Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 14 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, o Federal Reserve (Fed) decidiu manter a taxa de juros de referência estável, em linha com as expectativas. A mensagem dos membros do Fed após a decisão foi mais cautelosa quanto ao processo de desinflacionário. Ainda, o resultado da inflação ao consumidor de fevereiro nos EUA aumentou ante ao resultado de janeiro, reforçando o tom mais cauteloso quando a flexibilização monetária. Na Zona do Euro, o Banco Central Europeu (BCE) também decidiu manter estável a taxa de juros, em linha com as expectativas. O tom do comunicado após a reunião foi positivo, ressaltando perspectivas positivas para a inflação no curto prazo e ainda foi sinalizado pela presidente do BCE a possibilidade de início dos cortes em junho. Na China, Banco Popular da China (PBoC), manteve as taxas de juros estáveis, como esperado.
No Brasil, o Copom decidiu cortar a taxa de Selic em 0,5p.p. levando-a para 10,75%. A ata da reunião do Copom apresentou um tom mais cauteloso, destacando o aumento das incertezas principalmente no cenário doméstico associadas aos efeitos do mercado de trabalho apertado refletidos no crescimento dos salários reais e das recorrências de surpresas na inflação de serviços. Na visão dos economistas da XP o comunicado reforçou as projeções de taxa Selic a 9% até o final do ano. Além de aumentar a probabilidade de desaceleração do ritmo dos cortes.
Por fim, no campo fiscal, em fevereiro a arrecadação tributária apresentou aumento real de 12,3% em relação ao mesmo período no ano anterior. Na visão dos economistas da XP, o ritmo ainda está insuficiente para atingir a meta fiscal. Ainda, o primeiro Relatório Bimestral de Avaliação de Receitas e Despesas Primárias de 2024 indicou déficit de R$ 9,3 bilhões, mas vale ressaltar que a estimativa respeita o limite inferior da meta do resultado primário zero.
No campo dos indicadores econômicos, a prévia de inflação de março, medida pelo IPCA-15, indicou alta mensal de 0,36%, acima das expectativas de mercado, mas o índice acumulado em 12 meses registrou desaceleração de 4,49% em fevereiro para 4,14% em março. Na visão dos economistas da XP, o resultado reforça o tom mais cauteloso da política monetária brasileira. Apesar do resultado dos núcleos ter vindo em linhas com as expectativas a aceleração das variações mensais da média móvel anualizada da inflação de serviços reforça a postura mais cautelosa. O IGP-M, por sua vez, registrou queda de -0,47% em março puxado pelos preços ao produtor, e acumula deflação de -4,26% em 12 meses. Já o INCC-M, que mede preços da construção civil apresentou variação de 0,24% entre fevereiro e março de 2024, influenciado principalmente pelo componente de Mão de Obra, e registrou crescimento de 3,23% para 3,29% no acumulado em 12 meses.
No âmbito dos fundos listados, o mês foi marcado pelas discussões quanto ao que está sendo intitulado como a primeira crise dos Fiagros, associado aos pedidos de recuperação judicial e as inadimplências de CRAs dentro dos portfólios de alguns destes fundos. Entenda mais sobre a nossa visão no relatório “Fiagros em crise pela primeira vez?”.
Ainda, a decisão do Copom de reduzir a taxa de juros em 0,5p.p. em março, trouxe impactos positivos para os fundos imobiliários. A taxa Selic e o IFIX apresentam uma correlação negativa, e em ciclos de cortes a índice de fundos imobiliários costuma a apresentar retorno positivos. Entenda mais dos impactos do ciclo de cortes na taxa Selic no relatório “Selic em 10,75%: quais são as oportunidades em Fundos Imobiliários?”. O cenário mais positivo para os fundos tem incentivado também a realização de novas emissões de cotas, como por exemplo a do KNRI11 que pretende captar aproximadamente R$ 915 milhões. Vale ressaltar que o volume captado pelos FIIs nos meses de janeiro e de fevereiro já superam o registrados nos dois últimos anos no mesmo período.
No campo das transações e outros acontecimentos, o TEPP11 celebrou o contrato referente a venda do imóvel Condomínio Ed. São Luiz pelo valor total de 215 milhões, dos quais 90,3 milhões já foram recebidos. O fundo utilizou o valor recebido para quitar integralmente um de seus CRIs reduzindo sua alavancagem de 10,17% para 7,62%. Ademais, o fundo também firmou com o HGRE11 a compra do imóvel Condomínio Edifício Avenida Brigadeiro Faria Lima, pelo montante total de R$ 95 milhões. O HGBS11, também firmou contrato referente a venda adicional de 20% de sua participação no shopping I Fashion Outlet Novo Hamburgo, pelo montante total aproximado de R$ 49,4 milhões. Vale ressaltar que a transação como um todo teve um cap rate de 7,5% e o fundo estima que a venda da participação de 30,625% no shopping gere um lucro equivalente a R$4,19/cota.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou alta de 1,43% no mês de março, após encerrar fevereiro com alta de 0,79%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 2,17%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 0,84%.
Data Base: índice até fechamento 28/03/24
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (38,0% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares ainda elevados no curto, continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic. Acreditamos que os fundos de recebíveis indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados.
Ativos logísticos (15,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo devido a manutenção do crescimento do e-commerce, que desde a pandemia vem demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (7,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (17,5% da carteira): Acreditamos que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas. Apesar disso, nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Observamos que o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino. A retomada do segmento como um todo está associada à recuperação econômica, para que então a vacância da cidade reduza e vejamos movimentos positivos em relação aos preços dos aluguéis. Adicionalmente, os fundamentos de longo prazo são sólidos para essa classe de ativo.
Shopping Center (18,0% da carteira): Dado um cenário macroeconômico mais desafiador, mantemos nossa preferência em fundos com portfólios compostos de shoppings dominantes e orientados para alta renda, por se demonstrarem mais resilientes em períodos desafiadores. Observamos que os indicadores operacionais de alguns shoppings já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. Para o longo prazo esperamos uma expansão moderada dos resultados do setor, em linha com nosso cenário macroeconômico para o Brasil.
Fundo de Fundos (4,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo.
