Radar ESG | Incorporadoras de Imóveis Residenciais Populares: Construindo os andares ESG

Resumo

O setor de construção residencial popular oferece uma combinação de desafios e oportunidades de uma perspectiva ESG. Enquanto destacamos que as empresas atuam principalmente por meio do programa habitacional Casa Verde e Amarela (CVA) – que a nosso ver tem forte apelo na inclusão social -, vemos espaço para melhorias tanto no que se refere às iniciativas quanto à divulgação de dados ESG, dado que apenas a MRV possui relatório de sustentabilidade atualizado. Na nossa visão, para este setor, os pilares Social e Governança são os mais importantes na análise ESG, embora o pilar Ambiental não esteja muito distante.

Do ponto de vista por empresa, vemos a MRV na liderança, com sólidos compromissos nos pilares E e S, seguida da Tenda, que se destaca em relação aos pares na frente G, além de estar no caminho certo com uma solução mais verde (construção remota com placas de madeira). Para a Cury, Direcional e Plano & Plano, destacamos os esforços atuais das empresas, embora reconheçamos que elas ainda estão construindo a jornada ESG, e esperamos mais por vir, tanto em termos de iniciativas e, principalmente, divulgação de dados.

Neste relatório, destacamos os tópicos ESG que vemos como os mais importantes para as incorporadoras de imóveis residenciais populares e analisamos como essas empresas sob o universo de cobertura da XP (MRVE3, TEND3, DIRR3, PLPL3 e CURY3) se posicionam quando o tema é ESG.

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Setor de construção residencial popular: Nossa visão em poucas palavras

Para este setor, vemos que os pilares Social e Governança são os mais importantes na análise ESG, embora o pilar Ambiental não esteja muito distante. Em nossa visão, embora passos iniciais em todas as três frentes ESG tenham sido dados pelas incorporadoras de imóveis residenciais populares brasileiras, vemos espaço para melhorias nessas práticas (e divulgação). Abaixo destacamos tópicos ESG comuns na indústria de construção, em uma perspectiva setorial.

Ambiental: De acordo com o Programa Nacional de Meio Ambiente das Nações Unidas, o setor imobiliário é responsável por quase 40% das emissões de carbono relacionadas à energia em todo o mundo. Os edifícios verdes são uma estratégia eficaz de mitigação do clima que pode diminuir o consumo de energia. Além disso, sua absorção pode aumentar as receitas ou a participação de mercado como incentivos governamentais e de mercado, bem como o aumento da demanda por espaços verdes. Sobre este assunto, embora vejamos algumas iniciativas, notamos que muito mais pode ser feito, visando preparar as construtoras brasileiras para atender à demanda dos consumidores por residências mais verdes, saudáveis e eficientes.

– A MRV está à frente: Com relação ao pilar Ambiental, a MRV divulgou que cerca de 72t dos seus resíduos foram reciclados e que, do total de resíduos produzidos, houve uma redução de 22% A/A na produção em 2020. Além disso, a empresa compensa 100% de suas emissões diretas de gases de efeito estufa por meio da aquisição de créditos de carbono desde 2015;

– A Tenda está no caminho certo com uma solução mais ecológica: Vemos um sólido potencial no modelo externo de moldura de madeira da Tenda. Como sabemos, a madeira tem uma pegada de carbono negativa (~1.700 kg de CO2 são absorvidos por tonelada de madeira) vs. o impacto ambiental mais agressivo no caso de concreto e aço.

Social: Para entender o impacto social na construção residencial popular, dividimos em dois tópicos principais: i) na perspectiva do comprador; e ii) da força de trabalho da construtora.

Em relação ao primeiro tópico, destacamos o Programa de Habitação Casa Verde Amarela (CVA), que visa diminuir o grande déficit habitacional do Brasil. Na nossa opinião, o programa CVA tem um forte apelo na inclusão social na medida em que as empresas oferecem infraestrutura digna.

No segundo ponto, as construtoras devem ter uma política robusta em relação à saúde e segurança de sua força de trabalho e das comunidades locais. Este setor tem tipicamente altas taxas de lesões e prazos de projeto apertados, somado à estruturas organizacionais descentralizadas que aumentam as taxas de acidentes associados à canteiros de obras.

