Fundos de papel: oportunidades e perspectivas | Superclássicos de FIIs

Você provavelmente já ouviu falar em fundos de papel. Também conhecidos como fundos de recebíveis, eles investem em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Hipotecárias (LHs). Hoje, são considerados o principal segmento dentro dos fundos imobiliários em termos de tamanho e vêm ganhando cada vez mais espaço nos últimos anos.

No segundo dia do Superclássicos de FIIs, Marx Gonçalves, head de fundos listados na XP, recebeu Brunno Bagnariolli (sócio e CIO da estratégia imobiliária da JiveMauá) e Evandro Santos (sócio da XP Inc. e co-gestor de fundos de créditos estruturados da XP Asset) para uma conversa sobre oportunidades e tendências dos FIIs de papel.

Evolução dos fundos de papel

Bagnariolli destacou a resiliência dos fundos de papel mesmo em meio aos desafios do setor, como incertezas tributárias, questões regulatórias e a influência dos ciclos de juros: “Os fundos de recebíveis passaram por todos os tipos de teste, como a pandemia, e saíram mais robustos, tanto em número de investidores quanto no interesse pelo tema”, afirmou.

Marx reforçou essa ideia, destacando a mudança de percepção sobre a classe de ativos: “Durante muito tempo, os FIIs eram vistos como expectativa. Hoje são vistos como realidade.”

Santos complementou ressaltando a evolução da indústria nos últimos anos e a adaptação às mudanças do mercado. Para ele, os fundos de CRI vêm ganhando protagonismo, acompanhando uma tendência de migração para crédito.

É o momento de investir em FIIs de papel?

Para Santos, o cenário atual é bastante favorável para alocação em FIIs de papel: “O momento para alocar está muito bom. Há três anos não era possível encontrar tantas opções com qualidade como temos hoje”. Ele explica que a combinação de spreads atrativos, boas garantias e menor competição por captação cria um ambiente propício para novas operações.

Bagnariolli complementou ao destacar as principais vantagens dos fundos de papel, que são a diversificação e a previsibilidade de fluxo. Cada fundo pode conter dezenas de CRIs atrelados a imóveis variados, de diferentes segmentos e regiões, o que aumenta a resiliência da carteira. Segundo o sócio da Jive Mauá, por serem indexados ao IPCA, os fundos continuam entregando bons dividendos mesmo em períodos de juros elevados e inflação alta.

Quais os riscos dos FIIs de recebíveis?

Segundos os especialistas, o principal risco dos fundos imobiliários de papel é o risco de crédito, ou seja, a possibilidade de inadimplência por parte dos emissores dos CRIs que compõem a carteira.

Com o CDI elevado e a inflação acima da meta, porém mais estável, os fundos de papel têm se beneficiado, oferecendo retornos atrativos. No entanto, esse cenário também exige maior atenção sobre a saúde financeira dos devedores, principalmente os mais fragilizados, o que pode representar risco relevante caso as empresas não consigam cumprir seus compromissos.

Perguntados sobre como lidam com esse risco na gestão dos ativos, Bagnariolli explicou diz que mira nomes vencedores para compor a carteira. “Nossos principais fundos são quase todos listados e têm rating. Quando algum caso pontual surge, sentamos com a parte envolvida e negociamos um aumento de garantia”, explicou.

A renegociação faz parte da natureza do crédito. Segundo Marx, o importante é manter uma gestão ativa para defender os interesses dos cotistas.

Bagnariolli também destacou que o cenário atual é mais controlado do que em momentos de crise anteriores: “Hoje, temos menos problemas do que na pandemia. O juro alto afeta, mas de forma mais indireta. Pode haver casos em que a alocação não foi bem feita e é necessário negociar mais garantias, mas o risco de financiamento direto, de não conseguir pagar, está menor.”

CDI+ ou IPCA+?

Na visão de Santos, o ideal é manter um mix entre indexadores. O CDI traz menor volatilidade, já que é ajustado a cada 45 dias, mas boa parte dos ativos acaba sendo atrelada ao IPCA, por estar mais alinhado ao perfil dos CRIs de contratos longos, como os de aluguel. Atualmente, a carteira que ele gere está com uma alocação aproximada de 80% IPCA+ e 20% CDI+.

Bagnariolli compartilhou uma visão semelhante, reforçando que o IPCA ainda é predominante nas carteiras. Segundo ele, é mais difícil encontrar ativos atrelados ao CDI com boas condições de estruturação, já que normalmente estão ligados a prazos mais curtos e há menor disponibilidade no mercado. Por isso, ele também mantém uma alocação de 80% IPCA+ e 20% CDI+.

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