Multiplan (MULT3): Ativos dominantes sustentam a tese de longo prazo

Participamos do Investor Day da Multiplan, que reforçou amplamente a tese de investimento já conhecida da companhia. Os principais destaques foram: (i) a opcionalidade de expansão segue concentrada em ativos dominantes, com Brasília destacada e potenciais novos projetos em 2027 condicionados à melhora do ambiente macroeconômico e fiscal; (ii) shoppings de maior porte devem continuar performando melhor do que ativos menores, especialmente em um cenário de reforma tributária; (iii) o projeto Golden Lake permanece como um importante gerador de valor no longo prazo, com 76% dos lançamentos já realizados e margens mais elevadas nas fases mais recentes; e (iv) as decisões de mix de lojistas seguem orientadas por dados, com foco em consumidores mais jovens. De forma geral, reiteramos nossa visão construtiva para a MULT3.

Expansões e posicionamento do portfólio

A administração destacou Brasília como a principal expansão prevista para 2026 e indicou a possibilidade de até três novas expansões em 2027 (Jundiaí, BH Shopping e São Caetano), explicitamente condicionadas à melhora do ambiente fiscal e macroeconômico. A mensagem reforça a disciplina de alocação de capital da Multiplan, com expansões vistas como uma forma de preservar a atratividade dos ativos e como vetores de crescimento dependentes de maior visibilidade fiscal.

Perspectivas operacionais e mix de lojistas

A Multiplan reforçou o gap de desempenho entre shoppings grandes e dominantes e ativos menores, uma tendência que se intensificou no pós‑pandemia e que pode ganhar força com a implantação do IVA. Shoppings menores, com maior exposição a lojistas de menor porte, podem enfrentar desafios na recuperação de créditos tributários ao longo da cadeia. Nesse contexto, o portfólio da Multiplan tem consistentemente superado o mercado e deve seguir se destacando. A companhia também abordou os ajustes contínuos no mix de lojistas. Em linha com as preferências dos consumidores, gastronomia e serviços continuam ganhando participação na ABL, à medida que a Multiplan amplia as experiências oferecidas e passa a ocupar uma fatia maior do cotidiano dos clientes. A administração também destacou o foco em atrair gerações mais jovens, garantindo a relevância dos ativos ao longo do tempo. O aplicativo MULT auxilia no mapeamento dos fluxos de clientes e apoia decisões futuras.

Golden Lake e iniciativas de mix

O projeto residencial Golden Lake segue como um vetor relevante de valor no longo prazo, com 76% dos lançamentos já concluídos. As novas fases se beneficiaram do aumento do número de pavimentos permitidos e de expansão relevante de margens, com o preço médio de venda subindo de aproximadamente R$ 11 mil/m² para R$ 26 mil/m².

Expansão do Morumbi

A Multiplan apresentou aos investidores a expansão do Morumbi Shopping, que trouxe as primeiras lojas da Bershka e da Bath & Body Works no Brasil, além de um rooftop com parque gastronômico e uma passarela conectando o shopping às torres corporativas do Morumbi. A integração reforça o caráter multiuso do ativo. Com a redução da vacância nos edifícios de escritórios do entorno, novos vetores positivos podem surgir a partir do aumento da atividade corporativa na região, especialmente à medida que os aluguéis em outros submercados de São Paulo atinjam patamares mais elevados e direcionem a demanda para a região da Chucri Zaidan.

Nossa visão

Avaliamos que o evento reforça nossa tese, com poucos catalisadores incrementais no curto prazo. As novas expansões seguem atrativas, mas claramente dependentes do cenário macroeconômico, enquanto a dinâmica do setor continua favorecendo a base de ativos de alta qualidade da Multiplan. No geral, a MULT3 permanece como um nome defensivo, orientado por qualidade e bem posicionado para crescimento de longo prazo.

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