Governança: A governança é uma questão fundamental e, para as construtoras, esse pilar tem uma materialidade ainda maior. Historicamente, o desenvolvimento imobiliário tem sido suscetível à corrupção e suborno devido à estruturas descentralizadas e alguma dependência de licenças de mudança de uso da terra. Para mitigar esses riscos, as empresas devem implementar mecanismos de fiscalização, como auditoria, treinamento de funcionários e proteção de denunciantes.

Quando se trata de incorporadoras de imóveis residenciais populares, reconhecemos positivamente que as ações de todas as 5 empresas (MRVE3, TEND3, DIRR3, PLPL3 e CURY3) estão listadas nas regras do Novo Mercado, o que requer a adoção do mais alto padrão de governança corporativa. Por outro lado, vemos espaço para melhorias tanto na independência (já que a maioria das empresas imobiliárias tem seu fundador e familiares como acionistas e executivos relevantes) e diversidade, já que (i) sinalizamos a ausência de uma maioria independente – exceto a Tenda (100% dos membros independentes); e (ii) as mulheres representam apenas uma média de 17,8% e 11,6% do Conselho de Administração e da Diretoria Executiva, respectivamente, das cinco empresas.

MRV (MRVE3): Liderando o caminho

Vemos a MRV se destacando em relação aos pares na agenda ESG, com sólidos compromissos e um bom nível de divulgação. Na frente E, destacamos seus esforços na busca e implementação de soluções de energia limpa, gestão de emissões de gases do efeito estufa (GEEs) e políticas de gestão de resíduos, enquanto na frente S reconhecemos positivamente as iniciativas da empresa em inclusão social e o Instituto MRV. Por fim, no pilar G, vemos de forma positiva que suas ações são listadas nas regras do Novo Mercado, enquanto observamos que a empresa carece de uma maioria independente no Conselho de Administração.

Ambiental

Vemos a MRV bem posicionada nesta frente, principalmente em função (i) de seus esforços em soluções energéticas limpas; (ii) sólida gestão das emissões de GEE; e (iii) políticas de gestão de resíduos. Abaixo, entramos em mais detalhes a cerca de cada um dos tópicos mencionados acima na frente E.

Consumo de energia: A MRV é destaque no uso em larga escala da energia fotovoltaica no setor de construção civil na América Latina. Em 2020, 67% dos empreendimentos da empresa lançados empregavam sistemas fotovoltaicos, o que apreciamos profundamente, e destacamos a meta da MRV de ter energia fotovoltaica em 100% dos empreendimentos lançados até 2022.

No que diz respeito ao consumo interno da empresa, a MRV está focada na eficiência energética – redução de 24% A/A em 2020 – de acordo com as diretrizes da Política de Sustentabilidade e da Política de Mudanças Climáticas da MRV, além dos compromissos assumidos pela empresa no âmbito da ONU Rede do Pacto Global Brasil.

Gerenciamento de resíduos: A empresa monitora e divulga os números de produção de resíduos perigosos e não perigosos, o que apreciamos, considerando os grandes volumes de resíduos gerados neste setor. A MRV também possui projetos com foco na melhoria de processos, visando diminuir o volume de materiais utilizados e reduzir a geração de resíduos em suas obras.

Nesse contexto, a parceria com cooperativas e empresas de reciclagem é muito importante. Sobre esse assunto, a MRV divulgou que ~72t de resíduos foram reciclados e que reduziu cerca de 22% A/A na produção dos mesmos em 2020.

Emissões de GEEs: As emissões de gases de efeito estufa (GEE) são gerenciadas de acordo com a Política de Mudanças Climáticas da empresa, o Plano de Gestão de Carbono, a Estratégia de Sustentabilidade e a Matriz de Riscos e Oportunidades.

Além disso, vale ressaltar que a MRV também participa do CDP (Carbon Disclosure Project) e das iniciativas do Instituto Ethos. Como resultado dos esforços da MRV, a empresa registrou uma redução de 24% A/A nas emissões de GEEs em 2020 (Escopo 1, 2 e 3) – a própria empresa afirma que a redução das emissões indiretas (Escopo 2 e 3) deveu-se principalmente ao cenário de pandemia.

Por fim, é importante destacar que a MRV compensa 100% de suas emissões de GEEs diretas e por consumo de energia (Escopo 1 e 2) por meio da compra de créditos de carbono, realizada anualmente desde 2015.

