TEPP11 avalia possível ampliação na participação no Ed. Torre Sul

A tese de investimento do Tellus Properties consiste na aquisição de imóveis com padrão construtivo limitado, porém bem localizados e com potencial de valorização por meio de gestão ativa. A estratégia envolve revitalizações (retrofits), benfeitorias e ações voltadas à eficiência condominial, visando aumentar a receita gerada pelos imóveis por meio da valorização dos aluguéis e, posteriormente, alienar os ativos a preços atrativos, gerando ganhos de capital.

O fundo possui atualmente cinco imóveis em regiões consolidadas de São Paulo, totalizando cerca de 39.391 m² de área BOMA. Com exceção do Edifício Torre Sul, classificado como classe A, os demais são ativos de classe B. Além disso, o TEPP11 detém controle na maioria dos empreendimentos — exceto no Ed. FL 1.355 — o que favorece a execução da gestão ativa, elemento central de sua tese de investimento.

O que há de novo?

O fundo comunicou a celebração de um compromisso para a aquisição dos conjuntos comerciais nº 171 e nº 172 do Edifício Torre Sul, localizado na região da Berrini, em São Paulo (SP). Os ativos somam 1.084 m² de área BOMA e serão adquiridos por R$ 10,8 milhões, o equivalente a aproximadamente R$ 9,93 mil/m².

Os conjuntos encontram-se atualmente locados para a International Finance Corporation (IFC), com contrato vigente até dezembro de 2026, e para a Nexmuv Tecnologia e Inovação, cujo contrato vence em junho de 2027. Em conjunto, as locações geram uma receita contratada de aproximadamente R$ 86 mil por mês, resultando em um cap rate de aquisição equivalente a 9,6% ao ano.

A conclusão da operação permanece sujeita ao cumprimento das condições precedentes previstas em contrato. Como parte da estrutura da transação, o vendedor concedeu ao fundo um mecanismo de garantia de renda atrelado ao conjunto locado pela Nexmuv, assegurando o recebimento da receita contratada até junho de 2027.

Caso confirmada, a operação ampliará a exposição do fundo ao Edifício Torre Sul, ativo no qual o TEPP11 já possui participação relevante. Segundo o relatório gerencial de maio, o imóvel representava 18,6% do portfólio, com aproximadamente 9.950 m² de ABL detidos pelo fundo e vacância física de 5,5%.

Figura 1 – Edifício Torre Sul

Nossa Visão:

Avaliamos a transação como positiva para o TEPP11. Sob a ótica quantitativa, a aquisição seria realizada a um cap rate de 9,6% a.a., patamar atrativo para um ativo corporativo Classe A na região da Berrini. Além disso, a transação ocorre em um imóvel já conhecido pela gestão, ampliando a participação do fundo no Edifício Torre Sul dos atuais 49,5% para aproximadamente 55% e assegurando o controle do imóvel para a implementação da gestão ativa característica da equipe gestora.

Segundo nossos cálculos, o aluguel atual dos conjuntos a serem adquiridos é de aproximadamente R$ 79,36/m², enquanto os demais espaços já detidos pelo fundo no mesmo empreendimento apresentam aluguel médio de R$ 98,17/m². Dessa forma, identificamos um potencial de valorização de 23,7% da receita imobiliária desses conjuntos, o que elevaria o cap rate da operação para aproximadamente 11,9%, reforçando ainda mais a atratividade da transação.

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