Análise - VBI PRIME PROPERTIES FII – PVBI11

Sobre o fundo:

O VBI Prime Properties tem como objetivo investir em imóveis de alto padrão construtivo, voltados ao segmento de lajes corporativas e comerciais, localizados em regiões consideradas premium na cidade de São Paulo.

Portfólio:

O fundo possui um portfólio composto por sete imóveis, totalizando uma área bruta locável (ABL) de 83.263 m², dos quais 80% apresentam classificação AAA e 20% AA. A maior parte dos edifícios está localizada em regiões premium da cidade de São Paulo, como a Faria Lima e seu entorno, que vêm registrando dinâmica comercial positiva, com baixos níveis de vacância e elevação dos valores de aluguel.

Apesar da qualidade do portfólio e do cenário favorável, o fundo tem enfrentado desafios para ocupar os espaços vagos em alguns de seus imóveis, o que tem impactado negativamente os rendimentos, especialmente após o término das rendas mínimas garantidas (RMGs) de determinados ativos. Vale destacar, ainda, que aproximadamente 36% da receita contratada do fundo está com processos de revisão em aberto e que 10% dos contratos possuem vencimentos programados para 2026. Por outro lado, 66% dos contratos vencem a partir de 2030.

Atualizações:

O fundo registrou vacância física de 18,5% e financeira de 19,9%, já considerando as movimentações referentes à competência de março, que incluíram a saída da Fidessa no ativo The One e a entrada da Mombak no ativo VOC (378 m²). Adicionalmente, há outras movimentações de locatários já programadas, como as entradas da Aguassanta e da CSL no ativo VOC, o que deve reduzir temporariamente a vacância física para 17,1%.

Por outro lado, a UBS, locatária de 5.398 m² no ativo FL4440, comunicou que não renovará 1.531 m², com desocupação parcial prevista para junho de 2026. Para os 3.867 m² remanescentes, o processo encontra-se em fase de minuta de renovação. Além disso, estão previstas as saídas do Banco ABC, no ativo CJ, e da Mombak, em julho de 2026. Com isso, mantidas as demais condições constantes, a vacância física estimada deve atingir 24,9% a partir de julho.

Apesar do nível elevado de vacância, a localização estratégica e o alto padrão construtivo dos imóveis seguem como diferenciais relevantes para a atração de novos locatários. A gestão tem adotado medidas para mitigar os desafios de ocupação, e o funil de locação totaliza aproximadamente 15.848 m² de ABL, sendo 8.200 m² em negociação comercial, 3.709 m² em fase de minutagem e 3.939 m² em processo de locação. Por fim, a reserva acumulada encerrou o período em R$ 0,23 por cota, beneficiada pelo impacto positivo da multa rescisória decorrente da saída da Julius Baer.

Nossa Visão e Recomendação:

Embora o fundo enfrente desafios de curto prazo devido à vacância elevada, acreditamos que o atual preço de negociação reflete um pessimismo exagerado em relação à qualidade do portfólio, apresentando um desconto de 31,3% em relação ao valor patrimonial e um potencial de valorização de 35,7% em relação à nossa estimativa.

Relatório Gerencial divulgado em: 21/05/2026

Disclaimer:

“Em atendimento ao disposto na Resolução CVM nº20/2021, o analista responsável pelo conteúdo deste relatório se declara titular de valores mobiliários nele contidos. Assim, o leitor deve ter ciência de tal informação e fazer sua própria análise e julgamento sobre eventual existência de conflito de interesses ou sobre a imparcialidade deste relatório.”

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