Nesta frente, destacamos quatro tópicos principais:

Inclusão social: a MRV atua principalmente por meio do programa habitacional Casa Verde e Amarela (CVA), anteriormente conhecido como Minha Casa, Minha Vida, que visa diminuir o considerável déficit habitacional do Brasil. Na nossa visão, o programa CVA tem um forte apelo na inclusão social, pois as empresas oferecem infraestrutura digna.

Além disso, é importante mencionar o Instituto MRV, fundado em 2014, com o objetivo de ampliar as possibilidades educacionais de crianças e jovens. O instituto recebe 1% do lucro líquido da MRV (equivalente a R$ 5,5 milhões em 2020). No ano passado, o Instituto MRV beneficiou indiretamente 630 mil pessoas nas comunidades em que a empresa atua.

Gestão da mão de obra: A MRV possui quase 20 mil colaboradores, sendo que as mulheres representam apenas 21% do total da força de trabalho da empresa, o que é esperado por atuar em um setor ainda predominantemente masculino. No entanto, ressaltamos que a MRV reconhece a importância dos temas de diversidade e inclusão, com destaque para a adesão da empresa ao Programa Empowering Refugees, vinculado à Global Compact Brazil Network, ao Comissariado das Nações Unidas para Refugiados (ACNUR) e à ONU Mulheres, com o objetivo de qualificar refugiados para o mercado de trabalho e desenvolvimento de práticas empresariais estruturadas sustentáveis para incorporá-los ao mercado de trabalho brasileiro.

Saúde e segurança: Destacamos que o sistema de Gestão de Saúde e Segurança da empresa é certificado pela ISO 45001 e é aplicável à funcionários próprios e terceirizados. Além disso, vemos com bons olhos que, em 2020, a MRV teve uma queda de 19,8% A/A nos acidentes típicos de trabalho.

Qualidade do produto: As edificações residenciais da MRV atendem à Norma Técnica NBR 15575 (Desempenho de Edificações Residenciais), da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e acessibilidade obrigatória no país. Além da certificação ISO 9001, a MRV também é certificada pelo Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H). Por fim, destacamos também seus selos internos de qualidade, “MRV + Verde” e “Obra Verde MRV”, a fim de atestar os parâmetros construtivos sustentáveis das edificações. Em 2020, não foram identificados problemas graves de estrutura ou qualidade em seus projetos, e não houve registro de não conformidades em relação à saúde, segurança e impactos de produtos e serviços nos clientes.

Governança

A MRV (MRVE3) tem suas ações listadas no segmento Novo Mercado, com o Sr. Rubens Menin de Souza – Fundador, Presidente e Controlador – detendo 36,8% das ações da empresa (Atmos 10,1%, Dynamo 6,1%, Diretores e Conselheiros 1,2% e os 45,8% restantes estão em free float). No que se refere ao Conselho de Administração da MRV, notamos que o mesmo carece de maioria independente (3 dos 7 membros, 43%), e quanto à diversidade de gênero nas lideranças, o Conselho conta com 2 mulheres (em 7) e a Diretoria Executiva com 1 (de 7).

Apreciamos que a MRV atualmente faz parte (i) da Comissão Brasileira do Pacto Global da ONU; (ii) do Comitê Institucional do Instituto Ethos; e (iii) na Rede Brasil do Pacto Global das Nações Unidas. Adicionalmente, a MRV faz parte do Índice ISE – Índice de Sustentabilidade Empresarial da B3 -, estando na carteira pelo quinto ano consecutivo. Por fim, vale ressaltar que a MRV está engajada com diversas iniciativas nacionais e internacionais, das quais destacamos os Grupos de Trabalho Anticorrupção, ProSDG, Ação Climática, Ação em Direitos Humanos e Comunicar e Engajar.

MSCI ESG Ratings

A MRV tem uma classificação A pela MSCI ESG Ratings. Em uma perspectiva global, a classificação A coloca a MRVE dentre os 10% de empresas com esta classificação sob os constituintes do Índice MSCI ACWI dentro de Real Estate Development & Div. Atividades (81 empresas).

Tenda (TEND3): Destacando-se vs. seus pares nas práticas de governança corporativa

A Tenda ainda não possui um relatório de sustentabilidade, mas destacamos de forma positiva: (i) o modelo de construção remota com placas de madeira, que é muito menos agressivo ao meio ambiente em relação ao concreto e aço; e (ii) as práticas de governança corporativa da empresa, com destaque principalmente para a presença de um Conselho de Administração totalmente independente, o que nos leva a ver a Tenda se destacando em relação aos pares.

