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XP Malls (XPML11) conclui aquisição de participação no Pátio Higienópolis

No dia 14 de abril de 2025, o fundo concluiu a aquisição de uma fração ideal de 10,04% do Shopping Pátio Higienópolis, pelo valor total aproximado de R$ 243,7 milhões

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O XP Malls (XPML11) conta com um portfólio composto por participações em 25 shopping centers, sendo a maioria desses empreendimentos dominante em suas respectivas regiões e voltados principalmente ao público de alta renda. Juntos, esses shoppings somam uma área bruta locável (ABL) de aproximadamente 930 mil m², enquanto a ABL própria do portfólio totaliza 327 mil m².

O fundo tem passado por um expressivo processo de expansão, marcado pela aquisição de participações em novos empreendimentos ao longo dos últimos semestres. Como resultado, consolidou-se como o maior fundo imobiliário de shoppings do mercado, com um patrimônio líquido de R$ 6,65 bilhões e ativos totais que somam aproximadamente R$ 8 bilhões.

O que há de novo?

No dia 14 de abril, o fundo anunciou, por meio de fato relevante, a conclusão da aquisição de 10,04% do Shopping Pátio Higienópolis, correspondente a uma ABL de 3.639,2 m², por aproximadamente R$ 243,7 milhões. O pagamento da operação será realizado da seguinte forma:

(i) R$ 170,6 milhões à vista, por meio da subscrição de CRIs conversíveis, que terão remuneração baseada no NOI caixa do ativo e serão posteriormente convertidos em participação indireta no mesmo;

(ii) R$ 36,5 milhões a serem pagos no primeiro aniversário da parcela à vista, corrigidos pela variação do CDI; e

(iii) R$ 36,5 milhões a serem quitados no segundo aniversário da parcela à vista, também corrigidos pelo CDI.

A gestora projeta um yield de aproximadamente 11% no primeiro ano da transação, considerando a distribuição dos resultados do empreendimento ao longo dos próximos 12 meses e o pagamento da parcela à vista. Com base nessa projeção, estimamos um NOI para a fração adquirida de aproximadamente R$ 18,76 milhões no período, o que resulta em um cap rate de entrada de 7,7%. Com a conclusão da aquisição, o shopping representará 3% do NOI projetado do portfólio nos próximos 12 meses, enquanto o fundo aumentará sua exposição à região Sudeste para 75%.

Fonte: XP Asset

Sobre o ativo

Inaugurado em 1999 no bairro de Higienópolis, um dos mais tradicionais e nobres de São Paulo, o Shopping Higienópolis é considerado um trophy asset por possuir características difíceis de serem replicadas. Dominante na região (conforme o mapa a seguir), o shopping é um importante centro de compras e lazer da região, especialmente para o público de alta renda, que tende manter um padrão de consumo resiliente, mesmo em períodos mais desafiadores.

Fonte: SiiLA.

O elevado fluxo de visitantes de alto poder aquisitivo faz com que o shopping apresente dados operacionais significativamente superiores à média do setor, e até mesmo em comparação a portfólios considerados premium. O empreendimento é reconhecido por seus baixos níveis de vacância e inadimplência, além de registrar elevados volumes de vendas e resultado operacional líquido (NOI). A figura abaixo ilustra a discrepância desses dois últimos indicadores em relação ao portfólio do XP Malls em 2024.

Fonte: XP Asset e Rio Bravo.

Nossa visão:

Avaliamos a negociação como positiva, tanto do ponto de vista qualitativo quanto quantitativo. Além dos fatores já mencionados e do cap rate de entrada atrativo para o perfil do ativo, acreditamos que a aquisição do Pátio Higienópolis contribuirá para uma melhoria dos indicadores operacionais do XP Malls, ainda que de forma marginal, devido à sua baixa representatividade dentro do portfólio total.

A administração da Iguatemi no ativo também é um importante diferencial, e vai ao encontro da estratégia de aquisição de imóveis administrados por grandes players que também são sócios dos respectivos empreendimentos.

Atualmente, o fundo apresenta uma necessidade de caixa projetada de R$ 62 milhões ao final de 2025, alcançando R$ 125 milhões ao final de 2026, considerando os valores acumulados das obrigações até essas respectivas datas.

Com a aquisição do Pátio Higienópolis, projetamos um aumento no descasamento entre recebimentos e desembolsos, resultando em uma necessidade de caixa de R$ 233 milhões ao final de 2025. Esse valor não inclui eventuais correções das parcelas, como no caso do último pagamento à SYN, que está sujeito à variação do CDI.

Fonte: XP Asset

Embora reconheçamos a necessidade adicional de recursos como um ponto de atenção, considerando o cenário de mercado desafiador para realizar uma nova emissão de cotas ao valor patrimonial, não a vemos como um fator de risco que comprometa a tese. Acreditamos que o fundo possui espaço para recorrer a uma alavancagem nos próximos meses, visando equilibrar sua necessidade de caixa, sendo este o nosso cenário base. Além disso, a possibilidade de reciclagem de portfólio permanece como uma alternativa viável.

Caso o cenário base se concretize, estimamos que o nível de alavancagem do fundo em relação ao patrimônio líquido alcance aproximadamente 22%, enquanto a alavancagem sobre os ativos chegue a cerca de 18%. Esses níveis de alavancagem estão alinhados à média dos pares de mercado e não comprometem a capacidade de geração de resultado do fundo.

Dessa forma, apesar desse ponto de atenção, reiteramos nossa recomendação de compra para o XPML11, baseada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado, composto por shopping centers maduros e localizados em regiões resilientes; (ii) sólida performance operacional; (iii) potencial de ganhos adicionais por meio da gestão ativa do portfólio; e (iv) alta liquidez no mercado secundário.

Fontes:

Research XP

SiiLA

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