Resumo Semanal de FIIs – 11/09

Panorama da Semana

O IFIX, índice de fundos imobiliários, fechou a semana em alta de 0,10%, impulsionada positivamente pelos fundos imobiliários do segmento de recebíveis e negativamente pelos fundos imobiliários do segmento de Fundos de Fundos. Sobre os índices de fundos imobiliários da XP, o XPFI apresentou a performance de 0,14%, XPFT de 0,31% e XPFP de -0,01%. Destacamos que, mais uma vez, o mercado de fundos imobiliários mostraram sua resiliência e baixa volatilidade em comparação ao mercado acionário. O Ibov registrou baixa de -2,84% na semana, -2,94 p.p abaixo do IFIX.

Na frente de economia, a semana foi marcada pelos dados acima das expectativas do comércio varejista brasileiro. O varejo restrito apresentou alta de 5,5% a/a e de 5,2% m/m, enquanto o varejo ampliado apresentou expansão de 1,6% a/a e de 7,2% m/m. Adicionalmente, outro destaque foi a divulgação do IPCA referente a agosto registrou inflação de 0,24% no mês e de 2,44% no acumulado em 12 meses, o que fez nossos economistas a revisarem a nossa projeção de IPCA de 1,4% para 1,7% em 2020. Ainda, o IGP-M disparou para 4,41% na primeira prévia de Setembro, o que implicaria em uma alta de 18,01% no acumulado em 12 meses.

Sobre fundos imobiliários, a semana foi marcada pela revisão do índice IFIX (a partir do dia 08/09) pela B3. O IFIX, que tem como objetivo acompanhar o desempenho médio das cotações dos fundos mais líquidos, passou a ser composto por 81 fundos imobiliários (contra 118 anteriormente). Vemos essa alteração da metodologia do IFIX como positiva dado que ela melhorou a liquidez média dos papéis que compõem o IFIX, eliminando aqueles que não possuíam presença acima de 95%, o que aponta de forma mais fiel a rentabilidade média dos investimentos. Adicionalmente, a XP realizou o seu rebalanceamento programado dos índices XPFI, XPFP e XPFT. Para mais detalhes, confira as novas composições.

A carteira recomendada de fundos imobiliários da XP apresentou alta de 1,86% no mês, 1,5 p.p acima do IFIX e 1,0 p.p acima do XPFI. Os maiores contribuintes foram os HGRE11 (alta de 4,3% no mês) e XPLG11 (alta de 2,7% no mês).

Radar de Mercado

BTLG11: O fundo comunicou aos cotistas sobre a aprovação da nona emissão de cotas do fundo que visa levantar R$500 milhões (sem considerar o montante adicional). O preço de emissão será de R$103,5/cota (incluindo o custo de distribuição). Até o dia 11/09, não foi divulgado o prospecto da oferta

RBVA11 : O fundo comunicou uma atualização sobre os processos judiciais da locatária Banco Santander do Brasil. O Tribunal de Justiça de São Paulo já se manifestou favorável ao fundo em 26 dos 28 processos.

RCRB11: O fundo informou que já realizou contato com empresas de consultoria especializada em locações de imóveis visando a comercialização do empreendimento Alameda Santos 1800. Adicionalmente, foi contratada uma consultoria para que o Edifício recebe a Certificação Greenbuilding LEED, que atesta que a reforma foi realizada dentro dos padrões internacionais de sustentabilidade. A gestão estima que o retrofit deve durar entre 9 a 13 meses a depender da velocidade de aprovações legais.

VISC11: O fundo anunciou a celebração do compromisso de compra e venda para aquisição de fração imobiliária que representa 98,5% do Shopping Praia da Costa, localizado em Vila Velha/ES pelo montante de R$194 milhões (sujeito a uma parcela adicional a ser paga em 2025 caso atinja um determinado nível mínimo de NOI). A transição representa um cap rate de 10,9% (baseado no NOI de 2019) e inferior a R$5000/m², o que consideramos atraentes. A gestão espera um acréscimo de R$0,10/mês na distribuição de dividendos nos próximos 12 meses.

THRA11: A administrador informou flexibilização de aluguel de certos inquilinos visando a manutenção dos contratos de locação. Dessa forma, a distribuição de dividendos foi impactado negativamente em R$0,09/cota

SDIL11: O fundo anunciou a celebração da Escritura Definitivo referente ao imóvel localizado em Guarulhos. A aquisição totalizou R$36,3 milhões. O imóvel passará por um retrofit para modernização do espaço (com valor estimado de R$14 milhões e duração estimada de 6 meses). Atualmente, o imóvel está totalmente locado para AlmaViva e Laboratórios Stiefel.

HGRU11: O fundo anunciou a sua quarta emissão de cotas que visa levantar o montante de R$583 milhões com valor de emissão de R$123,37/cota (incluindo o custo de distribuição). Os ativos alvos consistem em 66 imóveis de perfil varejista, os quais estão em processo de diligência com valor de aquisição aproximado de R$450 milhões e área de terreno de aproximadamente 59 mil m² com cap rate mínimo de 8,5% no primeiro ano.

TRXF11: O fundo comunicou sobre a cisão parcial da CBD (“Companhia Brasileira de Distribuição) e da sua subsidiária Sendas Distribuidora. As operações e administração das operações da varejista já eram segregados nos imóveis adquiridos e os contratos possuem garantia de fiança cruzada entre as empresas, de modo que a CBD é fiadora dos contratos. Dessa forma, mesmo se implementada a cisão, não haverá impactos nos contratos de locação do fundo

MAXR11: O fundo anunciou a inadimplência de um dos seus locatários e flexibilização de algumas condições comerciais para outra locatária, visando manutenção dos atuais contratos. Dessa forma, os dividendos foram impactados negativamente em R$3,42/cota           

ALZR11: O fundo anunciou a celebração um compromisso de compra e venda objetivando a aquisição do edifício comercial localizado no Real Parque/SP com aproximadamente 8.792 m² de área construída pelo valor de R$71,1 milhões. Atualmente, no imóvel funciona uma loja de artigos esportivos da Decathlon. Superadas determinadas condições, o fundo celebrará um contrato de locação atípica do imóvel com prazo mínimo de 10 anos na modalidade Sale&Leaseback.

Carteira Recomendada

Desempenho Semanal

Fonte: XP Investimentos, Economatica e Bloomberg
* Os fundos imobiliários em destaque se encontram restritos por recomendação do Compliance

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Quais são as perspectivas dos gestores de Fundos Imobiliários? | Setembro de 2020
No mês de agosto, o IFIX, índice de fundos imobiliários, apresentou alta de 1,6%, após a queda de -3,0% no mês passado, refletindo a continuidade da retomada das atividades no Brasil após a flexibilização da quarentena, recuperação econômica e reabertura dos shopping centers nas últimas semanas.  

Apesar da retomada gradual das atividades no Brasil, continuamos com a alocação mais conservadora na carteira recomendada dada a baixa visibilidade da retomada da economia para os níveis pré-pandemia. Dito isso, seguimos com 32,5% alocado em fundos de recebíveis, 25,0% em ativos logísticos, 15,0% em fundos híbridos, 12,5% em lajes corporativas, 10,0% em shopping centers e 5,0% em fundo de fundos.

Nesse mês, alteramos o peso de dois fundos imobiliários já presentes na carteira recomendada. Diminuímos de 10,0% para 5,0% de exposição no fundo Vinci Logística (VILG11) e aumentamos de 7,5% para 12,5% o fundo CSHG Real Estate (HGRE11). Para mais detalhes, acesse o relatório da carteira.

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