Ambiental

Nesta frente, apesar de sentirmos falta de uma divulgação detalhada, destacamos positivamente o modelo construção remota com placas de madeira da Tenda e vemos um sólido potencial nele. Como sabemos, a madeira tem uma pegada de carbono negativa (~1.700 kg de CO2 são absorvidos por tonelada de madeira) vs. produção mais agressiva ao meio ambiente de concreto e aço.

O que é a construção off-site (ou remota)? Diferente do seu método principal de construção por meio das formas de alumínio e paredes de concreto, a Tenda vem desenvolvendo um método de construção remota por meio de placas de madeiras, onde há pré-montagem dos componentes e das peças em uma fábrica e depois elas são instaladas e montadas no local final.

Destacamos o comprometimento total da empresa com a construção civil de acordo com o Programa de Habitação Casa Verde Amarela (CVA), que visa diminuir o considerável déficit habitacional no Brasil. Além disso, em relação à saúde e segurança, a Tenda afirma estar de acordo com os padrões de monitoramento de riscos industriais, os quais apreciamos, entretanto, esperamos ver mais informações a respeito das iniciativas de gestão da qualidade.

Governança

A Tenda foi desmembrada da Gafisa em 2017, tornando-se uma incorporadora independente. Após a cisão, a companhia tornou-se uma sociedade anônima e foi recolocada no nível de governança corporativa do Novo Mercado na B3. Além disso, a empresa afirma ter 90% de adesão às melhores práticas do IBGC, um bom indicador neste pilar. Atualmente os maiores acionistas da Tenda são Pátria Investimentos (10,4%) e Polo Capital (10,1%), com 48,9% no free float.

Além disso, a Tenda se destaca em relação aos pares do mercado doméstico em práticas de governança corporativa, liderada por um Conselho totalmente independente. No que diz respeito à diversidade, o Conselho de Administração da empresa conta com 1 mulher (em 7 membros), enquanto a Diretoria Executiva, que é composta por 15 membros, conta com a presença de 2 membros femininos.

Classificações MSCI ESG

A Tenda tem uma classificação BB pela MSCI ESG Ratings. Em uma perspectiva global, a classificação do BB coloca a TEND3 dentre os 35% de empresas com esta classificação sob os constituintes do Índice MSCI ACWI dentro de Desenvolvimento Imobiliário & Div. Atividades (81 empresas).

Cury (CURY3): Construindo o caminho ESG

Ambiental

Vemos como positivo o compromisso da companhia em reciclar todos os resíduos dos projetos no Rio de Janeiro, e esperamos que isso também ocorra nos canteiros de obras em São Paulo. Ainda neste tópico, a empresa oferece treinamento aos seus colaboradores quanto à forma correta de reciclagem dos diferentes materiais no canteiro de obras. Por fim, reconhecemos positivamente a adoção das medidas ISO 9001 e o nível A do PBQP-H. No geral, vemos espaço para melhorias no que tange à divulgação dos dados, mas destacamos os esforços atuais.

*O Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H) é um instrumento do Governo Federal para cumprir os compromissos assumidos pelo Brasil na assinatura da Carta de Istambul (Conferência Habitat II / 1996). Seu objetivo é organizar o setor da construção civil em torno de duas questões principais: a melhoria da qualidade do habitat e a modernização produtiva.

Destacamos que a Cury: i) é focada em operar no programa habitacional Casa Verde e Amarela, que possui como objetivo diminuir o grande déficit habitacional do país; ii) realiza ações sociais com comunidades locais; iii) obteve diversos certificados que garantem o compromisso em relação à segurança do trabalho e preservação da saúde ocupacional, como o PCMSO – Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional, que visa a preservação da saúde dos colaboradores. Por outro lado, sentimos falta da divulgação de maiores informações sobre as medidas tomadas nos dois últimos pontos.

Governança

A Cury foi listada no segmento do Novo Mercado da B3 (atendendo todos os requisitos do mais elevado nível de governança corporativa da B3). Após a listagem, a Cyrela e a família fundadora permanecem como os maiores acionistas (31% cada). Em relação ao Conselho de Administração, notamos uma falta de maioria independente (2 dos 6 membros) e, no âmbito de diversidade, acreditamos haver espaço para mais avanços, uma vez que notamos a ausência de membros femininos no Conselho de Administração e apenas uma mulher na Diretoria Executiva.

