Recebíveis (57,5%), Logística (12,5%), Híbridos (10,0%), Lajes Corporativas (10,0%), Fundos de Fundos (5,0%) e Shoppings (5,0%).

Fundos de Recebíveis (57,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.

Ativos logísticos (12,5% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.

Híbridos (10,0% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.

Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.

Shopping Center (5,0% da carteira): Incluímos uma parcela marginal da nossa alocação em fundos de shoppings centers. Entendemos que com a flexibilização das medidas de isolamento da pandemia combinada com a aceleração do processo de vacinação no Brasil possa impulsionar a recuperação do desempenho operacional dos shoppings. Temos preferência por fundos que possuam portfólios compostos por shoppings dominantes, portanto, na nossa visão, que venham a se beneficiar mais rapidamente e também se demonstram mais resilientes. No entanto, é importante ressaltar que os preços de suas cotas podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.