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09/07/2025 19:27:42 • Atualizado em 09/07/2025 19:27:44
3 minutos de leitura

XP Malls (XPML11) anuncia venda de participação no Shopping D por R$ 22,4 milhões

No dia 09 de julho de 2025, o fundo anunciou a venda de participação no Shopping D com TIR estimada de 29,3% a.a.

Marx Gonçalves
Marx Gonçalves
Head de Fundos Listados

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O XP Malls (XPML11) possui um portfólio composto por participações em 26 shopping centers, sendo grande parte deles dominantes em suas regiões e voltados principalmente ao público de alta renda. Juntos, esses empreendimentos somam aproximadamente 964 mil m² de área bruta locável (ABL), dos quais 330 mil m² correspondem à ABL própria do fundo.

Nos últimos semestres, o fundo tem passado por um expressivo processo de expansão, com a aquisição de participações em novos empreendimentos. Como resultado, consolidou-se como o maior fundo imobiliário de shoppings do mercado, com patrimônio líquido de R$ 6,66 bilhões e ativos totais próximos a R$ 8 bilhões.

O que há de novo?

O XP Malls anunciou ao mercado a celebração de um acordo para a venda da totalidade das quotas da SYN Laranjeira Empreendimentos Imobiliários sob sua titularidade. A empresa detém 35,87% do Shopping D, o que corresponde a uma participação indireta de 23% do fundo no ativo, adquirido em junho de 2024.

O valor acordado para a venda é de aproximadamente R$ 22,4 milhões, a serem pagos ao XPML na data de conclusão da transação. No entanto, a efetivação do acordo ainda está condicionada ao cumprimento de determinadas condições precedentes, como a aprovação pelo CADE.

Segundo estimativas da gestão, a operação poderá gerar um ganho de capital de cerca de R$ 5,6 milhões, representando aproximadamente R$ 0,10 por cota. Além disso, a Taxa Interna de Retorno (TIR) nominal estimada da transação é de 29,3% ao ano.

Nossa visão:

Avaliamos a transação como positiva. Além do potencial ganho de capital que poderá complementar a distribuição de rendimentos, a operação pode gerar uma Taxa Interna de Retorno (TIR) real estimada em aproximadamente IPCA + 22,8% ao ano, considerando a inflação acumulada no período. Portanto, uma taxa de retorno significativamente elevada.

Do ponto de vista estratégico, entendemos que a venda também é benéfica para o XPML, uma vez que o Shopping D apresenta indicadores operacionais consistentemente abaixo da média do portfólio e representa menos de 1% do NOI caixa total.

Fonte: Research XP; Fato Relevante XPML11

Considerando os desembolsos previstos com as aquisições realizadas nos últimos semestres, o XPML apresenta atualmente uma necessidade de caixa de aproximadamente R$ 305 milhões até o final de 2025, desconsiderando custos com ITBI, eventuais earn-outs e correções nas parcelas — como no caso do pagamento à SYN, atrelado à variação do CDI. Caso a venda seja efetivada nos próximos meses, esse valor poderia ser levemente reduzido para cerca de R$ 288 milhões, assumindo a distribuição integral do ganho de capital obtido na transação.

Fonte: Research XP; Relatório Gerencial XPML11

Sendo assim, embora o acordo esteja alinhado com nossas expectativas de geração de valor aos cotistas por meio da reciclagem do portfólio, seu impacto limitado na estrutura de capital nos leva a manter o cenário base de uma alavancagem adicional por parte do XPML nos próximos meses, com o objetivo de equilibrar sua necessidade de caixa. Além disso, novas vendas de ativos non core seguem como uma alternativa viável, dada a qualidade do portfólio e a eficiência da gestão ativa do fundo.

Dessa forma, apesar desse ponto de atenção, reiteramos nossa recomendação de compra para o XPML11, baseada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado, composto por shopping centers maduros e resilientes; (ii) sólida performance operacional; (iii) potencial de ganhos adicionais por meio da gestão ativa do portfólio; e (iv) alta liquidez no mercado secundário.

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