Onde investir em 2024: Cenário otimista para FIIs e FIAgros em 2024

Em 2023 até agora, o IFIX, principal índice de referência dos Fundos Imobiliários, apresentou altas expressivas (acima de 11%), em meio ao otimismo estimulado pelos cortes da Selic. No último painel do evento “Onde Investir em 2024”, Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados do Research da XP, junto com Brunno Bagnariolli da Mauá Capital, Idalício Silva, da AZ Quest, e Pedro Carraz, da XP Asset, comentaram suas visões e perspectivas de oportunidade para os investimentos em FIIs e fiagros para 2024. Confira os principais destaques em cada setor.

Perspectivas gerais para os FIIs em 2024

De forma geral, os especialistas se mostram otimistas com os diversos segmentos de fundos imobiliários e FIAgros. Carraz expõe como um único ponto de preocupação a incerteza fiscal do Brasil, que impacta diretamente na projeção da taxa de juros para o ano que vem. Contudo, ele destaca que a improbabilidade da tributação sobre os proventos e o andamento das demais tramitações no Congresso são positivos. “O país continua enxergando os FIIs como um alavancador econômico. A poupança já deixou de ser a maior fonte de funding do setor imobiliário”.

Sobre os fundos de papel, Bagnariolli reforça que a queda efetiva dos juros influencia no repasse do dividendos e que no próximo ano há perspectiva de os preços das cotas se adequarem ao que foram no passado.

Em relação aos FIAgros, Idalício destaca que a os ativos não foram tão impactos pela alta dos juros e ressalta que “o agro tem crescido de uma maneira sólida e entendemos que tem oportunidades para vários tipos de produtos”.

As oportunidades em FIIs de tijolos

Os anos de 2020, 2021 e 2022 foram bem desafiadores para os fundos imobiliários de tijolos, uma vez que são ativos mais voláteis na comparação com os de papel. Mas Carraz reforça que o início dos cortes da taxa Selic em 2023 influencia positivamente a classe como um todo. “Com juros caindo, as pessoas têm mais acesso ao crédito, o consumo aumenta, as empresas têm um custo-oportunidade melhor e a hotelaria cresce porque as pessoas viajam mais. Cada setor se beneficia de um jeito e isso influencia os fundos de tijolos”.

Dentro desses ativos, Carraz destaca a resiliência do setor de shoppings, seguido da renda urbana, especialmente os fundos com imóveis do alimentício e de serviços de saúde. Em relação aos galpões logísticos, ele ressalta que ainda existe um crescimento saudável do setor, mas que não pode ser comparado aos anos de pandemia, quando o e-commerce teve o seu auge advindo da necessidade imposta pelo período.

Na visão do gestor, o único setor ainda nebuloso é o de lajes corporativas, que, de acordo com Carraz, tinha uma expectativa de performance para 2023 acima do que efetivamente foi. “A pandemia foi um momento péssimo que a sociedade viveu, mas que deixou legados positivos. Um deles, na minha opinião, foi o trabalho híbrido que veio para ficar e isso prejudica o setor de lajes”.

As oportunidades em FIIs de papel

Com a queda de indexadores como o CDI, há uma preocupação quanto a continuar investindo em fundos imobiliários de papel. Na visão de Bragnarioli, “os fundos de papel fizeram muito bem o seu papel em ser a classe defensiva frente um momento de dificuldade macroeconômica”.

O especialista ainda reforça que o foco do investidor precisa ser no spread, que está aumentando. “Em termos gerais, o CDI está em queda, mas continua alto. É melhor um dividendo de 12% com inflação de 4%, do que um dividendo de 14% com inflação de 10%”.

Bragnarioli ainda reforça que é mais interessante atrelar os fundos à inflação do que ao CDI, já que o lastro de renda dos fundos são imóveis que têm seu valor de mercado corrigido por índices ligados a inflação, o que evita um possível descasamento entre as taxas ofertadas e a realidade. Mas ele reforça não indicar tentar “caçar” o melhor indexador como uma estratégia de investimento.

As oportunidades em FIAgros

Um ponto para acompanhar em FIAgros fica por parte do processo de regulamentação, o que abre novas possibilidades de produtos. Idalício relembra que um processo similar ocorreu com os CRAs, “o agro tem essa experiência de herdar uma regulação [já existente] do seu ‘primo’ imobiliário.”

Para o analista, “o maior beneficio que vamos assistir é a democratização do crédito dentro do agronegócio, a medida que o investidor de varejo pode financiar novos investimentos dentro da cadeia”. O gestor aposta nos setores mais sustentáveis como os de bioinsumo, biomassa e biocombustíveis, como a grande área de crescimento da agro indústria, especialmente frente às dificuldades climáticas causadas pelo El Ninõ.

O único ponto de risco ressaltado são as produções na região MAPIBA (que compõe os estados do Maranhão, Piauí e Bahia), uma vez que está área é fortemente afetada pelas secas do El Niño, o que pode gerar uma quebra nas safras no curto prazo.

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