Direcional (DIRR3): Bem posicionada no pilar S, mas há espaço para melhorias no E

Ambiental

As construtoras estão naturalmente expostas à riscos ligados à qualidade e segurança do processo de construção. Assim, reconhecemos positivamente que a Direcional possui a norma ISO 9001 e o alcance do Nível A no PBQP-H (Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade em Habitat). No entanto, gostaríamos de ver mais informações detalhadas sobre as medidas tomadas para reduzir o seu impacto ambiental.

Vemos a Direcional bem posicionada no pilar S, com destaque para: (i) comprometimento da empresa em edificações de acordo com o Programa Habitacional Casa Verde Amarela (CVA), que visa diminuir o considerável déficit habitacional no Brasil; e (ii) gestão do trabalho da Direcional, com políticas de saúde e segurança em todo o grupo, e práticas como supervisão de nível executivo, para mitigar os riscos. No entanto, embora o sistema de gestão de qualidade da empresa inclua treinamento de funcionários, sentimos falta de divulgações sobre medidas para apoiar a segurança do produto e as práticas de qualidade.

Governança

A Direcional (DIRR3) tem suas ações listadas no segmento do Novo Mercado, o que requer a adoção dos mais elevados padrões de governança corporativa. A Família Gontijo (família fundadora) é a controladora e detém aproximadamente 45% das ações da empresa, com free float de 50,2%. No que se refere ao Conselho de Administração da Direcional, notamos que o mesmo não possui maioria independente – 3 dos 7 membros (43%) são independentes, sendo os outros 4 membros da Família Gontijo. Sobre a diversidade de cargos de liderança, há espaço para melhorias, uma vez que sinalizamos a ausência de mulheres na Diretoria Executiva da empresa (composta por 4 membros), enquanto no Conselho de Administração da Direcional há 2 mulheres (dentre 7).

Classificações MSCI ESG

A Direcional tem uma classificação BB pela MSCI ESG Ratings. Em uma perspectiva global, a classificação BB coloca a DIRR entre os 35% de empresas com essa classificação sob os constituintes do Índice MSCI ACWI dentro de Desenvolvimento Imobiliário & Div. Atividades (81 empresas).

Plano & Plano (PLPL3): ESG ainda em fase de construção, mas foi dada a largada

Ambiental

Vemos como positivo o fato da companhia ser certificada pela PBQP-H, nível A, o que indica seu compromisso em contribuir para a melhoria na qualidade, produtividade e sustentabilidade do setor da construção civil. Ainda, a Plano & Plano indica em seu website que adota as práticas de sustentabilidade em seus projetos e canteiros de obras. Seus controles internos são baseados na legislação municipal de São Paulo, nas normas técnicas e as normas do Conselho Nacional do Meio Ambiente. Adicionalmente, a companhia também adota internamente a medição do consumo mensal de água, energia e resíduos nos canteiros de obras. No entanto, essas informações ainda não foram publicamente divulgadas.

Na frente social, encontramos informações limitadas sobre as iniciativas atuais da companhia, visto que ainda não foi publicado um relatório de sustentabilidade, porém vale destacar que a Plano&Plano opera no programa Casa Verde e Amarela, que visa diminuir o grande déficit habitacional do país. Ainda, notamos que a companhia está focada principalmente na segurança de seus colaboradores e destacamos a conquista do selo Great Place to Work neste ano.

Governança

Conforme mencionamos anteriormente, a Plano&Plano foi listada no segmento do Novo Mercado da B3 (atendendo todos os requisitos do mais elevado nível de governança corporativa da B3) após seu recente IPO. Atualmente, a Cyrela detém uma participação na empresa de 33,5%, Rodrigo Luna 19,1% e Rodrigo Unlendorff 14,4%. Em relação ao Conselho de Administração, notamos uma falta de maioria independente (2 de 6 membros). Quando se trata de diversidade, notamos a presença de 1 membro feminino tanto na Diretoria quanto no Conselho de Administração da empresa, ambos compostos por 6 membros.

Estamos iniciando a cobertura de Cury (CURY3, Compra, Preço-Alvo de R$15,0/ação), Direcional (DIRR3, Compra, Preço-alvo de R$20,5/ação) e Plano&Plano (PLPL3, Compra, Preço-Alvo de R$10,0/ação). Ainda, estamos atualizando nossas estimativas para Tenda (TEND3, Compra, Preço-Alvo de R$38,0/ação) e MRV (MRVE3, Neutro, Preço-Alvo de R$23,0/ação).