Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 15 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
Nos Estados Unidos, o Banco Central (Fed) manteve a taxa de juros de referência na faixa de 4,25% a 4,50%, em linha com as expectativas do mercado. No comunicado pós-reunião, o comitê destacou o aumento das incertezas em relação às perspectivas econômicas. Além disso, o cenário permanece marcado por preocupações relacionadas às tarifas comerciais, enquanto os investidores continuam receosos com uma possível desaceleração mais acentuada da maior economia do mundo. Temas como desregulação, corte de tributos, tarifas e o panorama fiscal dos EUA, em um mês crucial para as discussões sobre o orçamento, seguem como pontos de atenção.
No Brasil, o Banco Central realizou o esperado aumento de 1,00 p.p. na taxa Selic, que atingiu 14,25% ao ano. O comunicado pós-reunião manteve um tom vigilante, destacando a “desancoragem adicional das expectativas de inflação, projeções de inflação elevadas, resiliência na atividade econômica e pressões no mercado de trabalho”. O Comitê também enfatizou que o cenário “exige uma política monetária mais contracionista”. Diante do contexto desafiador descrito no comunicado, nosso time de economia considerou a decisão e o tom do comunicado consistentes com a projeção de uma taxa Selic terminal de 15,50%, após aumentos de 0,75 p.p. em maio e 0,50 p.p. em junho.
No campo político e fiscal, é possível que tenhamos um “frescor de notícias” até o segundo semestre do ano, diante da expectativa de cumprimento da meta fiscal em 2025. No entanto, permanece no radar a preocupação de que as políticas fiscal e creditícia do executivo possam comprometer os efeitos esperados da política monetária sobre a economia.
Entre os indicadores econômicos, o IPCA-15 registrou alta de 0,64% em março, abaixo das expectativas do mercado, acumulando variação de 5,26% nos últimos 12 meses, acima dos 4,96% observados nos 12 meses anteriores. Já o IGP-M apresentou deflação de 0,34% no mês, um recuo expressivo em relação ao resultado de fevereiro, quando o índice havia registrado alta de 1,06%. Com esse desempenho, o índice acumula alta de 0,99% no ano e 8,58% nos últimos 12 meses. O INCC-M desacelerou para 0,38% em março, após registrar alta de 0,51% no mês anterior. Apesar disso, a taxa acumulada em 12 meses atingiu 7,32%, refletindo a tendência de aumento nos custos do setor de construção em comparação ao mesmo período de 2024, quando o índice acumulou alta de 3,29% na mesma base de comparação.
No âmbito dos fundos listados, o índice de fundos imobiliários (IFIX) apresentou uma performance positiva de 6,14%. Entre os segmentos, os fundos de papel registraram uma performance de 5,73%, enquanto os fundos de tijolos alcançaram 6,32%.
Na nossa visão, esse movimento pode ter sido influenciado pela apresentação da minuta que propõe a manutenção da isenção de CBS e IBS para FIIs e Fiagros em operações como locação, arrendamento, alienação, cessão de imóveis, além de receitas de administração e intermediação (clique aqui para entender mais sobre o tema).
Considerando que os fundamentos macroeconômicos não sofreram alterações significativas desde o início do ano, acreditamos que o desempenho positivo registrado em fevereiro e no último mês pode refletir uma correção natural do excesso de pessimismo que predominou sobre os fundos imobiliários nos meses anteriores.
Apesar dessa recuperação, identificamos que muitos fundos ainda estão sendo negociados em níveis atrativos, o que pode representar boas oportunidades de investimento, tanto em termos de rendimentos (carrego) quanto de potencial para ganho de capital.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance positiva de 6,14% no mês de março, após encerrar fevereiro com performance positiva de 3,34%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 5,73%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 6,32%.
Data Base: índice até fechamento 31/03/25
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (43,0% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com uma duration em torno de 4,5 anos. Essa característica proporciona a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade nas suas cotas de mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano.
Ativos logísticos (19,5% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2024 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência resulta em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 60 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento estão sendo beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (9,0% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os Fundos Imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (11,0% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em um ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza. .
Shopping Center (12,5% da carteira): Mantemos nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados para alta renda, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil. Além disso, prevemos efeitos positivos nos aluguéis mínimos decorrentes de ajustes positivos relacionados ao IGP-M e ao IGP-DI, bem como uma ocupação mais elevada.
Fundo de Fundos (5,0% da carteira): Apesar do cenário incerto e da falta de gatilhos de curto prazo, os fundos de fundos (FOFs) oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos estão em níveis saudáveis, e o duplo desconto — resultante do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos FIIs em que investem — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos com gestão que tenha um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
